אישור עקרוני למשכנתא: מה זה, כמה זמן הוא תקף ואיך משווים בעזרתו בין בנקים

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך רשמי שבו הבנק מפרט כמה הוא מוכן להלוות לכם ובאילו תנאים, על בסיס הנתונים שמסרתם. הוא לא עולה כסף, לא מחייב אתכם לקחת את ההלוואה, ולפי בנק ישראל הוא תקף ל-24 ימים מיום הפקתו. מאז רפורמת השקיפות של בנק ישראל כל הבנקים מנפיקים אותו במבנה אחיד, כך שאפשר להניח שני אישורים מבנקים שונים זה לצד זה ולהשוות ביניהם באמת.

האישור העקרוני הוא בדרך כלל הצעד הראשון בתהליך המשכנתא, ולעיתים קרובות הוא מגיע עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה. מגישים לבנק בקשה, ידנית בסניף או באופן מקוון, וממלאים בה פרטים אישיים, נתוני הכנסות והתחייבויות, סכום ההלוואה המבוקש ופרטים על הנכס ושוויו. על בסיס ההצהרה הזו הבנק מחזיר מסמך שמפרט את סכום ההלוואה, את מסלולי הריבית ואת ההחזר החודשי הצפוי. שימו לב שבשלב הזה ההחלטה נשענת על מה שאתם הצהרתם, ולא על מסמכים שהבנק כבר בדק. לכן האישור אינו התחייבות סופית: הוא מותנה בכך שהנתונים יאומתו, בשמאות של הנכס ובעמידה בתנאי הבנק. מי שעוד לא בדק כמה הוא יכול לקחת, כדאי שיקרא קודם את המדריך שלנו על כמה משכנתא אפשר לקבל ואיך בודקים יכולת החזר.

לגבי זמני תגובה, לפי בנק ישראל הבנק מחויב למסור את האישור העקרוני בתוך 5 עד 7 ימי עסקים מהגשת הבקשה. מגבלת חמשת ימי העסקים נקבעה בתיקון להוראה 451 של המפקח על הבנקים, ושבעה ימי עסקים הם החריג, למקרים שהבנק קבע מראש במדיניות האשראי שלו, ובתנאי שהוא מודיע ללקוח על העיכוב ועל הסיבה לו. בפועל, בבקשות פשוטות בנקים רבים מחזירים תשובה מהר בהרבה, לפעמים כבר ביום ההגשה.

החשיבות של ה-24 ימים היא שבמהלך התקופה הזו הבנק מחויב לתנאים שהציע, ובראשם לשיעורי הריבית. כדי ליהנות מההתחייבות צריך להספיק בתוך התקופה להמציא את המסמכים לאימות הנתונים, לעמוד בתנאים שנקבעו, לחתום על מסמכי ההלוואה ולהעמיד את הביטחונות. יש כאן הסתייגות חשובה אחת: אם בנק ישראל משנה את הריבית שלו בתקופה הזו, ריבית הפריים משתנה בהתאם, וההתחייבות של הבנק היא למרווח מהפריים שאושר, לא לשיעור הסופי. מי שלא הספיק לסגור את כל השלבים בזמן יכול לבקש אישור עקרוני מעודכן, אבל אז הבנק רשאי לשנות את התנאים לפי מצב השוק באותו רגע. יש גם חריג: בהלוואות שאינן דורשות רישום שעבוד חדש, ההוראה מאפשרת תקופה קצרה יותר, של 12 ימים לפחות. בכל מקרה, התאריך המדויק מופיע על גבי האישור עצמו, וכדאי לסמן אותו ביומן ברגע שהוא מגיע.

הסיבה שהאישור העקרוני הפך לכלי ההשוואה המרכזי היא המבנה האחיד שנקבע ברפורמה. בנוסף להצעה שהבנק מתאים לכם, כל אישור כולל שלוש הצעות לפי "סלים אחידים" שתמהיל המסלולים שלהם זהה בכל הבנקים, בהתאם להנחיות בנק ישראל. לפי פרסומים על הרפורמה, הסל הראשון הוא כולו בריבית קבועה לא צמודה, השני מחולק חצי-חצי בין ריבית קבועה לא צמודה לפריים, והשלישי מחולק לשלושה שלישים בין קבועה לא צמודה, פריים וריבית משתנה צמודה כל חמש שנים. לכל הצעה מוצגים אותם ארבעה נתונים: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי עד סוף ההלוואה, ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. כל הבנקים מחשבים את התחזיות לפי אותן הנחות שמפרסם בנק ישראל, כך שהבדל בין שני בנקים באותו סל משקף הבדל אמיתי בתמחור ולא שיטת חישוב שונה.

בפועל, הדרך הנכונה להשוות היא להתחיל מהסלים האחידים. קחו את אותו סל, למשל הסל המחולק חצי-חצי, והשוו בין הבנקים את סך התשלומים החזוי ואת ההחזר החודשי הגבוה ביותר. הנתון הראשון מספר כמה תשלמו בסך הכול, והשני מראה כמה ההחזר עלול לטפס במקרה של עליית ריבית או מדד, וזה הנתון שקובע אם המשכנתא תישאר נוחה לאורך זמן. רק אחרי שזיהיתם את הבנק שמתמחר זול יותר, עברו להצעה המותאמת אישית, ובדקו מה ההבדלים בינה לבין הסלים האחידים. כדאי לזכור שההחזר החודשי הראשון לבדו עלול להטעות, כי מסלולים צמודי מדד או מסלולים עם ריבית משתנה מתחילים לעיתים בהחזר נמוך שעולה בהמשך. להרחבה על בניית התמהיל עצמו, ראו את המדריך על בחירת מסלול משכנתא ואת ההשוואה בין פריים לריבית קבועה לא צמודה.

