קניית דירה להשקעה בשותפות עם חברים או משפחה

קניית דירה להשקעה בשותפות עם חברים, אחים או הורים היא דרך נפוצה להיכנס לשוק כשלאף אחד מהשותפים אין לבד מספיק הון עצמי. מבחינה משפטית כל שותף רוכש חלק בדירה, משלם מס רכישה לפי החלק שלו ולפי המצב האישי שלו, ומשלם מס שבח על החלק שלו כשהדירה נמכרת. הבנק, לעומת זאת, רואה דירה אחת ומשכנתא אחת, ולכן הסיכון של כל שותף קשור גם להתנהלות של האחרים. מה שמגן על העסקה הוא הסכם שיתוף כתוב, רצוי רשום בטאבו, שנחתם עוד לפני הקנייה.

הנקודה הראשונה שמפתיעה רבים היא מס הרכישה. רשות המסים לא בודקת את "השותפות" אלא כל רוכש בנפרד, וכשמדובר בבני זוג וילדיהם הקטינים, התא המשפחתי כולו נחשב רוכש אחד. שותף שכבר יש לו דירה ישלם על החלק שלו את מדרגות הדירה הנוספת, כלומר 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל ו-10% מעל, כפי שמפורט במדריך מס רכישה על דירה להשקעה. שותף שאין לו דירה אחרת עשוי ליהנות על החלק שלו ממדרגות הדירה היחידה, שבהן הפטור עומד על 1,978,745 שקל, סכום שהוקפא עד 15 בינואר 2028. כך יוצא שבאותה דירה בדיוק שני שותפים משלמים מס שונה לגמרי. יש גם נקודה שבה המקורות המקצועיים לא אחידים: חלקם מתארים חישוב שבו המדרגות מוחלות ישירות על שווי החלק הנרכש, וחלקם מתארים חישוב לפי שווי הדירה כולה כשהתוצאה מוכפלת בחלק. אצל שותף שמשלם 8% שטוחים אין לזה השפעה מתחת לתקרת 6 מיליון השקלים, אבל אצל שותף שנהנה ממדרגות דירה יחידה ההבדל יכול להיות משמעותי, ולכן כדאי לבקש מעורך הדין חישוב מפורש לפני החתימה.

מכאן נגזרת החלטה שכדאי לקבל מוקדם: האם לרשום את הדירה על שם השותף שמשלם את המס הנמוך ביותר. הרעיון נשמע מפתה, אבל רישום שלא משקף את מי ששילם בפועל פותח פתח לטענה שמדובר בנאמנות, ובמקרה כזה רשות המסים עלולה לראות ברוכש האמיתי את מי שהעביר את הכסף. בנוסף, השותף שיישאר רשום לבד מוותר בעצמו על מעמד "חסר דירה" לרכישה הבאה שלו. הניתוח דומה לזה שעשינו בכתבה על רישום דירה שנייה על שם בן או בת הזוג: לעיתים רחוקות זה חוסך את מה שנדמה בתחילה.

המשכנתא היא החלק שבו השותפות הופכת ממודל על הנייר להתחייבות אמיתית. הוראה 329 של בנק ישראל מגבילה את המימון ל-75% בדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% בדירה נוספת, והבנק מחשב גם לפי הנמוך מבין מחיר העסקה והשמאות. בשותפות כדאי לשאול את הבנק מראש איך יסווג את העסקה כשלחלק מהשותפים כבר יש דירה, כי התשובה קובעת כמה הון עצמי צריך להביא בפועל. מעבר לזה, הבנק רושם משכנתא על הדירה כולה ולא על חצי ממנה, ולכן ידרוש שכל הבעלים הרשומים יחתמו. כשכל השותפים לווים יחד, כל אחד מהם אחראי בדרך כלל להחזר המלא כלפי הבנק, לא רק לחלק שלו. אם שותף אחד מפסיק לשלם, הבנק יפנה גם לשאר. איך זה עובד מול ערבים ולווים נוספים מוסבר במדריך על ערבים למשכנתא, ואת ההשפעה של המינוף על התשואה אפשר לראות בניתוח המינוף בדירה להשקעה.

הסכם השיתוף הוא המסמך שמונע את רוב הסכסוכים. חוק המקרקעין קובע שבעלי רוב החלקים מחליטים על הניהול והשימוש הרגילים בנכס, אבל כמעט כל מה שמעניין משקיעים, כמו מכירה, מחזור משכנתא, שיפוץ גדול או החלפת שוכר בעייתי, מחייב כללים ברורים יותר. הסכם טוב מגדיר את חלקו של כל שותף לפי מה שהשקיע בפועל, מי מנהל את הדירה מול השוכר ומי מחזיק את חשבון השכירות, איך מתחלקות הוצאות שוטפות ותיקונים, מה קורה כששותף לא משלם את חלקו בהחזר, ואיך מתמודדים עם פטירה, גירושין או פשיטת רגל של אחד השותפים. ההסכם יכול גם לקבוע זכות סירוב ראשונה, כלומר ששותף שרוצה למכור חייב להציע קודם את חלקו לאחרים, ומנגנון תמחור מוסכם, למשל לפי שמאי מוסכם. רישום ההסכם בטאבו חשוב כי הוא מחייב גם מי שיקנה או יירש בעתיד את חלקו של שותף.

