מס רכישה על דירה להשקעה ב-2026: מדרגות, חישוב ודוגמאות

התשובה הקצרה: מי שרוכש בשנת 2026 דירת מגורים נוספת (לא דירה יחידה) משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ועד שווי של 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה. אין מדרגה פטורה. בדירה של 2 מיליון ₪ מדובר ב-160,000 ₪ – תשלום שנכנס כמעט במלואו להון העצמי שהמשקיע צריך להביא.

השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שתוקפה, לפי ההחלטה שאושרה בוועדת הכספים בדצמבר 2024, עד סוף 2026. מה יקרה אחר כך עדיין לא הוכרע – ונרחיב על כך בהמשך.

מהו מס רכישה ומי נחשב "רוכש דירה נוספת"

מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בעסקת מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין. הוא מחושב לפי שווי הזכות הנרכשת – בדרך כלל מחיר הדירה בחוזה – ומשולם לרשות המסים.

החוק מבחין בין שני מסלולים מרכזיים ברכישת דירת מגורים:

• דירה יחידה – רוכש (יחד עם בן/בת הזוג וילדיו הקטינים, ככלל) שאין בבעלותו דירת מגורים נוספת. מסלול זה כולל מדרגה פטורה ממס.
• דירה נוספת – כל רכישה שאינה עומדת בתנאי "דירה יחידה". זה המסלול שחל ברוב המקרים על משקיעים.

ההגדרה של "דירה יחידה" כוללת חריגים ותנאים (למשל בעלות חלקית או משפרי דיור, שנפרט בהמשך), ולכן הסיווג בפועל תלוי בנסיבות האישיות.

מדרגות מס רכישה 2026: דירה נוספת מול דירה יחידה

המדרגות לשנת 2026 הוקפאו ואינן מתעדכנות למדד, ולפי דיווחים בתקשורת הכלכלית ההקפאה צפויה להימשך עד תחילת 2028.

דירה נוספת (משקיעים) – 2026:

שווי הדירה (₪)	שיעור המס
עד 6,055,070	8%
מעל 6,055,070	10%

דירה יחידה – 2026 (להשוואה):

שווי הדירה (₪)	שיעור המס
עד 1,978,745	פטור (0%)
1,978,745 – 2,347,040	3.5%
2,347,040 – 6,055,070	5%
6,055,070 – 20,183,565	8%
מעל 20,183,565	10%

המס מחושב באופן מדורג: כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא בתוך המדרגה, ולא על כל המחיר.

איך מחשבים מס רכישה על דירה להשקעה – דוגמאות

החישובים הבאים מבוססים על המדרגות שלעיל, בהנחה שהרוכש מסווג כרוכש דירה נוספת ושאין לו זכאות להקלה מיוחדת. אלה דוגמאות להמחשה בלבד.

דוגמה 1 – דירה ב-1,500,000 ₪ 1,500,000 × 8% = 120,000 ₪. אם אותה דירה הייתה נרכשת כדירה יחידה – מס הרכישה היה 0 ₪, כי המחיר נמוך מתקרת המדרגה הפטורה.

דוגמה 2 – דירה ב-2,500,000 ₪ 2,500,000 × 8% = 200,000 ₪. כדירה יחידה: 3.5% על 368,295 ₪ (12,890 ₪) + 5% על 152,960 ₪ (7,648 ₪) = כ-20,538 ₪. הפער: כ-179,500 ₪.

דוגמה 3 – דירה ב-3,200,000 ₪ 3,200,000 × 8% = 256,000 ₪. כדירה יחידה: 12,890 ₪ + 5% על 852,960 ₪ (42,648 ₪) = כ-55,538 ₪.

דוגמה 4 – דירה ב-7,000,000 ₪ 8% על 6,055,070 ₪ = 484,406 ₪ 10% על 944,930 ₪ = 94,493 ₪ סה"כ: כ-578,899 ₪.

