כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה ב-2026?

לדירה להשקעה צריך להביא הון עצמי של לפחות 50% ממחיר הדירה, כי זו תקרת המימון שקבע בנק ישראל. בפועל הסכום גבוה יותר: עם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, דמי תיווך ועורך דין מגיעים לכ-61% מהמחיר, כלומר כ-1.22 מיליון שקל על דירה של 2 מיליון שקל, עוד לפני שיפוץ וכרית ביטחון.

התקרה מגיעה מהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים. היא מאפשרת מימון של עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה, וכל דירה שאינה יחידה או חליפית נחשבת לצורך זה דירה להשקעה. הבנק לא יכול לחרוג מהשיעור הזה גם אם יש ביטוח משכנתאות, ותושב חוץ שקונה את דירתו הראשונה בישראל נכנס לפי הבהרות הפיקוח למסלול של 50%. את ההשוואה בין כל סוגי הרוכשים אפשר לקרוא במדריך כמה משכנתא אפשר לקבל ואיך נקבעים אחוזי המימון.

יש פרט שרוכשים מגלים לעיתים מאוחר: 50% מחושבים על שווי הנכס בעיני הבנק, ולפי הבהרות הפיקוח השווי לא יעלה על הנמוך מבין הערכת השמאי לבין המחיר בחוזה. אם קניתם דירה ב-2 מיליון שקל והשמאי העריך אותה ב-1.9 מיליון שקל, המשכנתא המרבית יורדת ל-950 אלף שקל, ואת ההפרש של 50 אלף שקל צריך להוסיף מההון העצמי. לכן כדאי לא לחתום על חוזה לפני שיש תמונה סבירה לגבי השומה, במיוחד כשהתקציב צמוד למינימום.

מעל ההון העצמי שנדרש לבנק מגיעה ההוצאה הגדולה ביותר, מס הרכישה. נכון ל-2026, על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל ו-10% על החלק שמעל, בלי מדרגה פטורה, ובדירה של 2 מיליון שקל מדובר ב-160 אלף שקל. תקרת המימון מחושבת על שווי הנכס ולא על העלויות הנלוות, ולכן הסכום הזה יוצא למעשה מהכיס. החישוב המלא והדוגמאות נמצאים במדריך מס רכישה על דירה להשקעה ב-2026.

כך נראה החשבון לדירת יד שנייה, בהנחה של דמי תיווך של 2% ועוד מע"מ של 18%, ושכר טרחה לעורך דין של 0.5% ועוד מע"מ. שכר הטרחה ודמי התיווך נתונים למשא ומתן ולכן אלה הנחות לצורך הדוגמה, לא תעריף. בדירה של 1.5 מיליון שקל מביאים 750 אלף שקל מול הבנק, 120 אלף שקל מס רכישה, 35,400 שקל תיווך ו-8,850 שקל עורך דין, ובסך הכול 914,250 שקל. בדירה של 2 מיליון שקל מביאים מיליון שקל, 160 אלף שקל מס רכישה, 47,200 שקל תיווך ו-11,800 שקל עורך דין, ובסך הכול 1,219,000 שקל. בדירה של 3 מיליון שקל מביאים 1.5 מיליון שקל, 240 אלף שקל מס רכישה, 70,800 שקל תיווך ו-17,700 שקל עורך דין, ובסך הכול 1,828,500 שקל. בכל אחד מהמקרים זה כ-61% מהמחיר, וזה כלל אצבע נוח לבדיקה ראשונית. לא נכללו כאן שמאי, עמלות פתיחת תיק, שיפוץ וריהוט, שמשתנים מעסקה לעסקה. על הזכאות של מתווך לעמלה ומה בודקים לפני שחותמים אפשר לקרוא במדריך דמי תיווך בנדל"ן.

