החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל ב-2026: כמה משלמים לפי תקופה, מסלול וריבית

בקצרה: משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה בריבית קבועה לא צמודה של כ-4.6% (בסביבת הממוצע שפרסם בנק ישראל לקיץ 2026) מגיעה להחזר חודשי של כ-5,615 שקל. פריסה ל-30 שנה מורידה את ההחזר לכ-5,126 שקל, ופריסה ל-20 שנה מעלה אותו לכ-6,381 שקל. ההחזר בפועל תלוי בתמהיל המסלולים, בריבית שהבנק יציע לכם ובשאלה אם חלק מההלוואה צמוד למדד.

כל החישובים בכתבה נעשו בלוח סילוקין שפיצר, השיטה הנפוצה בישראל, שבה ההחזר החודשי קבוע (במסלול לא צמוד ובריבית קבועה) ובתחילת התקופה רובו הולך לריבית ורק חלק קטן לקרן. אלה חישובים להמחשה בלבד: הריבית שתקבלו נקבעת לפי הפרופיל שלכם, אחוז המימון והבנק, והיא יכולה להיות גבוהה או נמוכה מהממוצע.

נקודת המוצא היא סביבת הריבית. ב-1 בספטמבר 2026 הוריד בנק ישראל את הריבית ב-0.25% ל-3.25%, ההפחתה השלישית ברציפות, ולכן ריבית הפריים עומדת על 4.75% (ריבית בנק ישראל ועוד מרווח קבוע של 1.5%). החלטת הריבית הבאה צפויה להתפרסם ב-21 באוקטובר 2026, ושינוי בה ישנה מיד את ההחזר במסלול הפריים - כדאי לבדוק את הריבית העדכנית לפני שמסתמכים על המספרים כאן. לפי נתוני בנק ישראל שמצוטטים באתרי ההשוואה, הריבית הממוצעת במסלול קבוע לא צמוד עמדה באוגוסט 2026 על כ-4.62%, ובטווח של 20 שנה ומעלה היא נעה סביב 4.7%-4.9%. במסלול קבוע צמוד למדד הממוצע עמד על כ-3.29%. על האופן שבו ההחלטות של בנק ישראל מחלחלות לשוק אפשר לקרוא בניתוח החלטת הריבית והשפעתה על המשכנתאות.

כמה משפיעה תקופת ההלוואה? בריבית של 4.6%, משכנתא של מיליון שקל ל-20 שנה עולה כ-6,381 שקל בחודש וכ-1.53 מיליון שקל בסך הכל. ל-25 שנה ההחזר יורד לכ-5,615 שקל, אבל סך התשלומים עולה לכ-1.68 מיליון. ל-30 שנה ההחזר הוא כ-5,126 שקל בלבד, וסך התשלומים מטפס לכ-1.85 מיליון. במילים אחרות, חמש השנים הנוספות בין 25 ל-30 שנה חוסכות כ-490 שקל בחודש, ועולות כ-160 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה. בריבית של 4.9%, הקצה העליון של טווח הממוצעים לתקופות ארוכות, ההחזר ל-25 שנה הוא כ-5,788 שקל ול-30 שנה כ-5,307 שקל.

גם הבדל קטן בריבית מצטבר. על מיליון שקל ל-25 שנה, כל רבע אחוז ריבית שווה בערך 140-145 שקל בחודש, כלומר יותר מ-40 אלף שקל לאורך התקופה. זו הסיבה שכדאי לאסוף כמה הצעות: אישור עקרוני למשכנתא הוא חינמי ומאפשר להשוות בין בנקים על בסיס סלים אחידים. באותו אופן, אם הפריים יעלה באחוז שלם, ההחזר על מיליון שקל במסלול פריים ל-25 שנה יעלה בכ-590 שקל בחודש.

המסלול הצמוד למדד נראה זול יותר על הנייר, וכאן צריך להיזהר. בריבית של 3.3%, מיליון שקל ל-25 שנה מתחילים בהחזר של כ-4,900 שקל בלבד - כ-700 שקל פחות מהמסלול הלא צמוד. אבל הקרן וההחזר מתעדכנים לפי מדד המחירים לצרכן. אם האינפלציה תעמוד בממוצע על 1.5% בשנה (בערך הקצב של 12 החודשים האחרונים), ההחזר יגיע אחרי עשר שנים לכ-5,690 שקל ואחרי 20 שנה לכ-6,600 שקל, וסך התשלומים יסתכם בכ-1.78 מיליון שקל - יותר מהמסלול הלא צמוד, שבו משלמים כ-1.68 מיליון. באינפלציה ממוצעת של 2.5% סך התשלומים כבר מתקרב ל-2.04 מיליון שקל. כלומר, הריבית הנמוכה במסלול הצמוד היא לא "הנחה", אלא תמחור של סיכון האינפלציה שעובר אליכם.

