מס רכישה על דירה יחידה 2026: המדרגות, דוגמאות חישוב ומי נחשב בעל דירה יחידה

תשובה קצרה: מי שקונה דירה יחידה ב-2026 פטור לגמרי ממס רכישה על החלק שעד 1,978,745 ש"ח ממחיר הדירה. על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 ש"ח משלמים 3.5%, על החלק שעד 6,055,070 ש"ח משלמים 5%, ומעל לכך 8% ואז 10%. המדרגות האלה הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים, ולפי הפרסומים הן לא יתעדכנו עד 15 בינואר 2028.

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם לרשות המסים בכל רכישה של זכות במקרקעין, והוא מחושב בשיטה מדורגת, בדומה למס הכנסה: כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על המחיר כולו. בפועל המשמעות היא שגם מי שקונה דירה ב-3 מיליון ש"ח לא משלם 5% על כל הסכום, אלא אפס על כמעט שני המיליון הראשונים, 3.5% על כ-368 אלף השקלים הבאים ו-5% רק על היתרה. ההבדל מול מי שכבר מחזיק דירה עצום: על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל לכך, כפי שמפורט במדריך מס רכישה על דירה להשקעה.

כמה דוגמאות לפי המדרגות של 2026 ממחישות את החישוב. דירה ב-1.9 מיליון ש"ח פטורה לגמרי ממס רכישה, כי כל המחיר נמצא מתחת לסף הפטור. דירה ב-2.2 מיליון ש"ח תחויב רק על 221,255 ש"ח שמעל הסף, בשיעור של 3.5%, כלומר כ-7,744 ש"ח. דירה ב-2.6 מיליון ש"ח תחויב בכ-25,538 ש"ח: כ-12,890 ש"ח על המדרגה של 3.5% ועוד כ-12,648 ש"ח על 252,960 השקלים שמעל 2,347,040 בשיעור 5%. דירה ב-3 מיליון ש"ח תחויב בכ-45,538 ש"ח, ודירה ב-4 מיליון ש"ח בכ-95,538 ש"ח. לשם השוואה, אותה דירה ב-3 מיליון ש"ח הייתה עולה לרוכש שכבר יש לו דירה 240,000 ש"ח במס רכישה, ודירה ב-4 מיליון ש"ח הייתה עולה לו 320,000 ש"ח.

ההקפאה של המדרגות היא נקודה שרבים מפספסים. בעבר הסכומים עודכנו פעם בשנה, ב-16 בינואר, לפי השינוי במדד המחירים לצרכן, כך שסף הפטור עלה בהדרגה. במסגרת חוק ההסדרים הוחלט להקפיא את העדכון, ולפי הפרסומים הסכומים יישארו כמו שהם עד 15 בינואר 2028. כל עוד מחירי הדירות והמדד עולים, ההקפאה פירושה שחלק גדל והולך מהמחיר נכנס למדרגות החייבות, ושיעור המס האפקטיבי עולה גם בלי שהשיעורים עצמם השתנו.

השאלה החשובה באמת היא מי נחשב בעל דירה יחידה, כי לא מספיק שאתם אישית לא מחזיקים דירה. רשות המסים בוחנת את התא המשפחתי כולו: הרוכש, בן או בת הזוג וילדים מתחת לגיל 18 (למעט ילד נשוי). אם לבן הזוג יש דירה משלו, גם אם נרכשה לפני הנישואין, הרכישה עלולה להיחשב כרכישת דירה נוספת, ובמקרים מסוימים אפשר לבקש פיצול של התא המשפחתי. זו גם הסיבה שהרעיון של רישום הדירה על שם בן הזוג "חסר הדירה" בדרך כלל לא עובד, כפי שמוסבר בכתבה על רישום דירה שנייה על שם בן/בת הזוג.

יש גם חריגים שמאפשרים להיחשב בעלי דירה יחידה למרות שיש בידיכם חלק בדירה אחרת. לפי ההגדרה בחוק, החזקה בחלק של שליש או פחות מדירה אחרת לא שוללת את המעמד, וכך גם חלק של עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה. מי שירש חלק בדירה ושוקל לקנות דירה משלו, כדאי שיבדוק את הנתונים המדויקים לפני החתימה, ואפשר להיעזר גם במדריך למי שירש דירה. המקרים שבהם יש כמה חלקים קטנים בכמה דירות שונות מורכבים יותר, ובהם מומלץ לקבל חוות דעת מעורך דין או יועץ מס.

