מס רכישה על דירה להשקעה ב-2026: מדרגות, חישוב ודוגמאות

מי שרוכש בשנת 2026 דירת מגורים נוספת (לא דירה יחידה) משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון ועד שווי של 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה. אין מדרגה פטורה. בדירה של 2 מיליון ₪ מדובר ב-160,000 ₪ - תשלום שנכנס כמעט במלואו להון העצמי שהמשקיע צריך להביא.

השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שתוקפה, לפי ההחלטה שאושרה בוועדת הכספים בדצמבר 2024, עד סוף 2026. מה יקרה אחר כך עדיין לא הוכרע - ונרחיב על כך בהמשך.

מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בעסקת מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין, ומחושב לפי שווי הזכות הנרכשת - בדרך כלל מחיר הדירה בחוזה - ומשולם לרשות המסים. החוק מבחין בין שני מסלולים מרכזיים ברכישת דירת מגורים: דירה יחידה, שבה הרוכש (יחד עם בן/בת הזוג וילדיו הקטינים, ככלל) שאין בבעלותו דירת מגורים נוספת נהנה ממדרגה פטורה ממס; ודירה נוספת, כל רכישה שאינה עומדת בתנאי "דירה יחידה" - זה המסלול שחל ברוב המקרים על משקיעים. ההגדרה של "דירה יחידה" כוללת חריגים ותנאים (למשל בעלות חלקית או משפרי דיור, שנפרט בהמשך), ולכן הסיווג בפועל תלוי בנסיבות האישיות.

המדרגות לשנת 2026 הוקפאו ואינן מתעדכנות למדד, ולפי דיווחים בתקשורת הכלכלית ההקפאה צפויה להימשך עד תחילת 2028. עבור דירה נוספת (משקיעים), המס עומד על 8% עד שווי של 6,055,070 ₪, ו-10% מעל לכך. לשם השוואה, ברכישת דירה יחידה המדרגות נמוכות משמעותית: פטור מלא (0%) עד 1,978,745 ₪, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪, 5% על החלק שבין 2,347,040 ל-6,055,070 ₪, 8% על החלק שבין 6,055,070 ל-20,183,565 ₪, ו-10% מעל לכך. המס מחושב באופן מדורג: כל שיעור חל רק על החלק של השווי שנמצא בתוך המדרגה, ולא על כל המחיר.

הנה כמה דוגמאות להמחשה, בהנחה שהרוכש מסווג כרוכש דירה נוספת ושאין לו זכאות להקלה מיוחדת: על דירה ב-1,500,000 ₪ המס הוא 120,000 ₪ (8%), בעוד שכדירה יחידה המס היה 0 ₪ כי המחיר נמוך מתקרת המדרגה הפטורה. על דירה ב-2,500,000 ₪ המס הוא 200,000 ₪, לעומת כ-20,538 ₪ בלבד כדירה יחידה - פער של כ-179,500 ₪. על דירה ב-3,200,000 ₪ המס הוא 256,000 ₪, לעומת כ-55,538 ₪ כדירה יחידה. ועל דירה ב-7,000,000 ₪, שחלקה הראשון (עד 6,055,070 ₪) ממוסה ב-8% (484,406 ₪) והיתרה (944,930 ₪) ב-10% (94,493 ₪), המס הכולל מגיע לכ-578,899 ₪ - לעומת כ-273,886 ₪ בלבד כדירה יחידה.

מס רכישה הוא עלות עסקה חד-פעמית, אבל הוא משנה את בסיס ההשקעה. לדוגמה, דירה ב-2,500,000 ₪ שמושכרת ב-6,000 ₪ לחודש (72,000 ₪ בשנה) מניבה תשואה ברוטו של כ-2.88% על מחיר הדירה בלבד, אך כשמוסיפים את מס הרכישה (בסיס עלות של 2,700,000 ₪) התשואה יורדת לכ-2.67% - וזה עוד לפני עלויות נוספות כמו שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוץ, ביטוח ותקופות ללא שוכר. לכן, כשבודקים דירה להשקעה, כדאי לחשב תשואה על סך העלות ולא רק על מחיר החוזה, כפי שמפורט במדריך מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה להשקעה. נקודה נוספת: מס הרכישה בדרך כלל אינו ממומן במסגרת המשכנתא ומשולם מההון העצמי, כך שמשקיע שמתכנן רכישה ב-2,500,000 ₪ צריך להביא בחשבון 200,000 ₪ נוספים במזומן, מעבר להון העצמי הנדרש לצורך המשכנתא עצמה - שיקולי המימון והמסלולים מפורטים באיך לבחור מסלול משכנתא נכון.

יש מצבים שבהם מי שכבר מחזיק דירה עשוי להיות זכאי למדרגות של דירה יחידה. המרכזי שבהם הוא משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן קצוב: ברכישות מיום 1.6.2025 ואילך חלון של 24 חודשים ממועד הרכישה (לאחר שפקעה הוראת שעה שקיצרה אותו ל-18 חודשים), ברכישות שבוצעו לפני כן ככלל חל חלון של 18 חודשים לפי הדין שחל במועד העסקה, וברכישה מקבלן לפני סיום הבנייה - לפי חלק מהמקורות, 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה. בנוסף, בעקבות מבצע "שאגת הארי" אישרה הכנסת הארכה של 3 חודשים למי שהמועד הקובע שלו נפל, כולו או חלקו, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026; לפי הדיווחים, המועד האחרון למכירה במקרים אלה הוא 31.8.2026 או 3 חודשים מהמועד המקורי - המאוחר מביניהם. חשוב לשים לב: זה מסלול למשפרי דיור, לא למשקיעים - מי שמתכוון להחזיק בשתי הדירות לאורך זמן יחויב בסופו של דבר במדרגות של דירה נוספת, ואם הדירה הקודמת לא נמכרה בזמן, יידרש להשלים את ההפרש. מצב נוסף הוא בעלות חלקית של עד שליש דירה, שככלל אינה נחשבת "דירה" לצורך קביעת זכאות לדירה יחידה (בכפוף לתנאים וחריגים, למשל בבעלויות מרובות) - מי שמחזיק חלק בדירה בירושה או בשותפות משפחתית צריך לבדוק את מצבו מול עורך דין מקרקעין לפני שחותמים.

