רישום דירה שנייה על שם בן/בת הזוג: האם זה באמת חוסך מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין מתייחס לבני זוג נשואים (וילדיהם הקטינים) כאל תא משפחתי אחד לצורך קביעת זכאות למדרגות מס רכישה של "דירה יחידה", ולכן ברוב המקרים התשובה לשאלה היא לא. המשמעות בפועל: אם לאחד מבני הזוג יש כבר דירה על שמו, ובני הזוג רוכשים דירה נוספת - גם אם הדירה החדשה נרשמת רק על שם בן/בת הזוג השני, שניהם עדיין ייחשבו כבעלי שתי דירות לצורך מס הרכישה. רישום פורמלי בטאבו על שם אחד מהם, בלי יותר מזה, לא "מאפס" את הבעלות הקיימת של בן הזוג האחר, וזו הסיבה שהפתרון הזה, כפי שהוא נשמע באינטרנט, בדרך כלל לא עובד כמו שאנשים מקווים.

יש דרך חוקית שבה בן/בת הזוג השני יכול/ה בכל זאת להיחשב "חסר/ת דירה" לצורך המס, אך היא דורשת הכנה מראש ולא מהלך של רגע לפני החתימה: הסכם ממון שנחתם לפני הנישואין, הקובע במפורש שהדירה הקיימת של אחד מבני הזוג אינה משותפת ונשארת רכוש נפרד שלו/שלה בלבד. במקרה כזה, ובכפוף לעמידה בתנאים נוספים, בן/בת הזוג השני עשוי/ה להיחשב כמי שאין לו/לה דירה, ולזכות במדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישה עתידית. חשוב להדגיש כאן שני דברים: ראשית, התזמון קריטי - הסכם ממון שנחתם אחרי הנישואין עשוי לא להספיק, ובכל מקרה מצריך בדיקה משפטית פרטנית. שנית, "על הנייר" לא מספיק - רשות המסים בוחנת גם התנהלות בפועל: מימון הרכישה, מי משתמש בדירה, והאם ההפרדה הרכושית עקבית לאורך זמן ולא רק הצהרה פורמלית.

זהו תחום שבו יש סיכון משפטי וזוגי משמעותי אם עושים את זה לא נכון: אם רשות המסים תקבע שההפרדה הרכושית לא הייתה אמיתית (למשל, אם שני בני הזוג מימנו את הרכישה במשותף), היא עלולה לשום מחדש את העסקה לפי מדרגות דירה נוספת - כולל הפרשי מס, ריבית והצמדה. מעבר לכך, הסכם ממון הוא מסמך משפטי משמעותי שמשפיע על הרבה יותר מסוגיית המס, ולכן כדאי לגשת אליו כשההחלטה נכונה מבחינה זוגית, לא רק מבחינת מס.

מי שכבר נשוי בלי הסכם ממון קודם, והדירה הקיימת כבר רשומה על שם אחד מבני הזוג, האפשרות של הסכם ממון מקדים כבר לא רלוונטית באותה צורה. במקרה כזה, כדאי לבדוק עם עורך דין מיסוי מקרקעין אילו אפשרויות תכנון אחרות, אם בכלל, רלוונטיות למצב הספציפי - כולל מסלול "משפרי דיור" אם מתכננים למכור את הדירה הקיימת.

שאלות נפוצות

אם רק אני (לא בן/בת הזוג) רוכש/ת את הדירה השנייה, זה משנה?

לא בהכרח. אם בן/בת הזוג הרשום/ה הוא/היא חלק מ"תא משפחתי" שכולל דירה קיימת, הרישום הפורמלי על שם אחד מבני הזוג בלבד לא בהכרח משנה את הסיווג של העסקה לצורך מס הרכישה.

הסכם ממון אחרי הנישואין - זה תמיד לא רלוונטי?

לא בהכרח "אף פעם לא רלוונטי", אבל זה מצריך בדיקה משפטית ספציפית ואי אפשר להניח שזה יעבוד באותה צורה כמו הסכם שנחתם לפני הנישואין. אין כאן תשובה גורפת - יש להתייעץ עם עורך דין.

מה ההבדל בין זה לבין מסלול "משפרי דיור"?

מסלול משפרי דיור מיועד למי שמוכר את הדירה הקיימת שלו בתוך פרק זמן קצוב לאחר רכישת הדירה החדשה. הסכם הממון הוא מנגנון שונה לגמרי - הוא לא כרוך במכירת הדירה הקיימת, אלא בהפרדה רכושית משפטית בין בני הזוג.