נתח המשקיעים בעסקאות הדיור ב-2026: מה מגלים הנתונים הרשמיים

בכל אחד משלושת החודשים המייצגים שבדקנו ב-2026 - ינואר, מאי ויוני - עמד משקל המשקיעים על כ-16% מכלל עסקאות הדיור בישראל, לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. זהו נתח יציב יחסית, מעט גבוה מהתקופה המקבילה ב-2025, אך עדיין נמוך משמעותית מהרמות שנרשמו בעבר. הנתונים, המבוססים על דיווחי עסקאות בפועל לרשות המסים, מספקים תמונה מדויקת יותר מכל הערכה - הם מראים לא רק כמה דירות נמכרו, אלא מי בדיוק קנה אותן.

השאלה "מי קונה דירות בישראל" נשמעת פשוטה, אבל התשובה עליה משנה את כל הפרשנות של נתוני השוק. עלייה או ירידה במספר העסקאות יכולה לנבוע מגידול בביקוש של זוגות צעירים, מהתעוררות של משפרי דיור, או מחזרה של משקיעים - ולכל אחת מהסיבות האלה משמעות שונה לגמרי על מחירי הדיור, על היצע הדירות להשכרה ועל התחרות על דירות יד שנייה. משרד האוצר מגדיר "משקיע" כמי שרוכש דירה נוספת מעבר לדירה שכבר בבעלותו, כולל קרנות ריט וחברות המייעדות דירות להשכרה. מי שבבעלותו דירה יחידה בלבד, גם אם הוא משכיר אותה, אינו נספר כמשקיע בהגדרה הזו.

הנתונים החודשיים מציגים תמונה עקבית להפתיע. בינואר 2026 נרכשו 1,088 דירות על ידי משקיעים מתוך 6,933 עסקאות בסך הכול - משקל של 16%, זהה כמעט לינואר 2025. במאי, על רקע התאוששות כללית בשוק לאחר חודש אפריל החלש (שהושפע ממיעוט ימי עבודה סביב חג הפסח), רכשו משקיעים 1,319 דירות מתוך 8,246 עסקאות - שוב 16%, גידול קל של שתי נקודות אחוז לעומת מאי אשתקד. ביוני נרכשו 1,392 דירות על ידי משקיעים מתוך 8,757 עסקאות, ומשקלם עמד פעם נוספת על 16%, גבוה בנקודה וחצי בלבד מיוני 2025. במילים אחרות: המספר המוחלט של הדירות שקונים משקיעים גדל יחד עם התאוששות השוק כולו, אבל החלק היחסי שלהם בעוגה כמעט לא זז.

חשוב לשים לב שחלק ניכר מהגידול השנתי החד בנתונים - למשל קפיצה של 64% ברכישות המשקיעים ביוני לעומת יוני 2025 - נובע מבסיס השוואה נמוך במיוחד: יוני 2025 היה החודש שבו התנהל מבצע "עם כלביא" מול איראן, ופעילות הרכישות בשוק כולו כמעט קפאה. כשמשווים ליוני 2024, שנה "רגילה" יותר, רכישות המשקיעים גדלו בכ-5% בלבד. זה ההבדל בין כותרת דרמטית לתמונה המלאה: המשקיעים לא "הציפו" את השוק, אלא חזרו בהדרגה לרמת פעילות סבירה אחרי תקופה חריגה.

מול המשקיעים, שני הפלחים האחרים בשוק - רוכשי דירה יחידה ומשפרי דיור - התנהגו בצורה שונה בתכלית זה מזה. רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי (ללא סבסוד ממשלתי) עלו בעקביות: 3,209 דירות בינואר, 3,819 במאי, 3,837 ביוני - עלייה של 3% עד 28% לעומת אשתקד, בהתאם לחודש. משפרי הדיור, לעומת זאת, היו הפלח החלש ביותר של השנה: במאי הם היו הסגמנט היחיד שרשם ירידה במספר העסקאות (1,907 דירות, ירידה של 11% לעומת מאי 2025), הסבר סביר לכך הוא שמשפרי דיור צריכים למכור את הדירה הקיימת שלהם כדי לקנות אחרת, ובסביבת אי-ודאות ומחירים מתמתנים רבים מהם בוחרים להמתין.