רוב המשכנתאות בישראל הן תמהיל של כמה מסלולים, ולפי הוראות בנק ישראל לפחות שליש מההלוואה חייב להיות בריבית קבועה. בתמהיל להמחשה של שליש קבועה לא צמודה (4.6%), שליש פריים (4.75%) ושליש קבועה צמודה (3.3%), ההחזר ההתחלתי על מיליון שקל ל-25 שנה הוא כ-5,405 שקל, ול-30 שנה כ-4,908 שקל. החלק הצמוד יגדל עם המדד, והחלק בפריים יזוז עם כל החלטת ריבית. על השיקולים בבניית התמהיל עצמו הרחבנו במדריך פריים מול ריבית קבועה לא צמודה ובכתבה על בחירת מסלול משכנתא.

השאלה המעשית היא כמה צריך להרוויח כדי לקבל מיליון שקל. הוראות בנק ישראל מגבילות את יחס ההחזר (ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה) ל-50% לכל היותר, ומעל 40% הבנקים נדרשים להתייחס להלוואה כמסוכנת יותר, כך שבפועל רוב הבנקים מעדיפים יחס נמוך בהרבה. בהחזר של כ-5,600 שקל, יחס של 40% מחייב הכנסה נטו משקית של כ-14 אלף שקל, ויחס של שליש - כ-17 אלף שקל. הבנק גם בוחן אם תעמדו בהחזר אם הריבית תעלה, כפי שמוסבר בכתבה על מבחן הריבית במשכנתא, ואת אחוז המימון המקסימלי לפי סוג הרוכש תמצאו במדריך כמה משכנתא אפשר לקבל.

כדאי להכיר גם את מה שהחישוב הבסיסי לא כולל. ביטוח חיים וביטוח מבנה מתווספים לתשלום החודשי, מסלול גרייס יכול להוריד את ההחזר בשנים הראשונות אבל מייצר קפיצה בהמשך, ומי שמתכנן לפרוע מוקדם צריך לקחת בחשבון עמלת פירעון מוקדם, שקיימת בעיקר במסלולים בריבית קבועה. ואם הריביות ימשיכו לרדת אחרי שלקחתם את ההלוואה, מחזור משכנתא הוא הכלי להוזיל את ההחזר בדיעבד.

החישובים בכתבה מבוססים על ריביות ממוצעות שפורסמו עד אוקטובר 2026, בלוח שפיצר ובהנחות אינפלציה להמחשה בלבד, ואינם מהווים ייעוץ פיננסי. ההצעה בפועל תלויה בבנק ובנתונים האישיים שלכם.

שאלות נפוצות

כמה ההחזר החודשי על משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה?

בריבית קבועה לא צמודה של כ-4.6%, קרוב לממוצע שפרסם בנק ישראל לקיץ 2026, ההחזר הוא כ-5,615 שקל בחודש בלוח שפיצר. בריבית של 4.9% הוא עולה לכ-5,788 שקל. בתמהיל של שליש פריים, שליש קבועה לא צמודה ושליש קבועה צמודה ההחזר ההתחלתי הוא כ-5,405 שקל, אך הוא ישתנה עם המדד והפריים.

כמה ההחזר על מיליון שקל ל-30 שנה?

בריבית של 4.6% ההחזר הוא כ-5,126 שקל בחודש, כ-490 שקל פחות מפריסה ל-25 שנה. המחיר הוא סך תשלומים של כ-1.85 מיליון שקל לעומת כ-1.68 מיליון ב-25 שנה - כ-160 אלף שקל נוספים בריבית.

מה ריבית הפריים באוקטובר 2026?

מאז החלטת בנק ישראל מ-1 בספטמבר 2026 הריבית עומדת על 3.25% והפריים על 4.75%. החלטת הריבית הבאה צפויה ב-21 באוקטובר 2026, ולכן כדאי לוודא את הנתון העדכני באתר בנק ישראל. הריבית שתקבלו במסלול הפריים היא הפריים פלוס או מינוס מרווח שהבנק קובע.

למה המסלול הצמוד למדד זול יותר בהחזר החודשי?

כי הריבית בו נמוכה יותר - כ-3.3% בממוצע באוגוסט 2026 - אבל הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. באינפלציה ממוצעת של 1.5% בשנה, מיליון שקל ל-25 שנה יעלו בסך הכל כ-1.78 מיליון שקל, יותר מהמסלול הלא צמוד, וההחזר החודשי יעלה בהדרגה מכ-4,900 לכ-6,600 שקל אחרי 20 שנה.

איזו הכנסה צריך כדי לקבל משכנתא של מיליון שקל?

זה תלוי בהחזר ובמדיניות הבנק. בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר ל-50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר. בהחזר של כ-5,600 שקל, יחס של 40% מחייב הכנסה נטו משקית של כ-14 אלף שקל, ויחס של שליש - כ-17 אלף שקל.

כמה חוסך הורדה של רבע אחוז בריבית?

על מיליון שקל ל-25 שנה, רבע אחוז שווה כ-140-145 שקל בחודש, ויותר מ-40 אלף שקל לאורך כל ההלוואה. לכן כדאי להשוות כמה הצעות מבנקים שונים לפני שחותמים.