מס על הכנסות משכירות 2026: פטור, 10% או מס שולי – איך בוחרים נכון

משקיע שמשכיר דירת מגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולי מיסוי על ההכנסה השוטפת מהשכירות: פטור מלא עד לתקרה חודשית של 5,654 ₪ בשנת 2026, מסלול מס קבוע של 10% על ההכנסה ברוטו, או מסלול המס השולי הרגיל שמאפשר ניכוי הוצאות בפועל. הבחירה הנכונה תלויה בגובה דמי השכירות, בהיקף ההוצאות על הנכס ובמדרגת המס האישית של המשכיר, ואפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה בנפרד.

חשוב להבדיל בין הנושא הזה לבין מס הרכישה שמשולם פעם אחת בעת רכישת דירה להשקעה. כאן מדובר במס שנגבה שוב ושוב, מדי חודש או מדי שנה, על ההכנסה השוטפת שמניבה הדירה המושכרת, וזהו אחד הפרמטרים המרכזיים בתשואה נטו של כל דירה להשקעה שמניבה הכנסה מדמי שכירות. משקיעים רבים מתמקדים בתשואה ברוטו ושוכחים שהמס על ההכנסה יכול לגרוע ממנה משמעותית, ולכן כדאי להבין את שלושת המסלולים לפני שסוגרים חוזה שכירות ולא רק לפני הרכישה עצמה.

המסלול הראשון והנפוץ ביותר הוא מסלול הפטור, המוסדר בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים). התקרה מתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד, ולשנת 2026 היא עומדת על 5,654 ₪ לחודש. כל עוד סך ההכנסה החודשית מהשכרת דירות מגורים אינה עולה על הסכום הזה, ההכנסה פטורה ממס לחלוטין, ואין צורך לדווח עליה או להגיש דוח שנתי בגינה בלבד. חשוב לדעת שהתקרה נבחנת על סך ההכנסה מכלל דירות המגורים שבבעלות המשכיר, כולל החלק היחסי של בן או בת הזוג וילדים עד גיל 18, ולא בנפרד לכל דירה. מי שמכניס מעל התקרה אך לא יותר מכפל התקרה, כלומר עד כ-11,308 ₪ לחודש, לא מאבד את הפטור באופן מלא אלא נכנס למנגנון פטור חלקי: הסכום שבו ההכנסה עולה על התקרה מוכפל בשתיים, וסכום זה בלבד מחויב במס לפי המסלול הרגיל, בעוד שהיתרה נשארת פטורה. מעבר לכפל התקרה לא ניתן פטור כלל על ההכנסה מאותה דירה, ובנוסף, מי שבוחר במסלול הפטור לא יכול לנכות הוצאות או פחת כנגד ההכנסה הפטורה.

המסלול השני הוא מסלול המס המופחת של 10%, המעוגן בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. במסלול הזה משלמים מס קבוע של 10% על מלוא ההכנסה ברוטו משכר הדירה, ללא כל ניכוי הוצאות, פחת או ריבית משכנתא. התנאים לשימוש במסלול הם שהמשכיר הוא יחיד ולא חברה או עוסק, שהדירה משמשת למגורים בפועל ולא לצרכי עסק, ושהיא נמצאת בישראל. יתרונו העיקרי של המסלול בפשטות: אין צורך להגיש דוח שנתי בגין הכנסה זו בלבד, אלא רק לשלם את המס לרשות המסים עד ל-30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס. מכיוון שאין אפשרות לנכות הוצאות, המסלול הזה משתלם בעיקר כשההוצאות בפועל על הדירה נמוכות, או כשההכנסה גבוהה מכדי ליהנות מהפטור אך המשקיע לא רוצה להיכנס להליך של הגשת דוח מלא ורישום הוצאות.

המסלול השלישי הוא המסלול הרגיל, שבו ההכנסה משכר דירה נכללת בהכנסה החייבת של הנישום ומחויבת במס לפי מדרגות המס השוליות שלו, שנעות בין כ-10% ל-50% בהתאם לרמת ההכנסה הכוללת. היתרון המרכזי של המסלול הזה הוא האפשרות לנכות הוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה, ובהן ריבית על משכנתא, שכר טרחת ניהול, תיקונים ואחזקה שוטפת, וכן פחת על הדירה. המסלול מתאים במיוחד למשקיעים עם משכנתא גבוהה שבה רכיב הריבית משמעותי, לבעלי דירות שדורשות הוצאות תחזוקה ניכרות, או למי שמדרגת המס השולית שלו נמוכה יחסית ולכן המס האפקטיבי על ההכנסה נטו יוצא נמוך מ-10%. החיסרון הוא הצורך בהגשת דוח שנתי מלא לרשות המסים ובניהול רישום מסודר של ההוצאות, וגם העובדה שניכוי הפחת מקטין בעתיד את יתרת המחיר המקורי של הדירה ועלול להגדיל את החבות במס שבח בעת המכירה.

הדרך המעשית לבחור מסלול היא לחשב את שלוש האפשרויות זו מול זו. משכיר שמקבל 4,800 ₪ לחודש נמצא מתחת לתקרת הפטור ולכן פשוט לא משלם מס כלל, בלי צורך בחישוב נוסף. משכיר שמקבל 8,000 ₪ לחודש חורג מהתקרה ב-2,346 ₪, ולכן במסלול הפטור החלקי יחויב במס רק על 4,692 ₪ מתוך הסכום החודשי, לפי מדרגת המס השולית שלו. לעומת זאת במסלול 10% הוא ישלם מס על מלוא הסכום, כלומר 800 ₪ לחודש, ללא תלות במדרגת המס האישית. משקיע במדרגת מס נמוכה עשוי לצאת נשכר דווקא מהמסלול הרגיל או מהפטור החלקי, בעוד שמשקיע במדרגה גבוהה עשוי למצוא שהמסלול הקבוע של 10% זול יותר בפועל. מי שההכנסה החודשית שלו מהדירה עולה על כ-11,308 ₪ יוצא כליל מגבולות מסלול הפטור, ונשאר לבחור בין 10% למסלול הרגיל בלבד.

מי שמחזיק כמה דירות מושכרות נדרש להתייחס לחישוב הזה בזהירות רבה יותר. תקרת הפטור נבחנת על סך ההכנסה מכלל הדירות המושכרות למגורים, כך ששני משכירים בסכומים נמוכים יחסית עשויים יחד לחצות את התקרה ולהיכנס למנגנון הפטור החלקי, גם אם כל דירה בנפרד הייתה זכאית לפטור מלא. עם זאת החוק מאפשר בחירת מסלול נפרד לכל דירה: אפשר, למשל, להחיל את מסלול הפטור על דירה אחת ואת מסלול 10% או המסלול הרגיל על דירה אחרת, ובלבד שההכנסה הכוללת שנבחנת מול תקרת הפטור מחושבת נכון. בעל תיק נדל"ן עם כמה נכסים מושכרים ירוויח לרוב מתכנון מוקדם של השילוב בין המסלולים, ולא מבחירה אוטומטית באותו מסלול לכל הנכסים.

חשוב גם להבדיל בין המיסוי השוטף הזה לבין מס השבח שמשולם רק בעת מכירת הדירה, שנדון בהרחבה בכתבה על מיסוי רווח הון במכירת דירת השקעה, ובין דמי שכירות רגילים לבין הכנסה מהשכרה לתקופות קצרות דרך פלטפורמות כמו Airbnb, שלרוב אינה עומדת בתנאי שלושת המסלולים שתוארו כאן ומטופלת אחרת, כפי שמוסבר במדריך להשכרה לטווח קצר. מי שרוצה לבחון את הרווחיות האמיתית של דירה להשקעה כדאי שיבדוק את התשואה נטו אחרי מס ולא רק את דמי השכירות הגולמיים, שכן ההפרש בין המסלולים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה עבור אותה דירה בדיוק.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ מס אישי ואינו תחליף להתייעצות עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך. גובה תקרת הפטור, שיעורי המס והכללים המדויקים עשויים להשתנות ותלויים בנסיבותיו הספציפיות של כל משכיר, ולכן יש לבדוק את המצב העדכני מול רשות המסים או איש מקצוע לפני קבלת החלטה.

שאלות נפוצות

מה תקרת הפטור ממס על הכנסות משכירות בשנת 2026?

תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש. כל עוד סך ההכנסה החודשית מהשכרת דירות מגורים, כולל דירות נוספות בבעלות בן הזוג וילדים עד גיל 18, אינה עולה על סכום זה, ההכנסה פטורה ממס באופן מלא. התקרה מתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.

מה קורה אם ההכנסה מהשכירות גבוהה מתקרת הפטור?

אם ההכנסה עולה על התקרה אך לא על כפל התקרה, כ-11,308 ₪ לחודש, חל מנגנון פטור חלקי: הסכום שבו ההכנסה עולה על התקרה מוכפל בשתיים, וסכום זה בלבד מחויב במס. מעבר לכפל התקרה לא ניתן פטור כלל, ויש לבחור בין מסלול 10% למסלול הרגיל.

האם אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?

לא. מסלול המס המופחת לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מחייב תשלום 10% על מלוא ההכנסה ברוטו, ללא אפשרות לנכות הוצאות אחזקה, ריבית משכנתא או פחת. מי שיש לו הוצאות משמעותיות על הדירה עשוי להרוויח יותר במסלול הרגיל.

מתי כדאי לבחור במסלול המס השולי הרגיל?

המסלול הרגיל משתלם בעיקר כשיש הוצאות ממשיות גבוהות כנגד ההכנסה, כמו ריבית על משכנתא גדולה או עבודות תחזוקה, או כשמדרגת המס האישית של המשכיר נמוכה יחסית. הוא מחייב הגשת דוח שנתי מלא וניהול רישום מסודר של ההוצאות.

האם אפשר לבחור מסלול מס שונה לכל דירה בנפרד?

כן. משקיע עם כמה דירות מושכרות יכול להחיל מסלול פטור על דירה אחת ומסלול 10% או מסלול רגיל על דירה אחרת, ובלבד שההכנסה הכוללת מכלל הדירות מחושבת נכון לצורך בחינת תקרת הפטור.

עד מתי צריך לשלם את המס במסלול 10%?

התשלום למסלול המס המופחת צריך להתבצע עד 30 בינואר של השנה שלאחר שנת המס שבה התקבלה ההכנסה. איחור בתשלום עלול לגרור ריבית והצמדה, ולעיתים גם לשלול את האפשרות להשתמש במסלול לאותה שנה.