לפי המקורות שנבדקו, יש להגיש את ההצהרה לרשות מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מחתימת החוזה, ואת מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 יום ממועד העסקה; תשלום באיחור צובר הפרשי הצמדה וריבית. בפועל, את הדיווח מגיש בדרך כלל עורך הדין המלווה את העסקה, אבל האחריות לתשלום היא של הקונה - ולכן כדאי לוודא מראש שההון העצמי כולל את הסכום.

לגבי מה שצפוי אחרי 2026, כדאי להבחין בין עובדה להערכה: כעובדה, הוראת השעה שקבעה 8%/10% לרוכשי דירה נוספת הוארכה בוועדת הכספים בדצמבר 2024 עד 31.12.2026. לפי דיווח בביזפורטל מספטמבר 2026, אם הוראת השעה לא תוארך, יחולו שיעורים נמוכים יותר - עם מדרגה ראשונה של 5% לדירה נוספת, אך בשל עיתוי הבחירות צפויה הארכה אוטומטית של הוראות שעה, כך שהשיעורים הנוכחיים צפויים להמשיך גם לחודשים הראשונים של 2027 עד שממשלה חדשה תחליט. לפי אותו דיווח, הקבלנים לוחצים להפחית את המס לנוכח מלאי דירות לא-מכורות, בעוד גורמים מקצועיים במשרד האוצר תומכים בהשארת השיעור הגבוה - כך שאין כרגע ודאות לגבי שיעורי המס בשנת 2027, ולא מומלץ לבנות תוכנית רכישה על הנחה שהמס יירד. מידע רחב יותר על מצב השוק זמין בכתבה מגמות שוק הנדל"ן לרבעון האחרון.

לפני שחותמים, כדאי לעבור על כמה נקודות: לבדוק את הסיווג - האם אתם נחשבים רוכשי דירה נוספת, כולל דירות של בן/בת הזוג וחלקים בירושה; לחשב את מס הרכישה כחלק מהעלות הכוללת ומחישוב התשואה; לוודא שיש הון עצמי לתשלום המס בתוך 60 יום; להשוות בין אזורים, שיכולה לשנות את התמונה (ראו סקירת אזורי ביקוש מתעוררים ב-2026); ולקבל ייעוץ, שכן מיסוי מקרקעין תלוי בנסיבות וכדאי לבדוק את העסקה מול עורך דין או יועץ מס לפני החתימה.

מי שרוכש דירה יחידה משלם מס רכישה לפי מדרגות אחרות, המפורטות במדריך למס רכישה על דירה יחידה.

מס הרכישה הוא רק רכיב אחד בחשבון. אם אתם שוקלים לקנות, ריכזנו את כל השיקולים, מתשואה וריבית ועד מגמת המחירים, בכתבה האם כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2026.

מס הרכישה הוא רק חלק מהכסף שצריך להביא מהבית. חישוב מלא של ההון העצמי הנדרש מופיע בכתבה כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה.

מי ששוקל לקנות דירה להשקעה יחד עם בן משפחה או חבר צריך לבדוק איך מחושב מס הרכישה לכל שותף בנפרד. ההסבר המלא במדריך לקניית דירה להשקעה בשותפות.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. המדרגות והכללים נכונים לפי המקורות שנבדקו בספטמבר 2026 ועשויים להשתנות.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-2026?

8% על כל השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. אין מדרגה פטורה. לדוגמה, על דירה ב-2,000,000 ₪ משלמים 160,000 ₪.

האם מדרגות מס הרכישה מתעדכנות למדד ב-2026?

לא. המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות למדד, ולפי הדיווחים ההקפאה צפויה להימשך עד תחילת 2028. המשמעות היא שככל שמחירי הדירות עולים, חלק גדול יותר מהשווי עשוי ליפול במדרגות גבוהות.

האם שיעור 8% ימשיך גם ב-2027?

לא ידוע בוודאות. הוראת השעה בתוקף עד סוף 2026. לפי דיווח מספטמבר 2026, בשל הבחירות צפויה הארכה אוטומטית לחודשים הראשונים של 2027, ולאחר מכן ההחלטה תהיה בידי הממשלה החדשה.

קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה - אשלם 8%?

לא בהכרח. אם הדירה הישנה היא דירתכם היחידה ותמכרו אותה בפרק הזמן הקבוע בחוק (24 חודשים ברכישות מ-1.6.2025, בכפוף לתנאים), תוכלו ליהנות ממדרגות דירה יחידה. אם לא תמכרו בזמן - תידרשו להשלים את המס לפי מדרגות דירה נוספת.

האם חלק בדירה שקיבלתי בירושה הופך אותי לרוכש דירה נוספת?

תלוי בגודל החלק ובנסיבות. ככלל, בעלות של עד שליש דירה אינה נחשבת "דירה" לצורך דירה יחידה, אך יש חריגים. מומלץ לבדוק מול עורך דין מקרקעין.

האם אפשר לממן את מס הרכישה דרך המשכנתא?

בדרך כלל מס הרכישה משולם מההון העצמי ואינו חלק מהסכום שהבנק מממן לרכישת הנכס. כדאי לתכנן את התזרים מראש ולבדוק מול הבנק את האפשרויות הספציפיות.