השקעה בנדל״ן בקפריסין וביוון: יתרונות, מיסוי וסיכונים למשקיעים ישראלים

השקעה בנדל"ן בקפריסין וביוון הפכה בשנים האחרונות לאחת המגמות הבולטות בקרב משקיעים ישראלים המחפשים נכס מעבר לים, הודות למחירים נמוכים משמעותית משוק הנדל"ן המקומי, קרבה גיאוגרפית של פחות משעתיים טיסה, ותוכניות תושבות תמורת השקעה שמציעות שתי המדינות. יחד עם זאת, מאחורי הפיתוי מסתתרות שאלות מיסוי, רגולציה וניהול מרחוק שכל משקיע חייב לבחון לעומק לפני שהוא חותם על עסקה.

הזיקה של ישראלים לקפריסין וליוון איננה חדשה, אך בשנים האחרונות היא התחזקה במיוחד. חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי, מחירי הדירות הגבוהים בערים המרכזיות, והרצון לפזר נכסים מחוץ לגבולות המדינה, כל אלה דחפו לא מעט משקיעים לבחון אלטרנטיבות באגן המזרחי של הים התיכון. קפריסין, ובפרט הערים לרנקה, לימסול ופאפוס, הפכה ליעד מוכר במיוחד הודות לטיסה קצרה, לאוכלוסייה דוברת אנגלית ולקהילה ישראלית מבוססת שכבר מתגוררת שם או משקיעה בה. יוון, מצידה, מציעה שילוב של שוק נדל"ן ותיק ומגוון יותר, מערים כמו אתונה ותסלוניקי ועד איים תיירותיים כמו כרתים ורודוס, לצד מעמדה כחברה מלאה באיחוד האירופי ובאזור שנגן.

ההבדל המרכזי שמושך ישראלים לשני השווקים הוא כמובן המחיר. גם לאחר עליות מחירים משמעותיות שחוו קפריסין ויוון בשנים האחרונות, בעיקר בזכות הביקוש הגובר מצד משקיעים זרים, עלות הרכישה למטר מרובע בערים כמו לימסול או אתונה נותרת נמוכה משמעותית מהמחיר המקביל בתל אביב או בגוש דן. בנוסף, שתי המדינות משתמשות במטבע האירו, מה שמקל על תכנון פיננסי ארוך טווח בהשוואה להשקעה במדינות עם מטבעות תנודתיים יותר, אף שההמרה מהשקל לאירו עצמה עדיין חושפת את המשקיע הישראלי לסיכון שער חליפין.

מעבר לפוטנציאל התשואה, חלק ניכר מהעניין הישראלי נובע מתוכניות התושבות תמורת השקעה שמציעות שתי המדינות. בקפריסין מדובר בתוכנית התושבות הקבועה, המכונה בשפה המקצועית קטגוריה 6.2, המאפשרת לאזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי לקבל מעמד תושב קבע תוך חודשים ספורים, בכפוף לרכישת נכס בשווי מינימלי של 300,000 יורו ולהוכחת הכנסה שנתית קבועה ממקור מחוץ לקפריסין. בפועל נדרש גם ביקור פיזי במדינה אחת לשנתיים בלבד כדי לשמר את המעמד, מה שהופך את התוכנית לנוחה יחסית למי שלא מתכנן לעבור לגור בקפריסין באופן קבוע. חשוב להדגיש שנכון לסוף ספטמבר 2026 משרד ההגירה הקפריסאי הודיע על כוונה להחמיר את תנאי התוכנית ולבחון מחדש כ-12,000 היתרי תושבות קבע שהוענקו מאז שנת 2013, זאת לקראת הצטרפות מתוכננת של קפריסין לאזור שנגן, כאשר בשלב זה טרם פורסם סף השקעה חדש רשמי. משקיע שרוצה להסתמך על התוכנית חייב לבדוק את התנאים המעודכנים מול משרד עורכי דין מוסמך בקפריסין, ולא להניח שהנתונים שפורסמו בעבר עדיין תקפים.

התוכנית היוונית, המוכרת כ-Golden Visa, עברה בין 2023 ל-2024 רפורמה משמעותית שהעלתה את רף ההשקעה הנדרש. במקום סכום אחיד ששרר שנים רבות, יוון עברה למודל של אזורים: באזורי הביקוש הגבוה, ובהם אתונה, תסלוניקי, מיקונוס וסנטוריני, סף ההשקעה עומד כיום על 800,000 יורו ואילו באזורים אחרים בארץ הסף נמוך משמעותית ועומד על 400,000 יורו, ולצד זאת נותר מסלול מוזל של 250,000 יורו הממוקד בהמרת נכסים מסחריים או מבנים לשימור למגורים. בשונה מהתוכנית הקפריסאית, מדובר ברישיון ישיבה שמעניק גישה מלאה לאזור שנגן כבר כיום, שכן יוון חברה בו זה מכבר, כך שמחזיק הרישיון יכול לנוע בחופשיות בין מדינות שנגן, יתרון שקפריסין עדיין אינה יכולה להציע. גם כאן, כמו בקפריסין, מדובר בתחום שעובר שינויים תכופים, ולכן אין תחליף לבדיקת הסכומים והתנאים העדכניים ביותר מול משרד ההגירה היווני או יועץ מוסמך לפני קבלת החלטה.

