כמה משכנתא אפשר לקבל: איך בודקים יכולת החזר ואחוזי מימון

שני גורמים קובעים כמה משכנתא אפשר לקבל בפועל: אחוז המימון המקסימלי (LTV) שקבע בנק ישראל לפי סוג הרכישה, ויכולת ההחזר החודשי שלכם, שהבנק בודק מול ההכנסה הפנויה. בנק ישראל קבע מגבלות מימון שונות בהתאם לסוג הרכישה, כחלק ממדיניות לצינון סיכונים במערכת הבנקאית: דירה יחידה, כלומר רוכש ללא דירה קודמת, זכאית עד 75% מימון; דירה חלופית עבור משפרי דיור, מי שמוכר דירה קיימת ורוכש אחרת, זכאית עד 70% מימון; ודירה להשקעה, דירה שנייה ומעלה שלא למגורי הלווה עצמו, זכאית עד 50% מימון בלבד. המשמעות בפועל: משקיע שרוכש דירה ב-2,000,000 ₪ יצטרך להביא הון עצמי של לפחות מיליון שקל, בעוד רוכש דירה יחידה יכול להסתפק בהון עצמי של 500,000 ₪ לאותה דירה בדיוק.

מעבר לאחוז המימון, הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר החודשית שלכם. כלל אצבע מקובל בענף הוא שההחזר החודשי לא יעלה על כשליש מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית, אך בנקים שונים עשויים להחיל מדיניות שמרנית או מקלה יותר בהתאם למקרה הספציפי. ההכנסה הנבדקת כוללת בדרך כלל שכר קבוע, ולעיתים גם הכנסות נוספות יציבות כמו שכר דירה מנכס אחר, בכפוף לבדיקת הבנק.

כדי לחשב כמה משכנתא אפשר לקבל בפועל, כדאי לבדוק ראשית מה ההון העצמי הפנוי, ואז לחשב את המחיר המקסימלי שניתן לרכוש לפי אחוז המימון הרלוונטי - הון עצמי חלקי אחת פחות אחוז המימון. בשלב הבא שווה לבדוק מול מחשבון משכנתא או יועץ איזה החזר חודשי ייצא מהסכום הזה במסלולים שונים, ולוודא שהוא לא חורג מגבול השליש מההכנסה הפנויה. חשוב גם לזכור להוסיף לתקציב עלויות נלוות שאינן חלק מהמימון הבנקאי, כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ותיווך. מי שכבר בתהליך יכול להעמיק גם במדריך לבחירת מסלול משכנתא נכון לגבי הרכב המסלולים בתוך המשכנתא עצמה.

עצמאים נבחנים ביכולת ההחזר בדרך שונה משכירים, כפי שמוסבר במדריך למשכנתא לעצמאים.

אם הסכום שהבנק מוכן לממן לא מספיק, כדאי להכיר גם מסלולים אחרים. ריכזנו אותם במדריך מימון נדל"ן: כל דרכי המימון לרכישת דירה.

מי שמחשב את ההחזר החודשי צריך לזכור שבמסלול עם גרייס ההחזר בהתחלה נמוך יותר, ואחר כך הוא עולה. איך זה עובד מוסבר בכתבה על גרייס במשכנתא.

אחרי שהערכתם כמה משכנתא תוכלו לקבל, אפשר לבדוק את ההחזר החודשי הצפוי במחשבון החזר המשכנתא החודשי.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל יותר מ-75% מימון בשום מצב?

ככלל לא - זו מגבלה רגולטורית של בנק ישראל שחלה על כלל הבנקים למשכנתאות, ולא עניין של מדיניות פנימית של בנק ספציפי.

מה נחשב דירה יחידה לצורך אחוז המימון?

בדרך כלל, רוכש שאין בבעלותו דירת מגורים אחרת במועד הרכישה. יש לבדוק את ההגדרה המדויקת מול הבנק, כיוון שהיא עשויה להיות רגישה לנסיבות אישיות כמו דירה בבעלות חלקית או ירושה.

האם הכנסה משכר דירה מנכס אחר נחשבת בבדיקת יכולת ההחזר?

לרוב כן, בכפוף להצגת אסמכתאות כמו חוזה שכירות תקף ותדפיסי חשבון, אך המדיניות המדויקת משתנה בין בנק לבנק.