תשואה משכירות לפי ערים 2026: איפה דירה להשקעה מניבה יותר ואיפה פחות

תשובה קצרה: לפי חישוב שמבוסס על נתוני הלמ"ס לשנת 2026, באר שבע היא העיר הגדולה עם התשואה הגבוהה ביותר משכירות - כ-3% ברוטו בשנה - ותל אביב בתחתית הטבלה עם כ-2%. ברוב הערים הגדולות התשואה הממוצעת נעה בין 2.1% ל-2.6% ברוטו, לפני הוצאות ומס. הפער בין הערים נובע בעיקר ממחיר הדירה, ולא משכר הדירה: שכר הדירה בתל אביב גבוה פי 2.4 מבבאר שבע, אבל מחיר הדירה גבוה בה פי 3.6.

איך הגענו למספרים. תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. לקחנו את מחיר הדירה הממוצע בכל עיר במחצית הראשונה של 2026, כפי שפורסם ב-ynet על בסיס נתוני הלמ"ס (ממוצע של הרבעון הראשון והשני), ואת שכר הדירה הממוצע לכל גודלי הדירות מנתוני הלמ"ס. לגבי תל אביב, הרצליה, כפר סבא, רמת גן, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ובית שמש נתוני השכירות הם של המחצית הראשונה של 2026; לגבי חיפה, באר שבע, אשדוד, אשקלון, נתניה, חולון ובת ים הם של הרבעון הראשון של 2026, כי אלה הנתונים העירוניים שמצאנו מפורסמים. מדובר בחישוב של המערכת ולא בנתון רשמי שהלמ"ס מפרסמת - וחשוב להבין את המגבלה שלו, שמוסברת בהמשך.

בראש הטבלה נמצאת באר שבע: שכר דירה ממוצע של 3,131 שקל בחודש מול מחיר דירה ממוצע של כ-1.248 מיליון שקל, כלומר תשואה ברוטו של כ-3.0%. אחריה אשקלון עם כ-2.6% (3,638 שקל בחודש מול כ-1.674 מיליון), ואז קבוצה צפופה של ערים סביב 2.4%-2.5%: חולון וכפר סבא כ-2.5%, אשדוד וראשון לציון כ-2.43%, פתח תקווה כ-2.42% ובית שמש כ-2.4%. מעט מתחתן בת ים (כ-2.3%), רמת גן (כ-2.3%) וחיפה (כ-2.3%, 3,384 שקל בחודש מול כ-1.78 מיליון). בתחתית נמצאות הערים היקרות: הרצליה כ-2.1%, נתניה כ-2.1%, ירושלים כ-2.1% ותל אביב כ-2.0% - שכר דירה ממוצע של 7,398 שקל בחודש מול מחיר דירה ממוצע של כ-4.45 מיליון שקל. הממוצע הארצי באותו חישוב יוצא כ-2.5% (5,069 שקל בחודש מול כ-2.392 מיליון).

התוצאה של חיפה דורשת הסבר, כי בשנים האחרונות היא נחשבה לעיר "של משקיעים". מחיר הדירה הממוצע בה עלה במחצית הראשונה של 2026 בכ-4.7% לעומת התקופה המקבילה, ושכר הדירה הממוצע בה (כ-3,400 שקל) נמוך יחסית - ולכן התשואה העירונית הממוצעת יצאה בינונית. בפועל חיפה היא עיר של פערים חדים בין השכונות, ובשכונות הזולות התשואה יכולה להיות גבוהה מהממוצע העירוני. אותו דבר נכון לבאר שבע: התשואה בשכונות הסמוכות לאוניברסיטת בן גוריון ולמרכז הרפואי סורוקה, שבהן הביקוש מסטודנטים ומצוותים רפואיים גבוה, שונה מאוד מהתשואה בשכונות החדשות בפאתי העיר. על הצד הזה של ההשקעה כתבנו במדריך להשקעה בדירות לסטודנטים.

המגבלה החשובה ביותר של החישוב: הדירות שנמכרות והדירות שמושכרות הן לא אותן דירות. סל העסקאות כולל הרבה דירות חדשות וגדולות מקבלן, בעוד שבשוק השכירות יש שיעור גבוה של דירות קטנות וישנות. לכן חלוקת שכר הדירה הממוצע במחיר העסקה הממוצע נוטה להוריד את התשואה ביחס למה שמשקיע יקבל על דירה ספציפית. מקורות בינלאומיים שמחשבים תשואה לפי דירות דומות, כמו Global Property Guide, מעריכים תשואות ברוטו של כ-3% בערים הגדולות - לפי הנתונים שפרסם ל-2026, כ-3.16% בחיפה, כ-3.06% בירושלים וכ-2.94% בתל אביב. כלומר, המספרים שלנו מתאימים להשוואה בין ערים, אבל לא כתחזית לדירה מסוימת. לפי אותו מקור, בתוך תל אביב עצמה התשואה נעה מכ-2.5% לדירת שלושה חדרים במרכז העיר ועד כ-3.6% לדירת סטודיו - דוגמה לכך שגודל הדירה משנה את התמונה לא פחות מהעיר.

גודל הדירה הוא אכן אחד המשתנים החזקים. לפי נתוני הלמ"ס למחצית הראשונה של 2026, בבאר שבע דירת 1-2 חדרים הושכרה בממוצע ב-2,301 שקל בחודש, דירת 2.5-3 חדרים ב-2,784 שקל, דירת 3.5-4 חדרים ב-3,484 שקל ודירת 4.5 חדרים ומעלה ב-4,901 שקל. בתל אביב אותן קטגוריות הושכרו ב-5,474, 7,085, 8,857 ו-11,272 שקל בהתאמה. ברוב הערים שכר הדירה למ"ר בדירות קטנות גבוה יותר, ולכן דירה קטנה מניבה בדרך כלל תשואה גבוהה יותר על כל שקל מושקע - במחיר של תחלופת שוכרים גבוהה יותר.