משפרי דיור, כלומר מי שכבר מחזיקים דירה וקונים דירה חדשה במקומה, יכולים ליהנות ממדרגות הדירה היחידה בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן מוגדר. מי שרכש דירה מ-1 ביוני 2025 ואילך צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה, לעומת 18 חודשים שחלו על רכישות שבוצעו בין יוני 2023 למאי 2025. ברכישה מקבלן נלקח בחשבון גם מועד קבלת החזקה בדירה החדשה, ולפי מקורות מקצועיים המועד הקובע הוא המאוחר מבין 24 החודשים מהרכישה ו-12 חודשים ממסירת הדירה. מי שלא מוכר בזמן מקבל שומה מעודכנת לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, ולכן התכנון מראש חשוב במיוחד; את ההיבטים המעשיים פירטנו במדריך למשפרי דיור שקונים לפני שמוכרים.

שני פרטים טכניים נוספים משפיעים על הסכום הסופי. ברכישת דירה מקבלן, מס הרכישה מחושב על המחיר המלא כולל המע"מ שכבר מגולם במחיר, ולכן אין לבלבל בין שתי החובות, כפי שמוסבר בכתבה על מע"מ ומס רכישה בדירה מקבלן. מבחינת לוחות זמנים, את העסקה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום, ואת המס יש לשלם בתוך 60 יום מיום הרכישה, שהוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה. את הדיווח המקוון מבצע בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה, והוא גם מגיש את ההצהרה ואת בקשת ההטבה כדירה יחידה.

כדאי לזכור שיש קבוצות שנהנות ממדרגות מיוחדות. עולים חדשים, למשל, זכאים למסלול מוטב בתוך תקופה מוגדרת מהעלייה, ויש הנחות לנכים ולנפגעי פעולות איבה שעומדים בתנאים. את המסלול לעולים פירטנו במדריך מס רכישה לעולה חדש, ואת התמונה הרחבה של כל העלויות בקנייה הראשונה במדריך לרכישת דירה ראשונה. לפני חתימה אפשר להיעזר גם בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים, שמחשב את הסכום לפי המדרגות העדכניות.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. הזכאות למדרגות דירה יחידה תלויה בנסיבות האישיות, ולכן מומלץ לבדוק את המקרה הספציפי מול עורך דין מקרקעין או יועץ מס לפני חתימה על עסקה.

שאלות נפוצות

כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?

על דירה יחידה משלמים 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ש"ח, 5% על החלק שעד 6,055,070 ש"ח, 8% על החלק שעד 20,183,565 ש"ח ו-10% על כל מה שמעל. לדוגמה, על דירה ב-3 מיליון ש"ח משלמים כ-45,538 ש"ח.

האם מדרגות מס הרכישה יתעדכנו ב-2027?

לפי הפרסומים, העדכון השנתי של המדרגות הוקפא במסגרת חוק ההסדרים, והסכומים אמורים להישאר ללא שינוי עד 15 בינואר 2028. עם זאת, חקיקה עשויה להשתנות, ולכן כדאי לבדוק את הסכומים בסימולטור של רשות המסים סמוך לעסקה.

אם לבן הזוג שלי יש דירה, אני עדיין נחשב בעל דירה יחידה?

ככלל לא. רשות המסים בוחנת את התא המשפחתי כולו, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18, ולכן דירה של בן הזוג נספרת. במקרים מסוימים, כמו דירה שהתקבלה בירושה או נרכשה לפני הנישואין, אפשר לבקש פיצול של התא המשפחתי, וכדאי לבדוק זאת מול עורך דין.

יש לי חלק בדירה שירשתי, האם אאבד את ההטבה?

לא בהכרח. לפי ההגדרה בחוק, חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, או חלק של עד שליש בדירה אחרת, לא שולל את המעמד של דירה יחידה. כשיש כמה חלקים בכמה דירות, התמונה מורכבת יותר ומומלץ לקבל ייעוץ.

כמה זמן יש למשפר דיור למכור את הדירה הקודמת?

מי שרכש דירה מ-1 ביוני 2025 ואילך צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה כדי ליהנות ממדרגות דירה יחידה. ברכישה מקבלן נלקח בחשבון גם מועד מסירת הדירה החדשה. מי שלא מוכר בזמן יחויב לפי מדרגות דירה נוספת בתוספת הצמדה וריבית.

מתי משלמים את מס הרכישה?

את העסקה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום, ואת המס יש לשלם בתוך 60 יום מיום הרכישה, שהוא בדרך כלל יום החתימה על החוזה. בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מבצע את הדיווח המקוון.