ריבית משכנתא ממוצעת: כמה גבו הבנקים בספטמבר 2026?

הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות בישראל עמדה בספטמבר 2026 על 4.55% במסלולים הלא צמודים ועל 3.49% במסלולים הצמודים למדד, לפי הממוצעים החודשיים שמפרסם בנק ישראל ונכנסו לתוקף ב-19 באוקטובר 2026. מדובר בירידה של כחצי נקודת אחוז במסלולים הלא צמודים לעומת ספטמבר 2025, אז עמד הממוצע על 5.03%, ובירידה מתונה יותר במסלולים הצמודים, מ-3.68% ל-3.49%.

כדי להבין מה המספרים האלה אומרים, צריך להבחין בין שני סוגי ריבית. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% מאז החלטת הוועדה המוניטרית מ-1 בספטמבר 2026, שהייתה ההפחתה הרביעית מתחילת השנה, וריבית הפריים נגזרת ממנה ועומדת על 4.75%. בהחלטה הבאה, מ-21 באוקטובר, הריבית נותרה ללא שינוי, כפי שפירטנו בסיכום החלטת הריבית של אוקטובר. הריבית הממוצעת על משכנתאות, לעומת זאת, היא לא ריבית שמישהו קובע. זה ממוצע של מה שהבנקים גבו בפועל מלווים שלקחו משכנתא באותו חודש, והוא מושפע גם מתשואות האג"ח הממשלתיות שמשמשות עוגן למסלולים המשתנים, גם מהתחרות בין הבנקים וגם מהרכב הלווים.

הממוצעים מתפרסמים לפי תקופת ההלוואה, והפער בין התקופות משמעותי. במסלולים הלא צמודים, הממוצע לספטמבר 2026 עמד על 4.35% להלוואות של עד שנה, 4.51% לתקופה של שנה עד חמש שנים, 4.59% לחמש עד עשר שנים ו-4.61% לעשר עד 15 שנה. בתקופות הארוכות הריבית עולה: 4.74% ל-15 עד 20 שנה, 4.79% ל-20 עד 25 שנה ו-4.89% למעל 25 שנה. ההיגיון פשוט: ככל שהבנק מתחייב לריבית קבועה לתקופה ארוכה יותר, הוא לוקח על עצמו יותר סיכון שהריבית במשק תעלה, ומתמחר את זה.

במסלולים הצמודים למדד התמונה פחות מסודרת. הממוצע עמד על 3.50% עד חמש שנים, 3.49% לחמש עד עשר שנים, 3.24% לעשר עד 15 שנה, 3.46% ל-15 עד 20 שנה, 3.37% ל-20 עד 25 שנה ו-3.53% למעל 25 שנה. כאן חשוב לזכור שהריבית הנמוכה יותר לא אומרת שהמסלול זול יותר. במסלול צמוד, קרן ההלוואה מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן, כך שבתקופה של אינפלציה ההחזר החודשי והיתרה לסילוק גדלים. ההשוואה הנכונה בין צמוד ללא צמוד היא תמיד לאחר הוספת תחזית האינפלציה, ולא לפי הריבית הנקובה בלבד. על ההבדלים בין המסלולים הרחבנו במדריך איך לבחור מסלול משכנתא.

כמה זה שווה בכסף? משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 4.79%, הממוצע לתקופה של 20 עד 25 שנה, מגיעה להחזר חודשי של כ-5,724 שקל. אם מחשבים לפי הממוצע הכולל של המסלולים הלא צמודים, ההחזר על אותה הלוואה בריבית של 4.55% הוא כ-5,587 שקל, לעומת כ-5,863 שקל בריבית של 5.03%, הממוצע של ספטמבר 2025. כלומר, הירידה בריבית הממוצעת בשנה האחרונה שווה בערך 276 שקל בחודש על כל מיליון שקל. במסלול צמוד בריבית של 3.49% ההחזר ההתחלתי נמוך יותר, כ-5,001 שקל, אבל הוא צפוי לעלות עם המדד. החישובים הם להמחשה בלבד, בשיטת שפיצר ובלי הצמדה, ופירוט מלא לפי תקופות ומסלולים נמצא בכתבה על החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל.

כדאי לדעת שיש יותר ממקור אחד לנתוני הריבית הממוצעת, והם לא תמיד זהים. מלבד הממוצעים לפי תקופות, בנק ישראל מפרסם גם נתונים סטטיסטיים על הלוואות לדיור לפי מסלול. לפי הנתונים האלה, הריבית הממוצעת במסלול הקבוע הלא צמוד עמדה באוגוסט 2026 על 4.62%, ובמסלול הקבוע הצמוד על 3.29%. הפערים נובעים מהגדרות שונות: אילו מסלולים נכללים בכל ממוצע ואיך הם משוקללים. מי שרואה באתרים שונים מספרים קצת שונים לאותו חודש לא בהכרח רואה טעות, אלא סדרות נתונים שונות. בכל מקרה, הסדר הגודל זהה: כ-4.5% עד 4.9% בלא צמוד וכ-3.2% עד 3.5% בצמוד.

