השקעה בקרן ריט בישראל: איך זה עובד ובמה זה שונה מרכישת דירה

קרן ריט, ובלועזית REIT או Real Estate Investment Trust, היא חברה ציבורית שמחזיקה נכסי נדל"ן מניב ומחלקת את רוב רווחיה למשקיעים כדיבידנד, בתמורה לפטור ממס חברות. בישראל השוק עדיין קטן מאוד - למרות שהחוק המסדיר קרנות ריט נחקק כבר בשנת 2006, הוקמו עד היום רק שתי קרנות כאלה. מבחינה מבנית, קרן שבוחרת להתאגד כריט ולקבל את הטבת הפטור ממס החברות מחויבת בשתי דרישות מרכזיות: לחלק למשקיעים לפחות 90% מהכנסתה החייבת השוטפת (ו-100% מרווחי מכירת נדל"ן, אלא אם הוחלף בנכס אחר), ולוודא שלפחות 75% מהכנסותיה נובעות מפעילות נדל"ן שוטפת. בפועל, זה אומר שמשקיע בקרן ריט מקבל זרם הכנסה שוטף בדמות דיבידנד, המבוסס על דמי השכירות שהקרן גובה מהנכסים שבבעלותה.

זו נקודה חשובה שכדאי להכיר לפני שמחפשים לאן להשקיע: בניגוד לשווקים כמו ארצות הברית, שבהם יש עשרות קרנות ריט נסחרות בהיקפים עצומים, בישראל קמו עד כה רק שתי קרנות מאז חקיקת החוק בשנת 2006. תיקון לחוק שהוצע לאחרונה נועד לעודד הקמת קרנות נוספות, בין השאר על ידי הרחבת התחומים המותרים, כולל למשל רכישת קרקע לצורך בניית דיור להשכרה - אך נכון לעכשיו, מגוון האפשרויות למשקיע הישראלי בתחום מצומצם משמעותית בהשוואה לחו"ל.

ההבדלים בין השקעה בריט לרכישת דירה ישירה משמעותיים בכל הפרמטרים המרכזיים. סכום הכניסה המינימלי לריט נמוך - מחיר מניה בודדת - בעוד שרכישת דירה מחייבת הון עצמי גבוה בתוספת משכנתא. הנזילות בריט גבוהה, שכן הנייר נסחר בבורסה, לעומת דירה שמכירתה לוקחת זמן. ריט הוא השקעה פסיבית לחלוטין בלי מעורבות בניהול, בעוד שדירה דורשת מעורבות גבוהה - מציאת שוכר ותחזוקה שוטפת. מינוף אישי לרוב לא רלוונטי בריט, בעוד שברכישת דירה הוא אפשרי דרך משכנתא. ואולי ההבדל הבולט ביותר בהיבט המיסוי: על קרן ריט לא חל מס רכישה, בעוד שעל דירה להשקעה חל מס רכישה של 8% עד 10%, בהתאם למדרגה.

השקעה בקרן ריט מתאימה בעיקר למי שרוצה חשיפה לתשואת נדל"ן מניב בלי המחויבות התפעולית של תיקונים, שוכרים וניהול, ובלי צורך בהון עצמי גדול מראש - אך צריך לזכור שמדובר בנייר ערך נסחר, כלומר שווי ההשקעה יכול לנוע גם כלפי מטה בהתאם לתנודות השוק, בניגוד לתפיסה המקובלת שנדל"ן תמיד עולה בערכו.

דרך נוספת להשקיע בנכסים גדולים בלי לקנות דירה שלמה היא סינדיקציה, שבה משקיעים פרטיים מאחדים הון לרכישת נכס מניב. במדריך על סינדיקציה בנדל"ן הסברנו את המנגנון ואת הסיכונים שלו.

שאלות נפוצות

האם קרן ריט מתאימה כתחליף מלא לרכישת דירה?

לא בהכרח - זו אפיק השקעה שונה במהותו, נייר ערך סחיר מול נכס פיזי, עם פרופיל סיכון-תשואה ומאפייני נזילות שונים. משקיעים רבים משלבים בין השניים ולא רואים בזה תחליף מלא אחד לשני.

איך ממוסות ההכנסות מקרן ריט?

הדיבידנד המחולק ממוסה בידי המשקיע, בדומה למיסוי דיבידנד רגיל, אך יש לבדוק את הפרטים המדויקים מול יועץ מס בהתאם למצב האישי, כיוון שכללי המיסוי יכולים להשתנות.

כמה קרנות ריט קיימות כיום בישראל?

לפי הנתונים העדכניים, פועלות בישראל כיום שתי קרנות ריט בלבד - שוק קטן משמעותית בהשוואה למדינות כמו ארצות הברית.