רישום דירה מקבלן בטאבו: תוך כמה זמן הקבלן חייב לרשום, ומה עושים כשזה מתעכב

לפי חוק המכר (דירות), קבלן שמכר דירה בבניין שאפשר לרשום כבית משותף חייב לדאוג לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים תוך שנה ממסירת החזקה בדירה או מרישום החלוקה (פרצלציה), לפי המאוחר מביניהם, ולרשום את הדירה על שם הרוכש תוך שישה חודשים נוספים. בפועל, במקרה הטוב מדובר בכשנה וחצי מהמסירה, ובמקרים רבים התהליך נמשך הרבה יותר. עד שהרישום מושלם, הזכויות שלכם בדירה הן חוזיות, ומה שמגן עליהן בעיקר הוא הערת האזהרה.

רוב רוכשי הדירות מקבלן מופתעים לגלות שקבלת המפתח וכניסה לדירה אינן אומרות שהדירה כבר רשומה על שמם. בדירה יד שנייה שכבר רשומה בטאבו, העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין יכולה להיעשות מהר יחסית ברגע שכל המסמכים מוגשים. בדירה חדשה המצב שונה לגמרי: הבניין עצמו עדיין לא קיים כיחידה רשומה. לפני שאפשר לרשום את הדירה הספציפית, צריך לרשום את חלוקת הקרקע למגרשים לפי התוכנית (הפרצלציה), ואחר כך לרשום את הבניין כבית משותף - עם תשריט, צו בית משותף ותקנון שמגדירים את הדירות, הרכוש המשותף וההצמדות כמו חניה ומחסן. רק אחרי שני השלבים האלה אפשר לרשום את הבעלות של כל רוכש בדירה שלו.

לוח הזמנים המחייב קבוע בסעיף 6ב לחוק המכר (דירות), שנוסחו הנוכחי נכנס לתוקף ב-6 באפריל 2011. החוק מחייב את המוכר לבצע את כל הפעולות הנדרשות לרישום החלקות בתוך הזמן הקצר ביותר האפשרי, ואז לגרום לרישום הבית המשותף לא יאוחר משנה ממסירת החזקה או מרישום החלקה, לפי המאוחר, ולרישום זכויות הקונה תוך שישה חודשים מרישום הבית המשותף. החוק גם קובע חריג חשוב: בחישוב התקופות לא נכללות תקופות עיכוב שהמוכר הוכיח שנבעו מנסיבות שאינן בשליטתו ושלא יכול היה למנוע. כלומר, הספירה של שנה וחצי מתחילה רק אחרי שהפרצלציה נרשמה, ועיכובים אובייקטיביים - למשל בהליכים תכנוניים מול הרשויות - יכולים להאריך אותה כחוק. מכיוון שזה המצב, כדאי לבדוק כבר בשלב החוזה מה מצב רישום הקרקע בפרויקט, ולא להסתפק בהבטחה כללית שהרישום ייעשה "בהקדם". זה גם אחד הסעיפים שכדאי לעבור עליהם עם עורך הדין שלכם לפני החתימה, לצד שאר הנקודות שמופיעות בצ'קליסט לפני חתימה על דירה מקבלן.

בתקופה שבין החתימה לרישום, ההגנה המרכזית של הרוכש היא הערת אזהרה. זו הערה שנרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין בפנקס המקרקעין על הקרקע (או על החלקה, לפני שהבית המשותף נרשם), ומודיעה לכל מי שבודק את הנסח שהבעלים התחייב למכור לכם זכות בנכס. ההערה לא הופכת אתכם לבעלים, אבל היא מקשה מאוד על הקבלן למכור את אותה דירה לאדם אחר או לשעבד אותה בלי הסכמתכם, ונותנת לכם מעמד חזק יותר מול נושים. יחד עם הערבות שאתם מקבלים על כל תשלום (ראו את המדריך על ערבות חוק המכר), היא חלק מרשת הביטחון בתקופה שבה הדירה עדיין לא רשומה על שמכם. גם הבנק שנותן לכם משכנתא מסתמך בשלב הזה על הערת אזהרה לטובתו ועל התחייבות של הקבלן לרשום את המשכנתא כשיתאפשר, ולא על משכנתא רשומה במלואה - ולכן כדאי לוודא שעורך הדין שמלווה אתכם בודק שכל ההערות אכן נרשמו בפועל.

חשוב להכיר גם את המצב שבו הקרקע בכלל לא רשומה בטאבו על שם הקבלן אלא נמצאת בבעלות רשות מקרקעי ישראל או מנוהלת דרך חברה משכנת. במקרים כאלה ייתכן שבשלב ביניים הזכויות שלכם יירשמו ברישומי רמ"י או החברה המשכנת, ורק בהמשך בלשכת רישום המקרקעין. ההבדלים בין סוגי הרישום, והשפעתם על מכירה עתידית ועל משכנתא, מוסברים בהרחבה במדריך על רישום זכויות בטאבו, ברמ"י ובחברה משכנת.

