תשואה משכירות: איך מחשבים נכון ברוטו ונטו

תשואה משכירות ברוטו מחושבת כך: שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה, כפול 100. אבל המספר החשוב באמת הוא התשואה נטו, שמפחיתה גם את כל ההוצאות הנלוות לאחזקת הנכס - ולעיתים קרובות ההפרש בין השתיים משמעותי מאוד. כך למשל, דירה שנרכשה ב-2,000,000 ₪ ומושכרת ב-6,000 ₪ לחודש, כלומר 72,000 ₪ בשנה, מניבה תשואה ברוטו של 72,000 חלקי 2,000,000, שווה 3.6% - המספר שרוב המודעות והכתבות מציגות, אך הוא לא משקף את הרווח האמיתי שנשאר בכיס המשקיע.

כדי לחשב תשואה נטו, יש להפחית מההכנסה השנתית מהשכירות את כל ההוצאות הרלוונטיות: ועד בית אם לא משולם על ידי השוכר, ביטוח מבנה לנכס, תחזוקה ותיקונים שוטפים, מס הכנסה על דמי השכירות בכפוף למסלול המיסוי שנבחר, תקופות ללא שוכר בין שוכר לשוכר, ועלות מימון אם רלוונטי. יש הבדל משמעותי בין תשואה על ההון העצמי בלבד לתשואה על מלוא שווי הנכס. בהמשך לדוגמה שלמעלה: אם ועד הבית, ביטוח ותחזוקה עולים ביחד כ-6,000 ₪ בשנה, וחודש בשנה הדירה ריקה, כלומר הפסד של 6,000 ₪ נוספים בהכנסה, ההכנסה נטו יורדת ל-60,000 ₪ בשנה - כלומר תשואה נטו של 3% בלבד, לא 3.6%.

תשואות גבוהות יותר נמצאות בדרך כלל באזורי ביקוש נמוך יותר, כלומר מחיר נכס נמוך יחסית לשכר הדירה שהוא מניב, בעוד שבאזורי ביקוש גבוה כמו מרכז תל אביב התשואה נוטה להיות נמוכה יותר, כי מחיר הנכס גבוה משמעותית ביחס לשכר הדירה. משקיעים רבים בוחרים לאזן בין תשואה שוטפת גבוהה יותר לבין פוטנציאל עליית ערך הנכס עצמו, ואין תשובה אחת נכונה - זה תלוי באסטרטגיית ההשקעה. מי שבודק היכן להשקיע יכול להיעזר בסקירת אזורי הביקוש המתעוררים ב-2026.

חשוב גם לא לשכוח את מס הרכישה בחישוב התשואה על ההשקעה הכוללת: משקיעים רבים מחשבים תשואה רק ביחס למחיר החוזה, בלי לכלול את מס הרכישה על דירה להשקעה, שעומד על 8% עד 10% בהתאם למדרגה, כחלק מעלות הכניסה הכוללת להשקעה - מה שמוריד את התשואה האמיתית ביחס להון שהושקע בפועל.

אחרי שמחשבים את התשואה נשארת השאלה הגדולה יותר: האם דירה להשקעה משתלמת בכלל בתנאי 2026. עשינו את החשבון המלא בכתבה האם כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2026.

אותו חישוב תשואה משמש גם בנכסים מסחריים, אבל ההוצאות והסיכונים שם שונים. הפירוט נמצא במדריך נדל"ן מסחרי מול מגורים.

שאלות נפוצות

מה נחשב תשואה טובה משכירות בישראל?

אין סף מוסכם אחיד, אבל תשואה ברוטו מעל 4% עד 5% נחשבת בדרך כלל גבוהה יחסית לשוק הישראלי, בעוד שבאזורי ביקוש מרכזיים תשואות של 2.5% עד 3.5% ברוטו נפוצות יותר.

האם צריך לחשב תשואה על מחיר הדירה בלבד או כולל מס רכישה והוצאות נלוות?

מומלץ לחשב על סך העלות הכוללת של ההשקעה, מחיר דירה בתוספת מס רכישה, עורך דין ותיווך, ולא רק על מחיר החוזה - זה נותן תמונה מדויקת יותר של הרווחיות בפועל.

איך מחשבים תשואה אם יש משכנתא על הנכס?

אפשר לחשב תשואה על ההון העצמי - הכנסה שנתית נטו אחרי תשלומי המשכנתא, חלקי ההון העצמי שהושקע בפועל ולא מלוא שווי הנכס. מדד זה משקף טוב יותר את הרווחיות עבור משקיע הממנף את הרכישה במשכנתא.