הסיכון המשמעותי ביותר הוא יציאה. לפי חוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, ואם הדירה לא ניתנת לחלוקה בעין, מה שקורה כמעט תמיד בדירה בודדת, בית המשפט יכול להורות על מכירתה וחלוקת התמורה. הסכם שיתוף יכול להגביל את הזכות הזו, אבל כשההגבלה ארוכה מ-3 שנים, בית המשפט רשאי לאחר שלוש שנים להורות על פירוק בכל זאת אם הדבר צודק בנסיבות. בפועל, מכירת דירה בפירוק שיתוף מתבצעת לעיתים קרובות במחיר נמוך משוק חופשי, וגם מכירה של חלק בודד בדירה לקונה חיצוני קשה, כי מעטים רוצים להיכנס לשותפות עם זרים. לכן מנגנון יציאה מוסכם מראש שווה כסף לכל הצדדים.

המיסוי השוטף והמכירה ממשיכים את אותו היגיון. כל שותף מדווח על חלקו בהכנסות השכירות ובוחר בעצמו את מסלול המיסוי, פטור, 10% או מס שולי, לפי הכללים שבמדריך מס על הכנסות משכירות. במכירה כל שותף משלם מס שבח על השבח שנצבר בחלקו, וזכאות לפטור נבדקת אצל כל אחד בנפרד, כפי שמוסבר במדריך מס שבח בדירת השקעה. שותפות כזו שונה מסינדיקציה בנדל"ן, שבה מנהל מקצועי מרכז הון ממשקיעים רבים בדרך כלל דרך חברה או שותפות מוגבלת, ושונה גם מרכישה משותפת של ידועים בציבור, שבה הדירה משמשת למגורים.

לפני שנכנסים לעסקה כזו כדאי לבדוק אם היא בכלל משתלמת: התשואה ברוטו על דירות להשקעה בישראל נמוכה יחסית, והחלוקה בין כמה שותפים לא משנה את התשואה אלא רק את גודל הכרטיס. הניתוח המלא נמצא בכתבה האם כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2026.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. חבות המס בפועל תלויה בנסיבות של כל שותף, ולכן מומלץ לקבל חישוב מעורך דין או יועץ מס לפני החתימה.

שאלות נפוצות

האם כל שותף משלם מס רכישה לפי המצב שלו?

כן. מס הרכישה נבדק אצל כל רוכש בנפרד ועל החלק שהוא רוכש. שותף שכבר יש לו דירה ישלם על חלקו את שיעורי הדירה הנוספת, 8% עד 6,055,070 שקל, ושותף שזו דירתו היחידה עשוי ליהנות ממדרגות דירה יחידה. בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד.

האם הבנק נותן משכנתא על חצי דירה?

בדרך כלל הבנק רושם משכנתא על הדירה כולה ודורש שכל הבעלים הרשומים יחתמו. כשהשותפים לווים יחד, כל אחד מהם אחראי בדרך כלל כלפי הבנק להחזר המלא, ולכן חשוב שההסכם ביניכם יגדיר מה קורה כששותף לא משלם.

מה חייב להיות בהסכם שיתוף בדירה להשקעה?

חלקו של כל שותף, חלוקת ההוצאות וההכנסות, מי מנהל את הדירה, מה קורה כששותף מפסיק לשלם, זכות סירוב ראשונה, מנגנון תמחור ויציאה, והסדרים למקרה של פטירה או גירושין. רישום ההסכם בטאבו מחייב גם רוכשים ויורשים עתידיים.

מה קורה אם שותף אחד רוצה למכור והשאר לא?

כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף. אם הדירה לא ניתנת לחלוקה, בית המשפט יכול להורות על מכירתה. הסכם יכול להגביל את הזכות הזו, אבל הגבלה ארוכה מ-3 שנים אינה מונעת מבית המשפט להורות על פירוק אחרי שלוש שנים אם הדבר צודק.

איך מחלקים את מס השבח במכירה?

כל שותף משלם מס שבח על השבח שנצבר בחלקו. הזכאות לפטור, למשל פטור דירה יחידה, נבדקת אצל כל מוכר לפי המצב האישי שלו, כך ששותפים באותה דירה יכולים לשלם סכומים שונים.