מגמות שוק הנדל"ן ברבעון השלישי 2026: מחירים, ריבית ומשכנתאות

בקצרה: ברבעון השלישי של 2026 (יולי עד ספטמבר) מחירי הדירות בישראל המשיכו לרדת לאט, בכ-1.8% בהשוואה שנתית לפי מדד יולי-אוגוסט של הלמ"ס. הריבית ירדה ל-3.25% בספטמבר ונשארה שם באוקטובר, היקף המשכנתאות דווקא גבוה, ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נשאר קרוב לשיא. התמונה היא של שוק שמתקרר בהדרגה, לא של קריסה.

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם ב-15 באוקטובר 2026, הראה ירידה של 0.6% ביולי-אוגוסט לעומת יוני-יולי, וירידה של 1.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. הנתון שבר רצף של שתי קריאות חיוביות קלות בקיץ והחזיר את המדד למגמת הירידה שנמשכת כבר יותר משנה. הפירוט המלא לפי מחוזות מופיע בכתבה על מחירי הדירות ביולי-אוגוסט 2026.

הירידה לא אחידה בין האזורים. בהשוואה שנתית מחוז המרכז הוביל עם ירידה של 2.7%, אחריו תל אביב (1.9%), הדרום (1.5%), חיפה (1.4%) והצפון (0.8%), בעוד שבירושלים המחירים כמעט לא זזו (ירידה של 0.2%). במילים אחרות, הלחץ על המחירים חזק דווקא באזורים היקרים של גוש דן. מי שמשווה בין אזורים יכול להיעזר בניתוח הפער בין המרכז לפריפריה.

הריבית: הפחתה בספטמבר, עצירה באוקטובר. בספטמבר הוריד בנק ישראל את הריבית ברבע אחוז ל-3.25%, וב-21 באוקטובר החליט להשאיר אותה ללא שינוי. ריבית הפריים עומדת לכן על 4.75%. בהודעת הריבית ציין הבנק שהאינפלציה ב-12 החודשים שהסתיימו בספטמבר עמדה על 1.6%, אבל הצביע על אי-ודאות גיאופוליטית, שוק עבודה הדוק והיחלשות השקל כסיבות לזהירות. ההחלטה הבאה צפויה ב-23 בנובמבר 2026. הפרטים בכתבה על החלטת הריבית של אוקטובר.

המשכנתאות: היקף גבוה למרות האטה במכירות. לפי בנק ישראל נלקחו באוגוסט משכנתאות בכ-10.9 מיליארד שקל, בספטמבר בכ-8.67 מיליארד (חודש חלש בגלל חגי תשרי) ובאוקטובר בכ-9.28 מיליארד. מתחילת השנה ועד סוף אוקטובר הצטבר היקף של כ-97.5 מיליארד שקל, עלייה של כ-14% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. הפער בין היקף המשכנתאות הגבוה לבין קצב מכירות מתון מוסבר בין היתר במבצעי המימון של הקבלנים, שבהם המשכנתא נלקחת רק בשלב המסירה. כך חלק מהמשכנתאות של היום שייכות לעסקאות שנחתמו לפני שנה או שנתיים. עוד על כך בנתוני המשכנתאות של אוקטובר 2026.

ההיצע: מלאי גבוה, התחלות בנייה בירידה. מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו עמד בסוף מאי 2026 על כ-84,130 יחידות, שמספיקות לכ-28.9 חודשים בקצב המכירות של אותה תקופה. במקביל, בשנה שהסתיימה ביוני 2026 ירדו התחלות הבנייה בכ-7% לכ-76,040 דירות, וגמר הבנייה עלה בכ-7.9% לכ-60,970 דירות. מלאי גדול שעומד על המדף הוא הסיבה המרכזית לכך שקבלנים ממשיכים להציע הנחות ומבצעי מימון. הנתונים המלאים בכתבה על מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו.

המשקיעים: נתח יציב. לפי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, משקל המשקיעים בעסקאות הדיור עמד על כ-16% בכל אחד מהחודשים שנבדקו ב-2026. זה נתח יציב, רחוק מהשיאים של העבר, כך שהמשקיעים אינם הגורם שמניע את השוק כרגע. הפירוט בכתבה על נתח המשקיעים בעסקאות הדיור.

מה זה אומר למי שמתכנן לקנות? שוק עם מחירים בירידה מתונה ומלאי גדול נותן לקונים כוח מיקוח, בעיקר מול קבלנים. מצד שני, ירידה של אחוז או שניים בשנה קטנה ביחס לעלויות העסקה עצמה, ולכן המתנה בתקווה לירידה חדה היא הימור ולא תוכנית. ההחלטה צריכה להישען בעיקר על היכולת להחזיר משכנתא, על ההון העצמי ועל הצורך בדירה. כדאי גם לבדוק מראש כמה יעלה ההחזר החודשי במחשבון החזר המשכנתא, ולהכיר את שיטת הדיווח של מדד מחירי הדירות כדי לקרוא נכון את הנתונים הבאים.

הנתונים שכדאי לעקוב אחריהם ברבעון הבא: מדד מחירי הדירות לאוגוסט-ספטמבר שהלמ"ס צפויה לפרסם באמצע נובמבר, החלטת הריבית של 23 בנובמבר, ונתוני המשכנתאות של נובמבר שיתפרסמו בדצמבר.

שאלות נפוצות

האם מחירי הדירות בישראל יורדים ב-2026?

כן, אבל בקצב מתון. לפי מדד הלמ"ס שפורסם באוקטובר 2026, המחירים ביולי-אוגוסט היו נמוכים בכ-1.8% מהתקופה המקבילה ב-2025. הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז המרכז ובתל אביב, וירושלים כמעט לא השתנתה.

מה ריבית בנק ישראל כרגע?

נכון להחלטה מ-21 באוקטובר 2026, הריבית עומדת על 3.25% וריבית הפריים על 4.75%. ההחלטה הבאה צפויה ב-23 בנובמבר 2026, וכדאי לבדוק את ההודעה הרשמית של בנק ישראל אחריה.

למה היקף המשכנתאות גבוה אם המכירות מאטות?

אחד ההסברים המקובלים הוא מבצעי המימון של קבלנים, שבהם רוב התשלום נדחה למסירה. המשכנתא נלקחת רק אז, כך שחלק מהמשכנתאות שנלקחות היום שייכות לעסקאות שנחתמו לפני שנה או שנתיים.

האם כדאי לחכות עם קניית דירה?

אין תשובה אחת. הירידה הנוכחית מתונה, ומלאי הדירות הגדול נותן כוח מיקוח מול קבלנים. ההחלטה צריכה להתבסס בעיקר על המצב האישי: הון עצמי, יכולת החזר וצורך בדירה, ולא רק על תחזית למחירים.