כדי להבין למה 16% הוא נתח "נמוך היסטורית" צריך רקע. מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה עבר תפניות חדות מאז אמצע העשור הקודם, וכל תפנית כזו השאירה חותם ברור בנתוני העסקאות. הפחתת מס הרכישה על משקיעים בעיצומה של מגפת הקורונה, ביולי 2020, הובילה לזינוק חד ברכישותיהם. אחר כך, לקראת החזרת מס הרכישה המוגבר בנובמבר 2021, נרשמה הקדמת רכישות דרמטית של משקיעים שביקשו "להספיק" לפני ההכבדה - ומאז, המלאי הכולל של דירות בידי משקיעים רק הצטמצם. הנתונים הרשמיים מראים זאת במספרים: מאז אוקטובר 2021 ועד ינואר 2026 נגרעו נטו 8,182 דירות ממלאי המשקיעים (רכישות פחות מכירות), עד מאי 2026 המספר טיפס ל-8,341, ועד יוני 2026 ל-8,435 דירות. כלומר, גם ב-2026, כשהמשקיעים כבר קונים יותר, הם עדיין - במצטבר מאז ההכבדה במס - מוכרים יותר משהם קונים.

זה בדיוק מה שהופך את השאלה "האם המשקיעים חוזרים?" למורכבת יותר ממה שנראה בכותרות. מצד אחד, משקלם היחסי בעסקאות עלה במקצת בהשוואה ל-2025 - ניתוח שפורסם באתר ice.co.il על בסיס נתוני רשות המסים מצא כי בחמשת החודשים הראשונים של 2026 עמד משקל המשקיעים המצטבר על כ-16.2%, לעומת כ-14.6% בלבד באותה תקופה ב-2025. מצד שני, במונחי מלאי דירות בפועל, המשקיעים עדיין נטו-מוכרים, לא נטו-קונים, וכל עוד מס הרכישה המוגבר על דירה נוספת נותר על כנו, קשה לדבר על "חזרה" משמעותית בסגנון התקופות שקדמו לרפורמות של אמצע שנות ה-2010, כשמשקיעים היוו נתח גדול הרבה יותר מהעסקאות בשוק.

נקודה נוספת שכדאי להכיר: זהות המשקיעים עצמם משתנה. בינואר 2026 היו כ-40% מרכישות המשקיעים דירות חדשות מקבלן, ועד יוני השיעור טיפס לכ-50%. חלק מהגידול הזה מוסבר ברכישות של קרנות ריט וחברות המייעדות דירות להשכרה, שנהנות לעיתים מהטבות מימון של הקבלנים ורוכשות עשרות דירות בבת אחת בפרויקט בודד - למשל כ-100 דירות שרכשה קרן ריט אחת במאי, וכ-30 דירות נוספות בנתניה ביוני. כלומר חלק מהעלייה המתונה בנתח המשקיעים אינו בהכרח סיפור של "משקיע פרטי קטן" שחוזר לקנות דירה להשקעה, אלא גם של גופים מוסדיים שמרחיבים את פעילותם - תופעה שמזכירה יותר ויותר את ההשקעה במסלול הריט מאשר את דמות המשקיע הפרטי המסורתי.

מה שכן ברור הוא שסביבת המדיניות ממשיכה לכוון את ההתנהגות של המשקיעים בצורה ישירה. מס הרכישה על דירה נוספת נותר גבוה, ורמת הריבית שקבע בנק ישראל משפיעה על כדאיות המימון של כל עסקת השקעה. כל עוד שני המשתנים האלה לא משתנים באופן דרמטי, סביר שהתמונה תישאר דומה למה שראינו ברוב 2026: משקל יציב סביב 16%, לא קריסה נוספת אבל גם לא זינוק חזרה לרמות שהיו מוכרות בעבר. עבור רוכשי דירה יחידה, המשמעות המעשית היא שהם ממשיכים להיות הקבוצה הדומיננטית בשוק - רוב מוחלט מהעסקאות - אבל התחרות מול משקיעים על דירות ספציפיות, בעיקר בפרויקטים חדשים עם הטבות מימון אטרקטיביות, לא נעלמה.