מחיר הדירה	מס רכישה – דירה נוספת	מס רכישה – דירה יחידה
1,500,000 ₪	120,000 ₪	0 ₪
2,500,000 ₪	200,000 ₪	כ-20,538 ₪
3,200,000 ₪	256,000 ₪	כ-55,538 ₪
7,000,000 ₪	כ-578,899 ₪	כ-273,886 ₪

איך מס הרכישה משפיע על התשואה

מס רכישה הוא עלות עסקה חד-פעמית, אבל הוא משנה את בסיס ההשקעה. דוגמה היפותטית: דירה ב-2,500,000 ₪ שמושכרת ב-6,000 ₪ לחודש (72,000 ₪ בשנה).

• תשואה ברוטו על מחיר הדירה בלבד: 72,000 ÷ 2,500,000 ≈ 2.88%
• תשואה ברוטו כשמוסיפים את מס הרכישה (2,700,000 ₪): 72,000 ÷ 2,700,000 ≈ 2.67%

זו עוד לפני עלויות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוץ, ביטוח ותקופות ללא שוכר. לכן, כשבודקים דירה להשקעה, כדאי לחשב תשואה על סך העלות ולא רק על מחיר החוזה. הרחבה על הבדיקות שכדאי לעשות לפני רכישה תמצאו במדריך מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה להשקעה.

נקודה נוספת: מס הרכישה בדרך כלל אינו ממומן במסגרת המשכנתא ומשולם מההון העצמי. כלומר, משקיע שמתכנן רכישה ב-2,500,000 ₪ צריך להביא בחשבון 200,000 ₪ נוספים במזומן, מעבר להון העצמי הנדרש לצורך המשכנתא עצמה. על שיקולי המימון והמסלולים ראו איך לבחור מסלול משכנתא נכון.

מצבים שבהם לא משלמים את מדרגות "דירה נוספת"

יש מצבים שבהם מי שכבר מחזיק דירה עשוי להיות זכאי למדרגות של דירה יחידה. שני המרכזיים:

משפרי דיור – מכירת הדירה הקודמת בתוך פרק זמן קצוב

מי שיש בבעלותו דירה יחידה ורוכש דירה חלופית יכול ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שנקבע בחוק. לפי פרסומים של משרדי עורכי דין:

• ברכישות מיום 1.6.2025 ואילך – חלון של 24 חודשים ממועד הרכישה (לאחר שפקעה הוראת שעה שקיצרה אותו ל-18 חודשים).
• ברכישות שבוצעו לפני כן – ככלל חל חלון של 18 חודשים, לפי הדין שחל במועד העסקה.
• ברכישה מקבלן לפני סיום הבנייה – לפי חלק מהמקורות, 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה.

בנוסף, בעקבות מבצע "שאגת הארי" אישרה הכנסת הארכה של 3 חודשים למי שהמועד הקובע שלו נפל, כולו או חלקו, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026. לפי הדיווחים, המועד האחרון למכירה במקרים אלה הוא 31.8.2026 או 3 חודשים מהמועד המקורי – המאוחר מביניהם.

שימו לב: זה מסלול למשפרי דיור, לא למשקיעים. מי שמתכוון להחזיק בשתי הדירות לאורך זמן יחויב בסופו של דבר במדרגות של דירה נוספת, ואם הדירה הקודמת לא נמכרה בזמן – יידרש להשלים את ההפרש.

בעלות חלקית של עד שליש דירה

ככלל, בעלות של עד שליש מדירה לא נחשבת "דירה" לצורך קביעת זכאות לדירה יחידה, ויש לכך תנאים וחריגים (למשל בבעלויות מרובות). מי שמחזיק חלק בדירה בירושה או בשותפות משפחתית צריך לבדוק את מצבו מול עורך דין מקרקעין לפני שחותמים.

מתי משלמים מס רכישה

לפי המקורות שנבדקו, יש להגיש את ההצהרה לרשות מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מחתימת החוזה, ואת מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה. תשלום באיחור צובר הפרשי הצמדה וריבית. בפועל, את הדיווח מגיש בדרך כלל עורך הדין המלווה את העסקה, אבל האחריות לתשלום היא של הקונה – ולכן כדאי לוודא מראש שההון העצמי כולל את הסכום.

מה צפוי אחרי 2026?

