מדד מחירי הדירות של הלמ"ס 2026: הנתונים העדכניים לפי מחוזות וערים

מדד מחירי הדירות הרשמי של הלמ"ס, המבוסס על עסקאות שהושלמו בפועל ולא על מחירים מבוקשים, ירד ב-1.2% בהשוואה שנתית בנתוני יוני-יולי 2026 - אך זו כבר הקריאה הדו-חודשית השנייה ברציפות שבה המדד עולה (0.2%), אחרי תקופה ארוכה של תנודתיות. במקביל השיקה הלשכה החודש מדד רבעוני חדש ונפרד, שעוקב רק אחרי מחירי דירות יד שנייה.

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא לא סקר אינטרנטי ולא ממוצע של מודעות מכירה, אלא חישוב שמבוסס על נתוני מיסוי מקרקעין בפועל: כל עסקת מכירה שמדווחת נכנסת למאגר, והלשכה מנכה ממנה הבדלי איכות בין דירה לדירה - גודל, גיל הבניין, קומה, מיקום - כדי לקבל תמונה של שינוי מחירים "טהור", ולא תוצאה של כך שבתקופה מסוימת נמכרו יותר דירות גדולות או יותר דירות בפריפריה. בגלל האופי הזה המדד מתפרסם תמיד בפיגור של כחודשיים אחרי סיום כל תקופה. חשוב להבדיל בינו לבין מדדים סמוכים: הוא שונה לחלוטין ממדד תשומות הבנייה, שעוקב אחרי עלויות חומרי הגלם והעבודה של הקבלנים, ומנתוני התחלות וגמר הבנייה, שמודדים היצע ולא מחיר. הוא גם שונה ממדד מחירי השכירות, שעוקב אחרי דמי שכירות ולא אחרי מחירי רכישה.

בשנה האחרונה המדד הכללי, שמשקלל כ-65% עסקאות יד שנייה וכ-35% דירות חדשות, עבר מסלול לא יציב. ירידות דו-חודשיות של 0.1% עד 0.7% נמשכו מקיץ 2025 ועד סתיו אותה שנה, ואז התהפכה המגמה בחדות עם עליות של 0.5% ו-0.8% בסוף 2025, לפני שהמדד חזר לתנודתיות: ירידה זעירה של 0.1% בתחילת 2026, עלייה של 0.4%, ואז הירידה הדו-חודשית החדה ביותר בכל התקופה - 1.1% באפריל-מאי. מאז, המדד למעשה מתייצב. עלייה של 0.1% בלבד נרשמה בהשוואת מאי-יוני לאפריל-מאי, ולפי הפרסום העדכני יותר, נוספה עלייה של 0.2% בהשוואת יוני-יולי למאי-יוני - הפעם השנייה ברציפות שבה המדד עולה. ההשוואה השנתית דווקא מתמתנת: ירידה של 1.5% נרשמה במאי-יוני 2026 לעומת מאי-יוני 2025, וב פרסום החדש יותר, כשבודקים את יוני-יולי 2026 מול יוני-יולי 2025, הירידה השנתית התכווצה ל-1.2% בלבד.

בפילוח לפי מחוזות למאי-יוני 2026 מול אפריל-מאי, התמונה מגוונת: ירושלים הובילה עם עלייה דו-חודשית של 1.8%, אחריה חיפה עם 1.5% והצפון עם 0.9%, ואילו מרכז הארץ ותל אביב משכו את הממוצע הארצי למטה עם ירידות של 1.0% ו-0.7% בהתאמה. בהשוואה השנתית התמונה כמעט התהפכה: מחוז המרכז רשם את הירידה השנתית החדה ביותר, 4.1%, אחריו חיפה עם 1.8% ותל אביב עם 1.7%, בזמן שירושלים דווקא הציגה עלייה שנתית של 1.8%, הצפון עלה ב-1.6% והדרום נותר כמעט ללא שינוי עם עלייה זעירה של 0.1%. כלומר מחוז יכול לרשום עלייה חודשית ועדיין להיות במגמת ירידה שנתית, ולהפך - בדיוק הסיבה שבגללה השוואה חד-פעמית בין שתי תקופות בלבד מטעה, ומחייבת הסתכלות על רצף תקופות לפני שמסיקים מסקנות.