בדירה חדשה מקבלן החשבון שונה בכמה נקודות. בדרך כלל אין דמי תיווך, ולפי דיווח ב-Bizportal שכר הטרחה שמותר לקבלן לגבות על עורך הדין שלו מוגבל ב-2026 לנמוך מבין 0.5% מהתמורה לבין 5,915 שקל, בתוספת מע"מ. מצד שני, הכסף משולם לפי לוח תשלומים ולא בבת אחת, חלק מהיתרה עשוי להיות צמוד למדד, ובמשך שנים אין שכר דירה שיעזור בהחזרים. על כך הרחבנו בכתבה דירה מקבלן להשקעה ב-2026.

השאלה הנפוצה הבאה היא אם אפשר לממן את ההון העצמי בהלוואה נוספת. התשובה של הפיקוח על הבנקים ברורה: בנק לא רשאי להעמיד הלוואה נוספת שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה, והאיסור חל גם על הלוואות צרכניות וגם על הלוואות בשעבוד דירת מגורים אחרת. כל אשראי נוסף צריך להיות מנותק מעסקת הרכישה ולהיבחן לפי הקריטריונים הרגילים של הבנק. זה גם לא פתרון בלי עלות: הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת מוגבלת ל-50% משווי הדירה המשועבדת, ביחד עם יתרת המשכנתא עליה, וההחזר החודשי שלה מצטרף להחזר על המשכנתא החדשה.

יש שני חריגים שכדאי להכיר. הראשון הוא עזרה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה: הורה יכול לקחת הלוואה בביטחון ביתו ולהעביר את הכסף לרוכש, וההלוואה הזו מוגבלת ל-50% משווי הנכס המשועבד שלו. השני הוא הלוואת גישור למי שקונה דירה חליפית ומתכוון למכור את הקיימת, ולא למי שקונה דירה נוספת ומחזיק בשתיהן. בקנייה כזו תקרת המימון היא 70%, ולפי הבהרות הפיקוח תקופת הגישור לא תעלה על 24 חודשים. הפרטים נמצאים במדריך הלוואת גישור למשכנתא, ועל המקורות שהבנק מקבל כהון עצמי אפשר לקרוא בכתבה מקורות הון עצמי למשכנתא.

מי שקונה בשותפות צריך לדעת שההון העצמי לא בהכרח נקבע לפי אדם אחד. כשהרוכשים נחשבים נפרדים לצורכי מס רכישה ולכל אחד מהם סיווג אחר, תקרת המימון מחושבת כממוצע משוקלל לפי החלקים בדירה. כך זה נראה בפועל, ומה צריך להיכנס להסכם בין השותפים, מוסבר במדריך קניית דירה להשקעה בשותפות.

הון עצמי הוא רק התנאי הראשון, כי הבנק בודק גם יכולת החזר. ההוראה אוסרת על הלוואה לדיור בשיעור החזר של יותר מ-50% מההכנסה, קובעת תקופה מרבית של 30 שנה ומגבילה את החלק בריבית משתנה לשני שלישים. מעל 40% מההכנסה הבנק נדרש להקצות יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן בנקים עשויים להחמיר כבר בסביבה הזו. בחישוב להמחשה, משכנתא של מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 4.6% נושאת החזר חודשי של כ-5,615 שקל, ול-30 שנה כ-5,127 שקל. ההחזר של 5,615 שקל הוא 40% מהכנסה של כ-14,040 שקל ו-50% מהכנסה של כ-11,230 שקל. זו דוגמה בלבד, כי הריבית בפועל תלויה בתמהיל, בבנק ובפרופיל הלווה, וכך גם האופן שבו הבנק מתייחס להכנסה הצפויה משכירות. לחישובים נוספים ראו החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל.

החישוב הזה גם מסביר למה לא כדאי לרדת למינימום. אם דירה של 2 מיליון שקל מושכרת בתשואה ברוטו של 3%, שהיא בקצה העליון של הטווח שמצאנו בחישוב התשואה משכירות לפי ערים, שכר הדירה הוא 5,000 שקל בחודש, פחות מההחזר של 5,615 שקל, וזה עוד לפני מס, ביטוח, תיקונים וחודשים בלי שוכר. מי שהשקיע את כל חסכונותיו בהון העצמי צריך לממן את הפער מההכנסה השוטפת. לכן כדאי להוסיף לתקציב כרית ביטחון, ולבדוק את העסקה גם בתרחיש של ריבית גבוהה יותר. איך מינוף משפיע על התשואה מוסבר בכתבה מינוף בהשקעות נדל"ן, והשאלה הרחבה יותר נבחנת בהאם כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2026.

נקודה אחרונה שמשפיעה על התקציב היא התזמון. שיעורי המס של 8% ו-10% על דירה נוספת נקבעו בהוראת שעה עד סוף 2026. לפי דיווח ב-Bizportal מספטמבר 2026, בגלל הבחירות השיעורים צפויים להימשך גם בתחילת 2027 וההכרעה תיפול אצל הממשלה והכנסת הבאות. לפי דיווחים אחרים, האוצר ורשות המסים דוחפים להאריך את השיעור הקיים. לא הצלחנו למצוא החלטה רשמית שמכריעה בכך, ולכן עדיף לתכנן לפי 8% ולבדוק את המצב ברשות המסים לפני החתימה. מועד החיוב והשיעור הקובע תלויים בעסקה עצמה.

המידע בכתבה הוא כללי, נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הסיווג של רוכש ושל דירה תלוי בנסיבות האישיות, ולכן לפני עסקה כדאי לבדוק מול עורך דין, יועץ מס והבנק.

שאלות נפוצות

כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?

לפחות 50% ממחיר הדירה או מהערכת השמאי, הנמוך מביניהם. עם מס רכישה, תיווך ועורך דין מגיעים בדירת יד שנייה לכ-61% מהמחיר, לפי ההנחות שבכתבה, ובדירה של 2 מיליון שקל לכ-1.22 מיליון שקל.

אפשר לקנות דירה להשקעה בלי הון עצמי?

לא דרך משכנתא רגילה. הבנק לא יכול לממן יותר מ-50% מדירה להשקעה, ולא רשאי להעמיד הלוואה נוספת שמיועדת לשמש הון עצמי. קרוב משפחה מדרגה ראשונה יכול לעזור, גם בהלוואה שהוא לוקח בביטחון ביתו, עד 50% משווי הנכס המשועבד.

אפשר לקחת הלוואה על הדירה שלי כדי לממן את ההון העצמי?

הלוואה ייעודית לצורך הזה אסורה לפי הבהרות הפיקוח על הבנקים, גם בשעבוד דירה אחרת. אשראי נוסף חייב להיות מנותק מהעסקה ולהיבחן לפי הקריטריונים הרגילים של הבנק. הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה מוגבלת ל-50% משוויה, כולל יתרת המשכנתא עליה, וכדאי לברר את האפשרויות מול הבנק.

האם הבנק מממן גם את מס הרכישה?

תקרת המימון נמדדת מול שווי הנכס ולא מול העלויות הנלוות. אם לקחתם את המקסימום, 50% מהשווי, גם מס הרכישה, התיווך ועורך הדין יוצאים מההון העצמי, וזו הסיבה שהסכום הכולל גבוה מ-50%.

מה קורה אם אמכור את הדירה הקיימת אחרי הקנייה?

אם אתם רוכשים דירה חליפית ומתחייבים למכור את הקיימת בתוך התקופה שקובעת רשות המסים, תקרת המימון היא 70% ולא 50%, ומס הרכישה מחושב לפי מסלול אחר. זה לא מסלול למי שרוצה להחזיק בשתי הדירות, ואם הדירה הקיימת לא נמכרת בזמן יש לכך השלכות מס.

האם מס הרכישה על דירה להשקעה יירד ב-2027?

לא ידוע. השיעורים של 8% ו-10% נקבעו בהוראת שעה עד סוף 2026, ולפי דיווחים הם צפויים להימשך בתחילת 2027 בגלל הבחירות, עד להכרעה של הממשלה הבאה. לא כדאי לבנות את התקציב על ירידה במס.