הנתונים במאמר זה מבוססים על סקירות ענף הנדל"ן למגורים שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עבור ינואר, מאי ויוני 2026 (התפרסמו במרץ, יולי ואוגוסט 2026 בהתאמה), ועל ניתוח משלים שפורסם באתר ice.co.il. אלו הנתונים העדכניים ביותר שאומתו נכון למועד כתיבת הכתבה. משרד האוצר מפרסם סקירה חודשית מעודכנת, ומומלץ לבדוק את הנתונים העדכניים ביותר באתר gov.il לפני קבלת החלטות המבוססות עליהם.

שאלות נפוצות

מה בדיוק נחשב "משקיע" בנתוני משרד האוצר?

כל רוכש דירה שכבר בבעלותו לפחות דירה אחת נוספת, כלומר מי שרוכש דירה שנייה ומעלה. ההגדרה כוללת גם קרנות ריט וחברות שרוכשות דירות למטרות השכרה. לעומת זאת, מי שבבעלותו דירה יחידה בלבד - גם אם הוא משכיר אותה כרגע ומתגורר בשכירות במקום אחר - אינו נספר כמשקיע בהגדרה זו.

האם המשקיעים באמת חוזרים לשוק הדיור ב-2026?

התשובה מורכבת. משקלם היחסי בעסקאות עלה במעט - מכ-14.6% בממוצע בתחילת 2025 לכ-16% ברוב חודשי 2026 - אבל במונחי מלאי דירות בפועל הם עדיין נטו-מוכרים: מאז נובמבר 2021 ועד יוני 2026 נגרעו מהמלאי בידי משקיעים יותר מ-8,400 דירות נטו. מדובר בהתאוששות מתונה מרמת שפל, לא בחזרה לרמות הפעילות שקדמו להכבדת מס הרכישה.

למה מס הרכישה כל כך משפיע על החלטות המשקיעים?

מס הרכישה על דירה נוספת גבוה משמעותית ממס הרכישה על דירה יחידה, ומשולם מהשקל הראשון. עלות כניסה גבוהה כזו מקטינה את התשואה הפוטנציאלית מהעסקה ומרתיעה חלק מהמשקיעים, בייחוד כשגם עלויות המימון גבוהות. הפרטים המלאים על מדרגות המס והחישוב מופיעים במדריך על מס רכישה לדירת השקעה.

מה ההבדל בין "משקיע" ל"משפר דיור" בסטטיסטיקה?

משפר דיור הוא מי שמוכר את דירתו הקיימת (או מתחייב למכור אותה בפרק הזמן הקבוע בחוק) כדי לרכוש דירה אחרת, ולכן אינו ממוסה כמשקיע. משקיע, לעומת זאת, שומר על הדירה הקודמת ורוכש דירה נוספת. בפועל, משפרי הדיור היו דווקא הפלח החלש ביותר בשוק ב-2026, כשחלקם בחרו לדחות את המכירה-והרכישה בשל אי-ודאות במחירים.

איך העלייה בנתח המשקיעים משפיעה על שוכרי דירות?

ככל שמלאי הדירות בידי משקיעים ממשיך להצטמצם באופן מצטבר, גם היצע הדירות המוצעות להשכרה עלול להיפגע לאורך זמן, למרות שהקצב החודשי של הירידה מתמתן. מגמות שכר הדירה בפועל מושפעות מגורמים נוספים רבים, ומפורטות בהרחבה במדד שכר הדירה השוטף.

מאיפה מגיעים הנתונים, ועד כמה הם מעודכנים?

הנתונים מבוססים על דיווחי עסקאות בפועל לרשות המסים, מעובדים ומפורסמים מדי חודש על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בסקירת ענף הנדל"ן למגורים. יש פער של כחודשיים בין החודש הנסקר לפרסום הסקירה, כך שהנתון העדכני ביותר תמיד משקף תמונה של כחודשיים אחורה, לא את הרגע הנוכחי ממש.