דירות חדשות התנהגו קצת אחרת מהמדד הכללי. מחירן עלה ב-0.5% במאי-יוני לעומת אפריל-מאי, אבל כשהלמ"ס בדקה את אותה תקופה בניכוי עסקאות שנהנות מסבסוד ממשלתי, העלייה הייתה חדה יותר - 0.9%. שיעור העסקאות של דירות חדשות שמתבצעות במסגרת תוכניות סיוע ממשלתיות עלה מ-36.4% בתקופה הקודמת ל-38.4% בתקופה הנוכחית, כך שחלק גדל והולך מהשוק החדש נתמך במחירים מוזלים ולא רק בכוחות שוק חופשיים. בהשוואה שנתית ירדו מחירי הדירות החדשות ב-2.0%, ירידה חדה יותר מהירידה הכללית של 1.5% לאותה תקופה. מעניין גם להסתכל חמש שנים אחורה: בחמש השנים שעד מאי-יוני 2026 עלה המדד הכללי ב-30.6%, בעוד מדד הדירות החדשות עלה "רק" ב-26.2% - כלומר דווקא דירות יד שנייה התייקרו מהר יותר לאורך זמן, בניגוד לאינטואיציה הרווחת שדירה חדשה מקבלן היא תמיד הפרימיום שמתייקר הכי הרבה.

החידוש המשמעותי ביותר החודש הוא לא נתון בודד אלא מדד שלם: הלמ"ס השיקה לראשונה מדד רבעוני נפרד למחירי דירות יד שנייה בלבד, בפיתוח ד"ר דורון סייג, מנהל תחום הדיור בלשכה, וד"ר לריסה פליישמן. הרעיון הוא לנטרל בדיוק את האפקט שתואר למעלה - הטבות מימון, מבצעי 80/20 ותמריצים אחרים שקבלנים מציעים ומעוותים את התמונה במגזר החדש, בעוד שמוכר פרטי של דירה יד שנייה לא מציע מסלולי מימון מיוחדים, רק מחיר. במדידה הראשונה, לרבעון השני של 2026 מול הרבעון הראשון, נרשמה ירידה ארצית של 1.2% במחירי דירות יד שנייה, כשירושלים מובילה את הירידות עם 2.9%, תל אביב עם 2.0% ומחוז המרכז עם 1.1%. המדד החדש יתפרסם רבעונית - במרץ, יוני, ספטמבר ודצמבר - אבל עם פיגור פרסום קצר יותר, של כחודש בלבד. מי שמתכנן למכור דירה יד שנייה בתקופה הקרובה, כדאי שיכיר את הנתון הזה לפני שהוא קובע מחיר מבוקש.

כאן בדיוק נמצא המקור לבלבול הנפוץ בכותרות. הלמ"ס מפרסמת, לצד המדד המנוכה איכות, גם נתון נפרד של מחיר ממוצע של עסקאות - בלי שום ניכוי איכות. ברבעון השני של 2026 עמד המחיר הממוצע הארצי על 2.435 מיליון שקל, עלייה של 3.7% מהרבעון הקודם ושל 7.9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כלומר, באותה תקופה שבה המדד המתוקנן הראה ירידה שנתית, נתון המחיר הממוצע הראה קפיצה של כמעט שמונה אחוזים. הפער נובע מתמהיל העסקאות: אם באותו רבעון נמכרו יחסית יותר דירות גדולות או במיקומים יקרים, הממוצע הגולמי יעלה גם אם מחיר אותה דירה בדיוק לא השתנה. זה בדיוק ההבדל שגם מפריד בין מדד הלמ"ס לבין ממוצעי מחירים מבוקשים שמפרסמים אתרי לוחות כמו יד2, שם המקור הוא מחירי רישום של בעלי דירות שרוצים למכור ולא עסקאות שנסגרו בפועל, ולכן הם נוטים לשקף את האופטימיות של המוכרים יותר משהם משקפים את מה שקונים באמת משלמים.

ברמת המחוזות, תל אביב נשארת היקרה ביותר במחיר ממוצע של 3.577 מיליון שקל לדירה, לעומת 1.52 מיליון שקל בלבד בצפון - פער של פי 2.35. בין 18 הערים הגדולות שהלמ"ס עוקבת אחריהן, תל אביב מובילה עם מחיר ממוצע של 4.554 מיליון שקל, ואחריה הרצליה עם 3.578 מיליון, רמת גן עם 3.07 מיליון וירושלים עם 3.059 מיליון. בקצה השני, באר שבע נשארת הזולה מביניהן עם 1.236 מיליון שקל בלבד, ואחריה אשקלון עם 1.729 מיליון וחיפה עם 1.816 מיליון. מבחינת קצב השינוי השנתי, אשדוד היא הכוכבת המפתיעה עם עלייה ממוצעת של 11.0%, לפני תל אביב עם 8.4%, חיפה עם 6.1% ורחובות עם 4.1%; מנגד, אשקלון, בני ברק ונתניה ירדו כולן בטווח של 1.7% עד 2.4%, ורמת גן ירדה ב-1.6% למרות שהיא עדיין בין הערים היקרות בארץ.