אחד ההיבטים שמשקיעים ישראלים נוטים להזניח הוא שוני מהותי במעמד המיסוי בין שתי המדינות. מול יוון קיימת לישראל אמנה למניעת כפל מס בתוקף כבר מסוף שנות ה-90, המסדירה כיצד מתחלקת זכות המיסוי בין המדינות על הכנסות משכירות וממכירת נכסים, ומאפשרת בדרך כלל זיכוי בישראל על מס ששולם ביוון. לעומת זאת, מול קפריסין אין לישראל אמנה למניעת כפל מס בתוקף חרף שנים של מגעים בין רשויות המס של שתי המדינות שטרם הבשילו להסכם חתום. המשמעות המעשית היא שמשקיע ישראלי בנכס בקפריסין עשוי למצוא את עצמו מדווח ומשלם מס הן בקפריסין והן בישראל על אותה הכנסה, כאשר ההקלה היחידה שעומדת לרשותו היא זיכוי חד-צדדי מכוח הדין הישראלי הפנימי, שאינו בהכרח מעניק את אותה רמת ודאות ואת אותם שיעורים מוטבים שמעניקה אמנה דו-צדדית מסודרת. מי ששוקל השקעה בקפריסין חייב לקחת בחשבון את החוסר הזה בתכנון המס שלו, ולהיוועץ ברואה חשבון המכיר את שתי מערכות המס.

מעבר למיסוי, ניהול נכס במדינה זרה מציב אתגרים יומיומיים לא מבוטלים. תושב ישראל שרוכש דירה בפאפוס או בכרתים לרוב לא יגור בה בעצמו, ונדרש להסתמך על חברת ניהול נכסים מקומית שתטפל בתחזוקה, בגביית שכר דירה ובקשר מול שוכרים, שירות שכרוך בעלות שוחקת את התשואה נטו. גם המערכת המשפטית שונה: בקפריסין נודעה לאורך שנים בעיית העברת שטרי בעלות שמתעכבת לעיתים שנים ארוכות אחרי מסירת הנכס, ומחייבת בדיקת נאותות קפדנית של הפרויקט והיזם לפני החתימה. ביוון הבירוקרטיה מוכרת כאיטית במיוחד, ותהליכי רישום מקרקעין ורישוי יכולים להתמשך מעבר לציפיות מי שרגיל לקצב הישראלי. בשתי המדינות מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי בלתי תלוי, שאינו קשור ליזם או לסוכן המכירות, ולוודא שהנכס נקי משעבודים לפני כל תשלום.

אתגר נוסף הוא המימון. משקיע זר שאינו תושב המדינה מתקשה בדרך כלל לקבל משכנתא מקומית בתנאים נוחים, ורוב הישראלים רוכשים בהון עצמי מלא או במימון שמקורו בישראל, מה שמבטל את יתרון המינוף שרבים מכירים מהשקעות נדל"ן מקומיות. כלכלת קפריסין ויוון תלויות במידה רבה בתיירות, כך ששוק הנכסים בהן, ובפרט הביקוש להשכרה קצרת טווח באזורים כמו איה נאפה או סנטוריני, רגיש לתנודות עונתיות ולזעזועים כלכליים באירופה. משקיעים שמתכננים להשכיר את הנכס לתיירים לטווח קצר, בדומה לאסטרטגיית ההשכרה קצרת הטווח המוכרת מישראל, צריכים לבדוק את הרגולציה המקומית הספציפית לכל עיר, שכן לא בכל יעד ההשכרה קצרת הטווח מותרת ללא רישיון. אחרים בוחרים דווקא בשוק ותיק פחות, השכרה לסטודנטים באוניברסיטאות הבינלאומיות הפזורות בקפריסין, מסלול שדורש בחינה נפרדת של הביקוש ושל תנאי השכירות המקומיים.

בשורה התחתונה, השקעה בנדל"ן בקפריסין וביוון יכולה להיות מהלך מוצדק מבחינה כלכלית עבור ישראלים שמחפשים פיזור גיאוגרפי, נכס נופש או אפילו מסלול לתושבות אירופית, אך היא רחוקה מלהיות עסקה פשוטה. ההבדלים במיסוי, בזמינות המימון ובוודאות המשפטית בין שתי המדינות, ואף בינן לבין ישראל, משמעותיים דיים כדי להצדיק ליווי מקצועי צמוד לאורך כל התהליך. מי שרוצה להבין לעומק כיצד ישראל ממסה הכנסות והון מנכסים מעבר לים מוזמן להרחיב בכתבה שלנו בנושא מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל, הסוקרת את העקרונות הכלליים החלים גם על מקרים כמו קפריסין ויוון.

תוכניות התושבות וההשקעה בקפריסין וביוון, לרבות סכומי הסף ותנאי הזכאות, משתנות לעיתים קרובות וללא התראה מוקדמת ארוכה, כפי שממחישה גם ההודעה הקפריסאית על כוונה להחמיר את התוכנית לקראת ההצטרפות לשנגן. הנתונים במאמר זה מבוססים על המידע העדכני ביותר שהיה זמין בסוף ספטמבר 2026, ואין להסתמך עליהם כמצג סופי. לפני כל החלטת השקעה יש לאמת את הסכומים, התנאים והשלכות המס מול הגורמים הרשמיים במדינת היעד ומול יועץ מס ועורך דין המתמחים בהשקעות נדל"ן בינלאומיות.

שאלות נפוצות

האם ישראלי חייב להיות אזרח אירופי כדי לקנות נכס בקפריסין או ביוון?

לא. אזרחים זרים, כולל ישראלים, יכולים לרכוש נכסי מקרקעין בשתי המדינות. בקפריסין נדרש אישור פורמלי ממועצת השרים לרכישת נכס על ידי אזרח שאינו מהאיחוד האירופי, אישור שניתן כמעט תמיד באורח שגרתי אך מוסיף זמן לתהליך. ביוון אין מגבלה דומה, למעט אזורי גבול מוגדרים הדורשים היתר ביטחוני מיוחד.

מה ההבדל המרכזי בין תוכנית התושבות של קפריסין לזו של יוון?

התוכנית הקפריסאית מעניקה תושבות קבע, לא אזרחות, תמורת השקעה של 300,000 יורו לפחות, ללא חובת מגורים בפועל מעבר לביקור אחד לשנתיים, אך קפריסין עדיין אינה חברה באזור שנגן. התוכנית היוונית מעניקה רישיון ישיבה שמאפשר תנועה חופשית בכל אזור שנגן כבר כיום, אך סף ההשקעה גבוה יותר באזורי הביקוש ונע בין 250,000 ל-800,000 יורו בהתאם למיקום הנכס.

האם משקיע ישראלי משלם מס כפול על הכנסה מנכס בקפריסין?

זהו סיכון ממשי. בהיעדר אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין, ייתכן שההכנסה תמוסה בשתי המדינות, כאשר ההקלה היחידה היא זיכוי מס חד-צדדי לפי הדין הישראלי, שאינו שקול בהכרח להטבות שמעניקה אמנה דו-צדדית מסודרת. מול יוון המצב שונה, שכן קיימת אמנה בתוקף שמסדירה את חלוקת זכות המיסוי בין המדינות.

מי אחראי לניהול הנכס כשהבעלים גר בישראל?

רוב המשקיעים הישראלים נעזרים בחברת ניהול נכסים מקומית שמטפלת בתחזוקה שוטפת, גביית שכר דירה ותקשורת עם שוכרים, בתמורה לעמלה שנגזרת מדמי השכירות. חשוב לבדוק את המוניטין וההיקף של חברת הניהול לפני החתימה על הנכס עצמו, ולא רק לאחר מכן.

האם כדאי לרכוש נכס בקפריסין או ביוון רק כדי לקבל תושבות, בלי כוונה אמיתית להשקיע?

לא מומלץ. תוכניות התושבות משתנות באופן תכוף, כפי שקורה כרגע בקפריסין, ואין ודאות שהתנאים שהיו רלוונטיים בעת הרכישה יישארו כאלה. כדאי לבחון את הנכס קודם כל ככדאיות השקעה עצמאית, ורק בנוסף לכך כאמצעי אפשרי לתושבות.

האם אפשר לקבל מימון בנקאי מקומי לרכישת נכס בקפריסין או ביוון?

זה מורכב יותר מקבלת משכנתא בישראל. בנקים מקומיים נוטים להעמיד תנאים מחמירים למשקיעים זרים שאינם תושבים, ורוב הישראלים רוכשים בהון עצמי או במימון שמקורו בישראל. מי שכן שוקל מינוף מקומי צריך לבדוק זאת מול בנק בקפריסין או ביוון בשלב מוקדם, לפני שמתחייב על העסקה.