מגמת השנה האחרונה פועלת לטובת משכירים בחלק מהערים ולרעתם באחרות. שכר הדירה הממוצע הארצי עלה במחצית הראשונה של 2026 בכ-3.1% לעומת המחצית המקבילה ב-2025, ובחלק מהערים בקצב מהיר יותר - בית שמש כ-9.9%, כפר סבא כ-5% והרצליה כ-4.8%. מנגד, מחיר הדירה הממוצע בתל אביב עלה באותה תקופה בכ-6.6%, מהר יותר משכר הדירה בעיר (כ-2.8%), ולכן התשואה שם המשיכה להישחק. בבאר שבע, לעומת זאת, מחיר הדירה הממוצע כמעט לא זז (עלייה של כ-0.4%), כך שעליית שכר דירה שם משתקפת כמעט במלואה בתשואה.

מהברוטו לנטו הדרך ארוכה. מהתשואה ברוטו צריך להוריד תחזוקה ותיקונים, חודשים ללא שוכר, דמי ניהול אם יש, ביטוח, ומס על הכנסה משכירות כשההכנסה עוברת את תקרת הפטור - פירוט המסלולים נמצא במדריך למס על הכנסות משכירות, ושיטת החישוב המלאה במדריך לחישוב תשואה ברוטו ונטו. מעבר לכך, רוכש דירה נוספת משלם מס רכישה גבוה בהרבה מרוכש דירה יחידה, כפי שמוסבר במדריך למס רכישה על דירה להשקעה, וזה מוריד את התשואה האפקטיבית בשנים הראשונות. מי שמממן חלק מהרכישה במשכנתא צריך גם להשוות את התשואה לריבית - תשואה של 3% ברוטו מול משכנתא בריבית גבוהה יותר פירושה מינוף שלילי, נושא שהרחבנו עליו בכתבה על מינוף בהשקעות נדל"ן.

ומה עם עליית ערך? תשואה משכירות היא רק חלק אחד מהרווח של משקיע. בערים עם תשואה נמוכה, כמו תל אביב, המשקיעים מסתמכים לאורך השנים בעיקר על עליית מחירי הדירות - הימור שלא תמיד מתממש, ובשנה האחרונה מחירי הדירות בחלק מהערים הגדולות ירדו (בבת ים כ-3.1%, בחדרה כ-1.3%, באשקלון כ-1%). בערים עם תשואה גבוהה יותר, ההכנסה השוטפת מהשכירות מהווה חלק גדול יותר מהרווח הכולל. אין כאן בחירה נכונה אחת: זה תלוי בהון העצמי, בטווח ההשקעה ובכמה ניהול המשקיע מוכן לעשות. לשקלול הכולל של ריבית, מס ומגמת מחירים כדאי לקרוא גם את הכתבה האם כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2026.

המספרים בכתבה הם חישוב של המערכת על בסיס ממוצעים עירוניים שפרסמה הלמ"ס, ואינם תחזית לתשואה של דירה מסוימת ואינם ייעוץ השקעות. לפני רכישה כדאי לבדוק מחירי עסקאות בפועל באתר נדל"ן ממשלתי ושכר דירה בפועל בשכונה הספציפית.

שאלות נפוצות

באיזו עיר בישראל התשואה משכירות הכי גבוהה ב-2026?

לפי חישוב על בסיס נתוני הלמ"ס, מבין הערים הגדולות באר שבע מובילה עם תשואה ברוטו של כ-3% - שכר דירה ממוצע של 3,131 שקל בחודש מול מחיר דירה ממוצע של כ-1.25 מיליון שקל. אחריה אשקלון עם כ-2.6%, וחולון וכפר סבא עם כ-2.5%.

מה התשואה משכירות בתל אביב?

לפי אותו חישוב, כ-2% ברוטו בלבד: שכר דירה ממוצע של 7,398 שקל בחודש מול מחיר דירה ממוצע של כ-4.45 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2026. הערכות שמשוות דירות דומות מגיעות לכ-3%, ודירות קטנות בעיר מניבות בדרך כלל יותר.

למה התשואה בפועל יכולה להיות שונה מהממוצע העירוני?

כי הממוצע מערבב דירות שונות: בעסקאות המכירה יש הרבה דירות חדשות וגדולות, ובשוק השכירות יותר דירות קטנות וישנות. בנוסף, יש פערים גדולים בין שכונות באותה עיר, ולכן חשוב לחשב תשואה על בסיס מחיר הקנייה ושכר הדירה של הדירה הספציפית.

תשואה של 3% ברוטו זה טוב?

ביחס לשוק הישראלי ב-2026, תשואה ברוטו של 3% בעיר גדולה נחשבת גבוהה מהממוצע. אבל אחרי הוצאות, תקופות ללא שוכר ומס, התשואה נטו נמוכה יותר, וכשהרכישה ממומנת במשכנתא שהריבית עליה גבוהה מהתשואה, המינוף פועל לרעת המשקיע.

האם דירה קטנה מניבה תשואה גבוהה יותר?

בדרך כלל כן. שכר הדירה למ"ר בדירות קטנות גבוה יותר, ולכן התשואה על כל שקל מושקע גבוהה יותר. החיסרון הוא תחלופת שוכרים מהירה יותר וקהל שוכרים מצומצם יותר.