לממוצעים האלה יש תפקיד מעשי נוסף שרבים לא מכירים. הם משמשים לחישוב עמלת הפירעון המוקדם במסלולים בריבית קבועה: אם הריבית הממוצעת היום נמוכה מהריבית שבה לקחתם את ההלוואה, הבנק רשאי לגבות עמלה על ההפרש. לכן ירידה בממוצעים יכולה להפוך מחזור למשתלם יותר, אבל גם לייקר את היציאה מהמסלול הקבוע. איך זה מחושב בדיוק מוסבר במדריך עמלת הפירעון המוקדם, ומתי מחזור באמת משתלם מוסבר במדריך מחזור המשכנתא.

הנקודה החשובה ביותר היא שהריבית הממוצעת היא נקודת ייחוס ולא הצעת מחיר. הריבית שתקבלו תלויה בשיעור המימון, ביחס ההחזר מההכנסה, בהיסטוריית האשראי ובתמהיל שתבחרו, ובמסלול הפריים היא נקבעת כמרווח מהפריים, פלוס או מינוס, שמשתנה בין בנקים ובין לווים. הדרך המעשית להשתמש בממוצעים היא להשוות אליהם את ההצעות שאתם מקבלים. הצעה שגבוהה משמעותית מהממוצע לאותו מסלול ולאותה תקופה היא סימן לנהל משא ומתן או לפנות לבנק נוסף. אישור עקרוני למשכנתא משלושה בנקים לפחות, בסלים האחידים, הוא הכלי הפשוט ביותר לעשות את ההשוואה הזו.

מה צפוי בהמשך? החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל צפויה ב-23 בנובמבר 2026. הפחתה נוספת תשפיע ישירות ומיד על מסלול הפריים, ובעקיפין גם על המסלולים הקבועים והמשתנים, דרך תשואות האג"ח. אף אחד לא יכול להבטיח את כיוון הריבית, ולכן מי שבונה תמהיל כדאי שיבדוק שיוכל לעמוד בהחזר גם אם הריבית תעלה, בדומה למבחן הריבית שהבנקים מחויבים לבצע.

הנתונים מבוססים על פרסומי בנק ישראל כפי שהיו זמינים בתחילת נובמבר 2026 ומתעדכנים מדי חודש. הכתבה אינה ייעוץ פיננסי, והריבית בפועל נקבעת בין הלווה לבנק.

שאלות נפוצות

מה הריבית הממוצעת על משכנתא היום?

לפי הממוצעים שפרסם בנק ישראל לספטמבר 2026, בתוקף מ-19 באוקטובר 2026, הריבית הממוצעת עמדה על 4.55% במסלולים הלא צמודים ועל 3.49% במסלולים הצמודים למדד. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% והפריים על 4.75%.

למה ריבית המשכנתא גבוהה יותר בהלוואה ארוכה?

כי הבנק מתחייב לריבית לתקופה ארוכה יותר ולוקח סיכון גדול יותר שהריבית במשק תעלה. בספטמבר 2026 הממוצע הלא צמוד עמד על 4.35% להלוואה של עד שנה ועל 4.89% להלוואה של מעל 25 שנה.

האם משכנתא צמודה למדד זולה יותר?

הריבית הנקובה בה נמוכה יותר, כ-3.49% בממוצע בספטמבר 2026, אבל הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. בפועל העלות הכוללת תלויה באינפלציה לאורך חיי ההלוואה, ולכן משווים בין המסלולים רק אחרי שמוסיפים לריבית הצמודה את תחזית האינפלציה.

כל כמה זמן מתעדכנת הריבית הממוצעת?

בנק ישראל מפרסם את הממוצעים פעם בחודש, על בסיס ההלוואות שניתנו בחודש הקודם, לפי לוח מועדים שנקבע מראש לכל השנה.

מה הקשר בין הריבית הממוצעת לעמלת פירעון מוקדם?

במסלולים בריבית קבועה, העמלה מחושבת לפי הפער בין הריבית בהלוואה שלכם לבין הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל. כשהממוצע יורד מתחת לריבית שבה לקחתם את ההלוואה, עמלת היציאה מהמסלול עולה.

האם אקבל את הריבית הממוצעת מהבנק?

לא בהכרח. הממוצע הוא נקודת ייחוס. הריבית שתקבלו תלויה בשיעור המימון, ביכולת ההחזר, בהיסטוריית האשראי ובתמהיל, ולכן כדאי להשוות כמה הצעות מול הממוצע לאותו מסלול ולאותה תקופה.