למה בכלל אכפת לכם מתי הדירה תירשם, אם אתם כבר גרים בה? יש לכך כמה השלכות מעשיות. כל עוד הזכויות לא רשומות על שמכם, הן זכויות חוזיות בלבד. כשתרצו למכור את הדירה, הקונה ועורך הדין שלו יצטרכו לבחון שרשרת של חוזים והערות במקום נסח טאבו פשוט, ויש קונים ובנקים שמתייחסים לזה בזהירות רבה יותר - מה שעלול לסבך או לעכב עסקה. בלי רישום הבית המשותף גם לא מוגדרים באופן רשמי הרכוש המשותף וההצמדות, וזה עלול להפוך לבעיה כשמתגלעת מחלוקת בין שכנים על חניה, מחסן או גג. לכן, אגב, חשוב כל כך שההצמדות האלה יהיו מוגדרות בדיוק כבר בחוזה ובמפרט, כמו שמוסבר בכתבה על מחסן, חניה ומרפסת שמש בחוזה מקבלן. והרישום כרוך גם בעלות: בחוזה עם הקבלן משולם בדרך כלל שכר טרחה לעורך הדין של היזם, שבין תפקידיו מטפל ברישום, והחוק מגביל את הסכום הזה - הפרטים מופיעים במדריך על העלויות הנלוות בדירה מקבלן.

ומה עושים כשהרישום מתעכב מעבר ללוח הזמנים שבחוק? הצעד הראשון הוא לברר מה בדיוק תקוע. כדאי לפנות בכתב לקבלן ולעורך הדין של הפרויקט ולבקש עדכון מסודר: האם הפרצלציה נרשמה, האם הוגשו בקשה ותשריט לרישום הבית המשותף, ומה העיכוב. במקרים רבים העיכוב נובע מבעיה תכנונית, מחריגות בנייה בבניין או מהליך מול הרשויות, ולא תמיד מאוזלת יד של הקבלן. בניינים שבהם כמה רוכשים פועלים יחד, למשל דרך נציגות הבית, נוטים להשיג תשובות טובות יותר מרוכש בודד. רק אם הקבלן לא מתקדם, אפשר לשקול הליך משפטי. כדאי לדעת שהחוק אינו קובע פיצוי אוטומטי על איחור ברישום, בשונה מהפיצוי הקבוע על איחור במסירת הדירה. בתי המשפט פסקו במקרים שונים פיצוי לרוכשים על עיכובים ממושכים - בדרך כלל כשהוכח נזק, כמו ירידת ערך או עסקת מכירה שנפגעה - אבל הפסיקה אינה אחידה, ולא כל איחור מזכה בפיצוי. מי ששוקל תביעה צריך לתעד את הפניות לקבלן ואת הנזק בפועל, ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין שמכיר את התיק הספציפי.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הכללים החלים על עסקה מסוימת תלויים בחוזה, במועד החתימה ובמצב התכנוני של הקרקע, ולכן מומלץ לבדוק כל מקרה מול עורך דין מקרקעין.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן הקבלן חייב לרשום את הדירה בטאבו?

לפי סעיף 6ב לחוק המכר (דירות), הקבלן חייב לגרום לרישום הבית המשותף תוך שנה ממסירת החזקה בדירה או מרישום הפרצלציה, לפי המאוחר, ולרישום הדירה על שם הרוכש תוך שישה חודשים נוספים. עיכובים שהקבלן הוכיח שאינם בשליטתו לא נספרים בתקופות האלה.

האם מותר לגור בדירה לפני שהיא רשומה על שמי?

כן. מסירת החזקה והרישום בטאבו הם שני שלבים נפרדים. ברוב הפרויקטים החדשים הרוכשים נכנסים לדירה זמן רב לפני שהרישום מושלם, וזכויותיהם מוגנות בינתיים בעיקר באמצעות הערת אזהרה.

מה זו הערת אזהרה ולמה היא חשובה בדירה מקבלן?

הערת אזהרה היא רישום בפנקס המקרקעין לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, שמודיע לכל מי שבודק את הנכס שהבעלים התחייב למכור לכם זכות בו. היא לא הופכת אתכם לבעלים, אבל מקשה מאוד על מכירה כפולה או על שעבוד הדירה בלי הסכמתכם.

האם אפשר למכור דירה מקבלן שעדיין לא נרשמה בטאבו?

אפשר, אבל העסקה בדרך כלל מורכבת יותר. עורך הדין של הקונה יבדוק את החוזה המקורי, את הערות האזהרה ואת אישורי הקבלן, ויש בנקים וקונים שנוהגים בזהירות רבה יותר כשהזכויות עדיין חוזיות. כדאי לברר מראש מה מצב הרישום בבניין לפני שמציעים את הדירה למכירה.

האם מגיע לי פיצוי אם הקבלן מאחר ברישום?

החוק אינו קובע פיצוי אוטומטי על איחור ברישום, בשונה מאיחור במסירה. בתי המשפט פסקו פיצוי במקרים של עיכובים ממושכים, בעיקר כשהרוכשים הוכיחו נזק בפועל, אבל הפסיקה אינה אחידה. לפני הליך משפטי מומלץ לתעד את הפניות לקבלן ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין.