היקף עסקאות הדיור בישראל ב-2026: קיפאון או שוק תנודתי?

בתשעת החודשים הראשונים של 2026 שוק הדיור הישראלי לא מצא קצב אחיד: מספר עסקאות הדיור צנח באפריל לשפל של כ-5,081 עסקאות בצל העימות עם איראן, זינק בחדות במאי-יוני לשיא של כ-8,757 עסקאות, ואז נפל שוב ביולי לכ-7,692 בלבד. התוצאה היא לא קיפאון שקט ואחיד, אלא שוק תנודתי במיוחד שממשיך להיסחר בפחות עסקאות מהשנים החזקות של תחילת העשור.

כדי להבין את 2026 צריך קודם להבין מאיזו נקודת פתיחה היא יצאה. שנת 2025 כבר הייתה שנה חלשה: לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמכרו במהלכה כ-90,690 דירות, ירידה של 11.9% לעומת 2024. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שסופר את העסקאות בשיטה מעט שונה המבוססת על דיווחי רשות המסים, מדד ירידה דומה בעוצמתה - ל-84,879 עסקאות, ירידה של 11%. חלק ניכר מהירידה הזאת נובע מאפקט בסיס: סוף 2024 התאפיין בגל רכישות שנדחף על ידי רצון לקדם חתימת חוזים לפני העלאת המע"מ על דירות חדשות בתחילת 2025, כך שדצמבר 2024 היה חודש חריג מלמעלה - ולכן דצמבר 2025, עם 8,526 עסקאות בלבד, נראה חלש במיוחד, ירידה של 24% לעומת דצמבר שלפניו.

2026 נפתחה בהמשך ישיר של אותה חולשה, לא בתפנית. ינואר נסגר עם 6,933 עסקאות, ירידה של 9% לעומת ינואר 2025. פברואר ומרץ המשיכו באותו כיוון בעצימות מתונה יותר - 7,187 עסקאות בפברואר (ירידה שנתית של 3%) ו-7,395 במרץ (ירידה של 8%). המספרים האלה, לפי עצמם, מציירים תמונה של שוק שממשיך להתקרר בהדרגה, לא קורס ולא מתאושש - בדיוק הקיפאון האיטי שאפיין את רוב 2025.

ואז הגיע אפריל, והמספרים נשברו כלפי מטה. כ-5,081 עסקאות בלבד נרשמו באותו חודש, ירידה שנתית של 19% - השפל החודשי הבולט ביותר של השנה. הסיבה לא הייתה כלכלית טהורה אלא ביטחונית: העימות הישיר עם איראן, שנמשך מ-28 בפברואר ועד להפסקת האש ב-8 באפריל, שיתק חלק ניכר מהפעילות בשוק בשבועות שבהם הוא היה בעיצומו, כפי שנסקר בהרחבה במאמר על השפעת המצב הביטחוני על עסקאות הנדל"ן. קונים דחו חתימות, עורכי דין ובנקים עבדו בקצב מופחת, וסוכנויות דיווחו על ביטולי פגישות נרחבים.

מה שקרה אחר כך הוא הסיפור המעניין באמת של השנה: לא התאוששות הדרגתית, אלא זינוק חד. במאי נרשמו 8,246 עסקאות - קפיצה של 63% לעומת אפריל הקטוע, ועלייה של 23% אפילו לעומת מאי 2025 "הרגיל". ביוני המגמה התחזקה עוד: 8,757 עסקאות בסך הכול, השיא החודשי של השנה. הרכיב הבולט ביוני היה מכירת הדירות החדשות, שזינקה ב-84% לעומת יוני אשתקד לכ-3,593 יחידות, בזמן שדירות יד שנייה עלו "רק" ב-33% לכ-5,164 עסקאות - פער שמעיד על כך שקבלנים חזרו להציע מבצעי מימון אגרסיביים כדי לפרוק מלאי שהצטבר בזמן המלחמה, ולא בהכרח על התעוררות רחבה וטבעית של הביקוש. ההרכב המשתנה הזה בין דירות חדשות ליד שנייה נסקר בהרחבה במאמר על היחס בין עסקאות יד שנייה לדירות חדשות.

הזינוק הזה לא החזיק מעמד. יולי הביא נפילה חדה בחזרה: 7,692 עסקאות לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי, ירידה של 12% לעומת יוני (נתוני הלמ"ס לאותו חודש, שנבדקים בשיטה מעט שונה, הצביעו על ירידה חדה עוד יותר, של כ-16%). בשוק החופשי - כלומר בניכוי תוכניות סבסוד ממשלתיות - הירידה הייתה חדה במיוחד: 6,582 עסקאות בלבד, ירידה של 13% לעומת יוני וגם של 9% לעומת יולי אשתקד. מכירת הדירות החדשות בשוק החופשי צנחה ב-22% לכ-1,858 יחידות בלבד, ולפי הסוקרים באוצר מדובר בהיקף מהחלשים שנרשמו מאז תחילת שנות ה-2000 עבור החודש הזה. במילים אחרות, גל המבצעים של מאי-יוני לא סימן תפנית מבנית אלא היה בעיקר אירוע חד-פעמי של מימוש ביקוש דחוי.

נתוני אוגוסט המלאים עדיין לא פורסמו במועד כתיבת הכתבה, אבל אינדיקציות עקיפות מצביעות על המשך המגמה החלשה: אגף הכלכלן הראשי דיווח שעד אוגוסט זינק מספר ביטולי עסקאות רכישת דירות מ-2023-2025 ל-1,821, לעומת 1,294 בתחילת השנה - קפיצה של 41% בביטולים בתוך כמה חודשים בלבד, כשבעסקאות שנחתמו ב-2024 שיעור הביטולים טיפס ל-2.3%. ביטולים ברמה כזאת הם בדרך כלל סימן מקדים לירידה נוספת בהיקף העסקאות הנרשמות בפועל, כי חלק מהרוכשים שחתמו בשנים האחרונות פשוט לא מצליחים להשלים את העסקה עד למועד המסירה. במקביל, מלאי הדירות החדשות שממתינות לקונה ממשיך לתפוח, כפי שמתואר במאמר על מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו - שילוב של פחות עסקאות ויותר מלאי הוא בדיוק המתכון לשוק שבו כוח המיקוח עובר בהדרגה לצד הקונים.

חשוב להדגיש נקודה מתודולוגית: מספר העסקאות ומדד מחירי הדירות הם שני נתונים נפרדים לגמרי, שלא תמיד זזים באותו כיוון. אפשר לראות תקופה שבה כמות העסקאות יורדת בעוד המחירים כמעט לא זזים, או להפך - בדיוק כפי שקורה בחלק מ-2026, כשהתנודתיות בכמות העסקאות הייתה חדה בהרבה מהתנודתיות במחירים עצמם, לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. גם שוק המשכנתאות מספר סיפור שונה: היקף המשכנתאות שנטל הציבור המשיך לצמוח לאורך רוב השנה, בין השאר בזכות עסקאות שנחתמו בעבר ומגיעות עכשיו לשלב התשלום, כך שגידול בהיקף המשכנתאות לא בהכרח מעיד על התעוררות במספר העסקאות החדשות - שני הנתונים מושפעים גם משינויים בריבית בנק ישראל, שנסקרים במאמר על השפעת החלטות הריבית על שוק הדיור.

מה כל זה אומר בפועל על תחושת השוק? לא קיפאון שקט, אלא חוסר יציבות שקשה להתרגל אליו. שוק "בריא" מתאפיין בדרך כלל בהיקף עסקאות חודשי יציב יחסית, שמאפשר לקבלנים, למתווכים ולרוכשים לתכנן קדימה. מה שראינו ב-2026 הוא ההפך: חודש עם 5,081 עסקאות ואחריו חודש עם 8,757, בלי מגמה ברורה שמצדיקה את הקפיצה או מסבירה למה היא לא נמשכה. תנודתיות כזאת פוגעת בביטחון של שני הצדדים - קונים חוששים לפספס הזדמנות אם ימתינו, אבל גם חוששים לקנות ברגע הלא נכון; מוכרים לא בטוחים אם השוק "מתאושש" או רק חווה גל זמני. הסקרים שבודקים את תחושת הציבור, כמו זה שנסקר במאמר על סקר אמון הצרכנים במחירי הדיור, משקפים בדיוק את חוסר הוודאות הזה - הרבה יותר מאשר תחושה חד-משמעית של אופטימיות או פסימיות.

השאלה הגדולה להמשך השנה היא אם יולי הוא תחילתה של חזרה לרמות החלשות של תחילת 2026, או רק נקודת שפל זמנית לפני גל מבצעים נוסף לקראת סוף השנה. גורמים באוצר ובבנק ישראל, שהתחזיות שלהם לשנת 2027 נסקרות במאמר על תחזית הדיור המשותפת של בנק ישראל והאוצר, נוטים להעריך שהשוק ימשיך להתייצב בהדרגה ברמת פעילות נמוכה מזו ששררה בשיא 2021-2022, אבל בלי לשלול גלי ביקוש נקודתיים נוספים סביב מבצעי מימון או שינויי ריבית. בכל מקרה, מי שמסתכל על נתון בודד של חודש אחד - בין אם זה השפל של אפריל או השיא של יוני - מקבל תמונה חלקית בלבד. הדרך הנכונה לקרוא את 2026 היא כרצף, לא כתמונת מצב חד-פעמית.

הנתונים במאמר מבוססים על סקירות אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר ועל פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עד יולי 2026, וכן על דיווחים תקשורתיים המצטטים אותם ועל דיווח ביטולי עסקאות עד אוגוסט 2026; נתוני אוגוסט-ספטמבר 2026 המלאים טרם פורסמו במועד הכתיבה ועשויים לשנות את התמונה. אין לראות באמור המלצה להשקעה.

שאלות נפוצות

כמה עסקאות דיור נרשמו בישראל ב-2026 בהשוואה ל-2025?

2026 נפתחה בהמשך למגמת הירידה של 2025: ינואר-מרץ נסגרו כולם בירידה שנתית של 3%-9%, אפריל צנח ב-19% לכ-5,081 עסקאות בצל מלחמת איראן, ואז מאי-יוני זינקו בחדות לכ-8,246 ו-8,757 עסקאות בהתאמה, לפני שיולי חזר וירד לכ-7,692. בסך הכול השנה מתאפיינת בתנודתיות חדה יותר מאשר במגמת עלייה או ירידה עקבית.

למה יש הבדל בין נתוני הלמ"ס לנתוני אגף הכלכלן הראשי באוצר?

שני הגופים סופרים עסקאות דירות בשיטות מעט שונות - הלמ"ס מתבסס על דגימות ותהליכי עיבוד סטטיסטיים משלו, בעוד אגף הכלכלן הראשי מתבסס ישירות על דיווחי רשות המסים. התוצאות בדרך כלל קרובות אך לא זהות, כפי שנראה למשל ביולי 2026 שבו הלמ"ס דיווח על ירידה חודשית של כ-16% ואילו האוצר דיווח על ירידה של 12% לאותו חודש.

למה קפצו העסקאות כל כך בחדות במאי-יוני 2026?

הקפיצה נבעה בעיקר משילוב של שחרור ביקוש דחוי אחרי הפסקת האש עם איראן באפריל, וחזרה של קבלנים למבצעי מימון אגרסיביים כדי לפרוק מלאי דירות חדשות שהצטבר בזמן הלחימה. מכירת הדירות החדשות ביוני זינקה ב-84% לעומת יוני אשתקד, הרבה מעבר לעלייה של 33% בדירות יד שנייה - סימן שמדובר בעיקר באפקט מבצעים ולא בהתעוררות רחבה של הביקוש הטבעי.

האם ירידה במספר העסקאות אומרת שהשוק בקיפאון מוחלט?

לא בהכרח באופן אחיד לאורך השנה - התמונה של 2026 מורכבת יותר מקיפאון שטוח. יש חודשים חלשים במיוחד כמו אפריל ויולי, לצד חודשים חזקים יחסית כמו מאי ויוני. מה שמאפיין את השנה זה פחות "קיפאון" רציף ויותר חוסר יציבות - תנודות חדות שמקשות על קונים, מוכרים וקבלנים לחזות מה יקרה בחודש הבא.

מה אומר הזינוק בביטולי עסקאות רכישה על מצב השוק?

עד אוגוסט 2026 עמד מספר ביטולי עסקאות מ-2023-2025 על 1,821, קפיצה של 41% לעומת 1,294 בתחילת השנה, כאשר בעסקאות מ-2024 שיעור הביטולים הגיע ל-2.3%. שיעור ביטולים גבוה כזה נחשב בדרך כלל אינדיקציה מקדימה לחולשה נוספת, כי חלק מהרוכשים שחתמו על עסקאות בשנים האחרונות מתקשים להשלים אותן עד למועד מסירת הדירה.

האם צפויה התאוששות בהיקף העסקאות בהמשך 2026 וב-2027?

תחזיות של גורמים באוצר ובבנק ישראל נוטות להעריך המשך התייצבות הדרגתית ברמת פעילות נמוכה יחסית לשיא 2021-2022, בלי לשלול גלי ביקוש נקודתיים נוספים סביב מבצעי מימון של קבלנים או שינויי ריבית. נתוני אוגוסט-ספטמבר 2026, שטרם פורסמו במלואם, יהיו אינדיקציה חשובה לכך שאם יולי היה תחילת מגמה חדשה או רק שפל זמני.