כמה משכנתא אפשר לקבל: איך בודקים יכולת החזר ואחוזי מימון

שני גורמים קובעים כמה משכנתא אפשר לקבל: אחוז המימון המקסימלי (LTV) שקבע בנק ישראל לפי סוג הרכישה, ויכולת ההחזר החודשי שלכם, שהבנק בודק מול ההכנסה הפנויה.

אחוז המימון המקסימלי - תלוי בסוג הרכישה

בנק ישראל קבע מגבלות מימון שונות בהתאם לסוג הרכישה, כחלק ממדיניות לצינון סיכונים במערכת הבנקאית. דירה יחידה, כלומר רוכש ללא דירה קודמת, זכאית עד 75% מימון. דירה חלופית עבור משפרי דיור, מי שמוכר דירה קיימת ורוכש אחרת, זכאית עד 70% מימון. דירה להשקעה, דירה שנייה ומעלה שלא למגורי הלווה עצמו, זכאית עד 50% מימון בלבד.

המשמעות בפועל: משקיע שרוכש דירה ב-2,000,000 ₪ יצטרך להביא הון עצמי של לפחות מיליון שקל, בעוד רוכש דירה יחידה יכול להסתפק בהון עצמי של 500,000 ₪ לאותה דירה בדיוק.

יכולת החזר - הגורם השני שקובע

מעבר לאחוז המימון, הבנק בוחן את יכולת ההחזר החודשית שלכם - כלל אצבע מקובל בענף הוא שההחזר החודשי לא יעלה על כשליש מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית, אך בנקים שונים עשויים להחיל מדיניות שמרנית או מקלה יותר בהתאם למקרה הספציפי. ההכנסה הנבדקת כוללת בדרך כלל שכר קבוע, ולעיתים גם הכנסות נוספות יציבות כמו שכר דירה מנכס אחר, בכפוף לבדיקת הבנק.

איך לחשב כמה משכנתא תוכלו לקבל בפועל

ראשית, בדקו מה ההון העצמי שיש לכם פנוי. לאחר מכן חשבו את המחיר המקסימלי שאפשר לרכוש לפי אחוז המימון הרלוונטי לכם - הון עצמי חלקי אחת פחות אחוז המימון. בשלב הבא בדקו מול מחשבון משכנתא או יועץ איזה החזר חודשי ייצא מהסכום הזה במסלולים שונים, וודאו שהוא לא חורג מגבול השליש מההכנסה הפנויה. חשוב גם לזכור להוסיף לתקציב עלויות נלוות שאינן חלק מהמימון הבנקאי - מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ותיווך.

מי שכבר בתהליך יכול להעמיק גם במדריך לבחירת מסלול משכנתא נכון לגבי הרכב המסלולים בתוך המשכנתא עצמה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל יותר מ-75% מימון בשום מצב?

ככלל לא - זו מגבלה רגולטורית של בנק ישראל שחלה על כלל הבנקים למשכנתאות, ולא עניין של מדיניות פנימית של בנק ספציפי.

מה נחשב דירה יחידה לצורך אחוז המימון?

בדרך כלל, רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים אחרת במועד הרכישה. יש לבדוק את ההגדרה המדויקת מול הבנק, כיוון שהיא עשויה להיות רגישה לנסיבות אישיות כמו דירה בבעלות חלקית או ירושה.

האם הכנסה משכר דירה מנכס אחר נחשבת בבדיקת יכולת ההחזר?

לרוב כן, בכפוף להצגת אסמכתאות כמו חוזה שכירות תקף ותדפיסי חשבון, אך המדיניות המדויקת משתנה בין בנק לבנק.