זו הנקודה שבה צריך להבחין בין עובדה להערכה:

• עובדה: הוראת השעה שקבעה 8%/10% לרוכשי דירה נוספת הוארכה בוועדת הכספים בדצמבר 2024 עד 31.12.2026.
• דיווח: לפי כתבה בביזפורטל מספטמבר 2026, אם הוראת השעה לא תוארך, יחולו שיעורים נמוכים יותר – עם מדרגה ראשונה של 5% לדירה נוספת. באותה כתבה צוין שבשל עיתוי הבחירות צפויה הארכה אוטומטית של הוראות שעה, כך שהשיעורים הנוכחיים צפויים להמשיך גם לחודשים הראשונים של 2027, עד שממשלה חדשה תחליט.
• מחלוקת: לפי אותו דיווח, הקבלנים לוחצים להפחית את המס לנוכח מלאי דירות לא-מכורות, בעוד גורמים מקצועיים במשרד האוצר תומכים בהשארת השיעור הגבוה.

המשמעות למשקיע: אין כרגע ודאות לגבי שיעורי המס בשנת 2027. לא מומלץ לבנות תוכנית רכישה על הנחה שהמס יירד. מידע רחב יותר על מצב השוק זמין בכתבה מגמות שוק הנדל"ן לרבעון האחרון.

לפני שחותמים: רשימת בדיקות קצרה

1. סיווג – האם אתם נחשבים רוכשי דירה נוספת? בדקו גם דירות של בן/בת הזוג וחלקים בירושה.
2. חישוב מלא – הוסיפו את מס הרכישה לעלות הכוללת ולחישוב התשואה.
3. תזרים – ודאו שיש הון עצמי לתשלום המס בתוך 60 יום.
4. מיקום – השוואה בין אזורים יכולה לשנות את התמונה; ראו סקירת אזורי ביקוש מתעוררים ב-2026.
5. ייעוץ – מיסוי מקרקעין תלוי בנסיבות. כדאי לבדוק את העסקה מול עורך דין או יועץ מס לפני החתימה.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. המדרגות והכללים נכונים לפי המקורות שנבדקו בספטמבר 2026 ועשויים להשתנות.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-2026?

8% על כל השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. אין מדרגה פטורה. לדוגמה, על דירה ב-2,000,000 ₪ משלמים 160,000 ₪.

האם מדרגות מס הרכישה מתעדכנות למדד ב-2026?

לא. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות למדד, ולפי הדיווחים ההקפאה צפויה להימשך עד תחילת 2028. המשמעות היא שככל שמחירי הדירות עולים, חלק גדול יותר מהשווי עשוי ליפול במדרגות גבוהות.

האם שיעור 8% ימשיך גם ב-2027?

לא ידוע בוודאות. הוראת השעה בתוקף עד סוף 2026. לפי דיווח מספטמבר 2026, בשל הבחירות צפויה הארכה אוטומטית לחודשים הראשונים של 2027, ולאחר מכן ההחלטה תהיה בידי הממשלה החדשה.

קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה – אשלם 8%?

לא בהכרח. אם הדירה הישנה היא דירתכם היחידה ותמכרו אותה בפרק הזמן הקבוע בחוק (24 חודשים ברכישות מ-1.6.2025, בכפוף לתנאים), תוכלו ליהנות ממדרגות דירה יחידה. אם לא תמכרו בזמן – תידרשו להשלים את המס לפי מדרגות דירה נוספת.

האם חלק בדירה שקיבלתי בירושה הופך אותי לרוכש דירה נוספת?

תלוי בגודל החלק ובנסיבות. ככלל, בעלות של עד שליש דירה אינה נחשבת "דירה" לצורך דירה יחידה, אך יש חריגים. מומלץ לבדוק מול עורך דין מקרקעין.

האם אפשר לממן את מס הרכישה דרך המשכנתא?

בדרך כלל מס הרכישה משולם מההון העצמי ואינו חלק מהסכום שהבנק מממן לרכישת הנכס. כדאי לתכנן את התזרים מראש ולבדוק מול הבנק את האפשרויות הספציפיות.