המדד הזה לא מתקיים בוואקום. הריבית שקובע בנק ישראל ומדיניות המשכנתאות המסובסדות משפיעות ישירות על כמות הביקוש שמגיע לשוק ועל היכולת של משפחות לעמוד בהחזרים, נושא שנסקר בהרחבה בכתבה על השפעת החלטת הריבית של בנק ישראל על שוק הדיור. בשילוב עם המדד הרבעוני החדש ליד שנייה, יש היום לרוכשים ולמוכרים יותר כלים לבדוק אם מחיר מסוים סביר, במקום להסתמך רק על מודעה ביד2 או על הרושם הכללי מהתקשורת. מי שמתכנן לרכוש דירה ראשונה כדאי שיבדוק את הנתונים העדכניים לפי המחוז הספציפי שמעניין אותו, ולא רק את הכותרת הארצית - ההבדלים בין מחוז למחוז, כפי שראינו, יכולים להגיע לכמה נקודות אחוז בכיוונים מנוגדים באותה תקופה בדיוק.

הנתונים במאמר מבוססים על הודעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ב-14 באוגוסט 2026 (מדד מאי-יוני 2026 ומחירים ממוצעים לרבעון השני) וב-15 בספטמבר 2026 (מדד יוני-יולי 2026 והמדד הרבעוני החדש לדירות יד שנייה); כמו בכל פרסום של מדד מחירי דירות, נתוני שלוש התקופות האחרונות מוגדרים כארעיים ועשויים להתעדכן בהודעות הבאות.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין מדד מחירי הדירות של הלמ"ס למחירים שמופיעים באתרים כמו יד2?

מדד הלמ"ס מבוסס על עסקאות מכירה שהושלמו בפועל ודווחו למיסוי מקרקעין, ומנוכה בו הבדלי איכות בין דירות. אתרי לוחות כמו יד2 מציגים בעיקר מחירים מבוקשים שמפרסמים בעלי דירות המעוניינים למכור, לפני כל מיקוח, ולכן הם נוטים להיות גבוהים ותנודתיים יותר ממה שבאמת נסגר בעסקה.

למה המדד עולה על בסיס דו-חודשי אבל עדיין יורד בהשוואה שנתית?

כי מדובר בשתי מדידות שונות. העלייה הדו-חודשית האחרונה, 0.2%, משווה את יוני-יולי 2026 למאי-יוני 2026 בלבד ומעידה על התייצבות בטווח הקצר. ההשוואה השנתית, ירידה של 1.2%, בודקת את אותה תקופה מול יוני-יולי 2025, ומשקפת ירידות חדות יותר שנרשמו בחודשים שקדמו לה ועדיין לא נסגרו במלואן.

מה זה המדד החדש למחירי דירות יד שנייה ומתי הוא מתפרסם?

זהו מדד רבעוני שהלמ"ס השיקה לראשונה בספטמבר 2026, שעוקב רק אחרי עסקאות של דירות יד שנייה ומנטרל את השפעת הטבות המימון והמבצעים שקבלנים מציעים לדירות חדשות. הוא יתפרסם ארבע פעמים בשנה, בחודשים מרץ, יוני, ספטמבר ודצמבר, בפיגור של כחודש בלבד ביחס לסיום כל רבעון.

איזה מחוז הכי יקר ואיזה הכי זול לפי הלמ"ס?

לפי נתוני המחיר הממוצע לרבעון השני של 2026, מחוז תל אביב הוא היקר ביותר עם ממוצע של כ-3.577 מיליון שקל לדירה, ומחוז הצפון הזול ביותר עם כ-1.52 מיליון שקל. בין הערים הגדולות ספציפית, תל אביב הכי יקרה ובאר שבע הזולה מביניהן.

האם דירות חדשות מתייקרות יותר מדירות יד שנייה?

לא בהכרח. בהשוואה שנתית מחירי הדירות החדשות ירדו יותר מהמדד הכללי, 2.0% לעומת 1.5%, ובטווח של חמש שנים המדד הכללי דווקא עלה מהר יותר מהדירות החדשות, 30.6% מול 26.2%. חלק מהעלייה בדירות החדשות גם מוסבר בהיקף הגדל של עסקאות בסבסוד ממשלתי, שמעוות את המחיר בפועל.

כמה זמן לוקח למדד הלמ"ס להתפרסם אחרי שהעסקה נסגרת?

המדד הכללי, שכולל דירות חדשות ויד שנייה, מתפרסם בפיגור של כחודשיים אחרי סיום כל תקופה נמדדת, כדי לאפשר לכל העסקאות הרלוונטיות להיכנס לדיווח. המדד הרבעוני החדש לדירות יד שנייה בלבד מתפרסם מהר יותר, בפיגור של כחודש בלבד אחרי סיום הרבעון.