אין מגבלה על מספר האישורים העקרוניים שאפשר לבקש, ומאחר שהם לא כרוכים בתשלום ולא מחייבים, מקובל לפנות לשלושה או ארבעה בנקים במקביל. מה שחשוב הוא להגיש לכל הבנקים בדיוק את אותם נתונים: אותו סכום הלוואה, אותה תקופה, אותו שווי נכס ואותן הכנסות. אחרת ההשוואה מאבדת את משמעותה. אחרי שיש בידכם כמה אישורים, אפשר להציג לבנק המועדף את ההצעה הזולה ביותר ולבקש שיפור. זה בדיוק השלב שבו לקוחות רבים מחליטים אם לנהל את המשא ומתן לבד או להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי.

כמה טעויות נפוצות חוזרות על עצמן. הראשונה היא להתייחס לאישור העקרוני כאל אישור סופי ולחתום על חוזה רכישה רק על סמכו. האישור מותנה באימות הנתונים ובשמאות, ושמאי שמעריך את הדירה בפחות מהמחיר ששילמתם עלול להקטין את סכום ההלוואה ולחייב אתכם להשלים הון עצמי גבוה יותר. השנייה היא הצהרה לא מדויקת על הכנסות או על התחייבויות קיימות: פערים שמתגלים בשלב האימות עלולים לשנות את התנאים או להוביל לסירוב. השלישית היא לא להביא בחשבון את מבחן הריבית של בנק ישראל, שעלול להקטין את הסכום המאושר בפועל. ואם בקשה נדחתה, יש צעדים מסודרים שאפשר לנקוט, ופירטנו אותם במדריך על סירוב לבקשת משכנתא.

לוח הזמנים של רכישת דירה כולל הרבה שלבים, ולכן כדאי לתזמן את האישור העקרוני בחוכמה. אישור ראשון, מוקדם, עוזר להבין מה התקציב לפני שמתחילים לחפש ברצינות. אישורים מחודשים מכמה בנקים כדאי לבקש כשהעסקה כבר קרובה לחתימה, כדי שתקופת 24 הימים תכסה את השלב שבו צריך להמציא מסמכים, להזמין שמאי ולחתום. מי שנמצא בתחילת הדרך ימצא את כל השלבים במדריך לרכישת דירה ראשונה.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי. תנאי האישור, מועדי התוקף והתמהילים עשויים להשתנות בהתאם להוראות בנק ישראל ולמדיניות כל בנק, ולכן יש לבדוק את הפרטים במסמך שקיבלתם ומול הבנק.

שאלות נפוצות

כמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?

לפי בנק ישראל, האישור העקרוני תקף ל-24 ימים מיום הפקתו, ובמהלכם הבנק מחויב לתנאים שהציע, בכפוף לאימות הנתונים. בהלוואות שאינן דורשות רישום שעבוד חדש התקופה יכולה להיות קצרה יותר, 12 ימים לפחות. התאריך המדויק מופיע על גבי האישור.

האם אישור עקרוני למשכנתא עולה כסף?

לא. קבלת אישור עקרוני אינה כרוכה בתשלום ואינה מחייבת אתכם לקחת את ההלוואה. האישור עצמו כן חייב לפרט את העמלות והחיובים שיחולו אם תיקחו את המשכנתא בפועל.

תוך כמה זמן הבנק חייב לתת אישור עקרוני?

לפי הוראות בנק ישראל, בתוך 5 ימי עסקים מהגשת הבקשה, ובמקרים חריגים שהבנק הגדיר מראש בתוך 7 ימי עסקים, בתנאי שהוא מודיע לכם על העיכוב ועל הסיבה לו.

האם אישור עקרוני מבטיח שאקבל את המשכנתא?

לא באופן מוחלט. האישור מבוסס על הנתונים שהצהרתם, והוא מותנה באימותם, בשמאות הנכס ובעמידה בתנאי הבנק. אם מתגלים פערים או שהשמאי מעריך את הנכס בפחות, התנאים או הסכום עשויים להשתנות.

מה ההבדל בין הסלים האחידים להצעה המותאמת אישית?

הסלים האחידים הם שלושה תמהילים שהרכבם זהה בכל הבנקים, ולכן הם מאפשרים השוואה ישירה של התמחור. ההצעה המותאמת היא תמהיל שהבנק בנה לפי הנתונים והצרכים שלכם, ואותה כדאי לבחון רק אחרי שזיהיתם איזה בנק זול יותר בסלים האחידים.

מה קורה אם לא הספקתי לסגור את המשכנתא בתוך 24 הימים?

אפשר לבקש מהבנק אישור עקרוני מעודכן, אבל בשלב הזה הבנק רשאי לשנות את התנאים ואת הריבית לפי מצב השוק באותו מועד. לכן כדאי לבקש את האישור הסופי רק כשהעסקה קרובה לחתימה.

כמה אישורים עקרוניים כדאי לבקש?

אין הגבלה, ומקובל לפנות לשלושה או ארבעה בנקים. חשוב להגיש לכולם את אותם נתונים בדיוק, כדי שההשוואה תהיה אמיתית.