משכנתא לעולים חדשים: מסלול "משכנתא לזכאים" מול הבנק המסחרי

עולה חדש שרוכש דירה ראשונה בישראל יכול לשלב הלוואת "זכאות" מסובסדת ממשרד הבינוי והשיכון עם משכנתא רגילה מהבנק המסחרי, אך הסבסוד חל רק על חלק מוגבל מהסכום, וההוכחה ליכולת ההחזר על היתרה מול הבנק היא לרוב המכשול האמיתי בתהליך.

מסלול "משכנתא לזכאים" אינו הטבה ייחודית לעולים חדשים, אלא מנגנון סיוע ממשלתי רחב יותר שמשרד הבינוי והשיכון מפעיל עבור כמה אוכלוסיות מוגדרות בחוק ובתבחינים - זוגות צעירים, הורים עצמאיים, נכים, ותיקי שירות ביטחוני, ולצידם עולים חדשים. התנאי הראשוני לכל מי שרוצה להיכנס למסלול הוא הוצאת תעודת זכאות, מסמך שמונפק דרך האתר הממשלתי או בסניפי הבנקים למשכנתאות, ולעולים הוא מבוסס בין היתר על תעודת העולה ותאריך קבלת המעמד. חשוב להבין כבר בשלב הזה שמדובר בשני תהליכים נפרדים שמתנהלים במקביל - מול משרד הבינוי והשיכון לצורך הניקוד וההלוואה המסובסדת, ומול הבנק לצורך שאר המימון - ושהתיאום ביניהם הוא חלק בלתי נפרדי מהתכנון.

גובה הסיוע לעולה נקבע לפי ניקוד אישי שמורכב ממספר רכיבים: ניקוד בסיסי לפי ותק בארץ ומספר ילדים, תוספת ייעודית לעולים חדשים, ותוספת נוספת למי שצבר כבר ותק של חמש שנים ומעלה. ככלל אצבע מדובר על סדרי גודל של 1,700 עד 1,800 נקודות למשפחת עולים בשנים הראשונות לעלייה, כאשר הניקוד המדויק והתקרות משתנים בין השנה הראשונה לשנים שאחריה, ומתעדכנים מעת לעת בהחלטות ממשלה. קיימות גם תוספות ניקוד נפרדות למי שרוכש דירה ביישובי עדיפות לאומית, לבעלי תעודת נכות ולמצבים משפחתיים נוספים, כך שסכום הזכאות בפועל הוא תמיד תוצאה של חישוב פרטני ולא מספר קבוע שאפשר להסתמך עליו מראש. מאחר שהפרמטרים הללו נתונים לשינוי, הדרך האחראית לבדוק סכום מדויק היא באמצעות מחשבון הזכאות באתר משרד הבינוי והשיכון או מול פקיד זכאות בבנק, ולא לפי נתון ששמעתם ממישהו שעלה לפני כמה שנים.

מה שהופך את הלוואת הזכאות לאטרקטיבית הוא מנגנון הריבית: היא נקבעת נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת על הלוואות לדיור שמפרסם בנק ישראל, ובכל מקרה לא תעלה על 3%, כשההלוואה צמודת מדד ומשולמת על פני תקופה של 20, 25 או 30 שנה. במילים אחרות - מדובר בריבית שברוב התרחישים נמוכה משמעותית ממה שמקבל לווה רגיל בשוק החופשי, בעיקר בתקופות שבהן ריבית הפריים גבוהה. אלא שהיתרון הזה מוגבל בהיקפו: הסכום המסובסד הוא רק חלק מעלות הדירה, לפי הניקוד שחושב, ולא מימון מלא של הרכישה.

הפער בין סכום הזכאות למחיר הדירה בפועל חייב להיסגר באמצעות משכנתא "משלימה" רגילה מבנק מסחרי, וכאן נכנסים לתמונה אותם כללי הלימות הכנסה ויחס מימון (LTV) שחלים על כל רוכש בישראל, כפי שנקבעו בהוראות בנק ישראל - למשל תקרת מימון של עד כ-75% משווי הדירה לרוכשי דירה ראשונה. שני המסלולים, הזכאות וההלוואה המשלימה, נבחנים בסופו של דבר כחבילת מימון אחת מבחינת יחס ההחזר להכנסה, כך שגם לווה שקיבל ניקוד זכאות גבוה עדיין חייב לעמוד בביקורת יכולת ההחזר הרגילה של הבנק על חלק ההלוואה שאינו מסובסד. הנושא הזה מפורט במדריך על יחס מימון ויכולת החזר במשכנתא, שרלוונטי לכל רוכש ולא רק לעולים.

וכאן מגיע האתגר המרכזי שמייחד עולים חדשים משאר בעלי הזכאות. הבנק המסחרי בודק את ההלוואה המשלימה לפי אותם קריטריונים שהוא בודק לכל לקוח: יציבות הכנסה, ותק בעבודה הנוכחית, ודירוג אשראי שמבוסס על היסטוריית התנהלות פיננסית בישראל. עולה שהגיע לארץ לפני זמן קצר לרוב עדיין לא צבר את הוותק התעסוקתי שהבנק מחפש במקום עבודה ישראלי, ואין לו תיק אשראי מקומי שמעיד על עמידה בהתחייבויות - פשוט כי הוא עוד לא הספיק לצבור כזה. התוצאה בפועל היא שלעיתים בנקים מתייחסים בזהירות רבה יותר לבקשות של עולים טריים, דורשים תלושי שכר לתקופה ארוכה יותר, מבקשים ערבים או הון עצמי גבוה יותר, או מתקשים לתמחר הכנסה שמגיעה ממקור זר. זהו הבדל מהותי מול מי שכבר עבד וחי בישראל שנים ומגיע עם היסטוריה ברורה ונתונים שהבנק יודע לקרוא.

יש דרכים לצמצם את הפער הזה, גם אם אין לו פתרון מלא. תיעוד מסודר ומתורגם של הכנסה והיסטוריית תעסוקה מהמדינה שממנה עלה הלווה, מכתב העסקה או חוזה עבודה ישראלי יציב, וככל שניתן הבאת הון עצמי גבוה יותר - כולל כספים שהועברו מחשבונות בחו"ל - כל אלה יכולים לשפר משמעותית את עמדת המיקוח מול הבנק. במקרים רבים גם כדאי לבדוק מראש את מקורות ההון העצמי הזמינים, כולל חיסכון, מתנות ממשפחה או כספים שהתקבלו כחלק מתהליך הקליטה, כדי להגיע לשולחן המשא ומתן עם תמונה ברורה. מאחר שמדובר בתיאום בין שני גופים שונים בעלי כללים נפרדים, לא מעט עולים בוחרים להיעזר ביועץ משכנתאות מול פנייה ישירה לבנק, בדיוק כדי לגשר על אי-ההיכרות עם המערכת הפיננסית והבירוקרטית המקומית.

חשוב להדגיש שהמדריך הזה עוסק אך ורק בצד המימון - כלומר איך בונים את חבילת המשכנתא בפועל. שאלות שקשורות להטבות מס, כמו פטור או הנחה במס רכישה לעולה חדש, הן נושא נפרד לגמרי עם כללים משלו, והרחבה עליהן אפשר למצוא במדריך לרכישת דירה על ידי עולה חדש. כדאי לזכור שהניקוד לצורך משכנתא לזכאים והזכאות לצורך מס רכישה אינם אותו הדבר ולא מחושבים באותו אופן, ושילוב נכון בין שני התהליכים דורש בדיקה נפרדת של כל אחד מהם מול הגורם המוסמך.

מבחינת תזמון, כדאי להתחיל את הליך הוצאת תעודת הזכאות מוקדם ככל האפשר, עוד לפני חתימה על חוזה רכישה, כי הבדיקה כוללת פניה למשרד הבינוי והשיכון ולעיתים המתנה לאישורים, ורק לאחריה אפשר לגבש מול הבנק את מבנה המשכנתא המלא - הסכום המסובסד יחד עם ההלוואה המשלימה. ניסיון לסגור הכול ברגע האחרון, תחת לחץ של מועד חתימה, הוא אחד הגורמים השכיחים לכך שעולים מגיעים לבנק לא מוכנים ונתקלים בעיכובים או בתנאים פחות טובים ממה שיכלו לקבל בתכנון מוקדם יותר.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. תנאי הסיוע, נוסחת הניקוד וגובה הריבית המסובסדת נקבעים ומתעדכנים על ידי משרד הבינוי והשיכון ובנק ישראל מעת לעת, ולכן יש לבדוק את הנתונים העדכניים ביותר מול תעודת הזכאות האישית ומול גורם מקצועי מוסמך לפני קבלת כל החלטה.

שאלות נפוצות

מי נחשב "עולה חדש" לצורך תעודת הזכאות למשכנתא?

ההגדרה מבוססת על מעמד עולה שמוענק על ידי משרד העלייה והקליטה ומתועד בתעודת עולה, ומשרד הבינוי והשיכון מכיר במעמד הזה לצורך ניקוד זכאות במסגרת תקופה מוגבלת מתאריך העלייה. מומלץ לבדוק את ההגדרה המדויקת והמסמכים הנדרשים מול אתר משרד הבינוי והשיכון או פקיד הזכאות בבנק, כי הפרטים יכולים להשתנות.

כמה זמן אחרי העלייה עדיין אפשר לקבל ניקוד עולה חדש?

לפי המידע הזמין כיום מדובר על חלון זמן של עד כ-15 שנה מתאריך קבלת מעמד העולה, כאשר גובה הניקוד וההטבות בפועל נוטים להיות גבוהים יותר בשנים הראשונות לעלייה. מכיוון שמדובר בפרמטר שיכול להתעדכן, כדאי לאמת את הנתון המדויק מול משרד הבינוי והשיכון לפני שמתכננים את התהליך על בסיסו.

האם משכנתא לזכאים מכסה את כל מחיר הדירה?

לא. ההלוואה המסובסדת מכסה סכום חלקי שנקבע לפי הניקוד האישי, ואת ההפרש בין הסכום הזה למחיר הדירה צריך לממן באמצעות משכנתא משלימה רגילה מבנק מסחרי, שנבחנת לפי אותם כללי הכנסה ומימון שחלים על כל רוכש.

למה בנקים מתקשים לאשר לעולים חדשים את ההלוואה המשלימה?

כי הבדיקה הרגילה מתבססת על ותק תעסוקתי בישראל ועל היסטוריית אשראי מקומית, ולעולה שהגיע לאחרונה פשוט אין עדיין את שני אלה, גם אם יש לו הכנסה יציבה או היסטוריה פיננסית טובה במדינה שממנה הגיע. זה לא אומר שאי אפשר לקבל אישור, אלא שלרוב נדרש תיעוד נוסף, הון עצמי גבוה יותר או סבלנות רבה יותר בתהליך.

אפשר לקחת משכנתא לזכאים בלי הון עצמי כלל?

לא. גם עם הלוואת זכאות מסובסדת, ההלוואה המשלימה מהבנק עדיין כפופה לתקרות מימון שמחייבות הון עצמי מינימלי, כפי שחל על כל רוכש דירה בישראל. ההלוואה המסובסדת מוזילה את עלות המימון על חלק מהסכום, אך אינה מבטלת את הצורך בהון עצמי על שאר הרכישה.

איך בודקים את הניקוד והזכאות העדכניים לפני שמתחילים תהליך?

הדרך המהימנה ביותר היא מחשבון הזכאות באתר משרד הבינוי והשיכון, שמחשב ניקוד אישי לפי הנתונים העדכניים, או פנייה לפקיד זכאות בבנק למשכנתאות שמוסמך להוציא תעודת זכאות. מומלץ לעשות זאת מוקדם, עוד לפני חתימה על חוזה רכישה, כדי שיהיה זמן לתכנן את מבנה המימון המלא.