דירה חדשה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38: מה שונה מפרויקט רגיל ומה חובה לבדוק

דירה חדשה שנמכרת על ידי היזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 היא דירה מקבלן לכל דבר מבחינת החוק: חוק המכר (דירות) והחוק להבטחת השקעות של רוכשי דירות חלים עליה במלואם. ההבדל הוא בסביבה שבה היא נבנית. הפרויקט תלוי בהסכמים עם בעלי הדירות הוותיקים, לפעמים נבנה על בניין קיים, ולוחות הזמנים שלו רגישים יותר לעיכובים. לכן מי שקונה דירת יזם בפרויקט התחדשות עירונית צריך לבדוק את כל מה שבודקים בכל פרויקט חדש, ועוד כמה דברים שלא קיימים בבנייה על קרקע ריקה.

כדאי להתחיל מההבחנה בין שני סוגי הרוכשים בפרויקט כזה. בעלי הדירות הוותיקים מקבלים דירה חדשה תמורת הדירה הישנה שלהם, והיחסים שלהם עם היזם מוסדרים בהסכם התמורות, עם ערבויות משלהם. רוכשי דירות היזם, לעומתם, הם קונים רגילים שמשלמים כסף מלא, ובשבילם נועדה ההגנה של חוק המכר. מכאן גם שהחומרים שפורסמו על הגנות הדיירים הוותיקים, כמו הערבויות שמקבלים בעלי הדירות בליווי הבנקאי, לא חלים עליכם כרוכשים חדשים. מנגד, אם אתם שוקלים לקנות דווקא דירה ישנה בבניין שמיועד להריסה, זו עסקה אחרת לגמרי, ופירטנו אותה במדריך על קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי.

הכלל החשוב ביותר בעסקה הוא כלל ה-7%: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מוכר דירה לא רשאי לקבל מהקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי לתת לו בטוחה. הבטוחות שהחוק מכיר בהן הן ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה בתנאים מסוימים והעברת בעלות. בפרויקטים עם ליווי בנקאי הבטוחה הנפוצה היא ערבות חוק מכר, שמונפקת מול כל תשלום שמשולם דרך פנקס השוברים. הממונה על חוק המכר כבר קבע שהסכמי "אופציה" או הפקדה בחשבון נאמנות אינם פוטרים את המוכר מהחובה הזו, ולכן אין סיבה להעביר תשלום שחורג מ-7% לפני שהבטוחה נמסרה בפועל. ההבדלים בין סוגי הבטוחות מוסברים במדריך על ערבות חוק המכר.

השאלה הבאה היא באיזה שלב נמצא הפרויקט. בפרויקטי התחדשות עירונית נפוץ שיווק מוקדם, לפעמים עוד לפני שניתן היתר בנייה ולפני שכל הדיירים הוותיקים פונו. המחיר בשלב כזה בדרך כלל נמוך יותר, אבל הוא משקף סיכון אמיתי: התנגדויות, דייר שמסרב לחתום או עיכוב בהיתר יכולים לדחות את הבנייה בשנים. לכן כדאי לברר אם יש היתר בנייה בתוקף, אם כל הדיירים חתמו ופינו, ואם היזם עומד בהתחייבויות שלו מול בעלי הדירות ואינו בהפרה של ההסכם איתם. מידע על היתרים ותוכניות אפשר לבדוק במערכות המידע התכנוני של הרשות המקומית ושל מינהל התכנון, ועל מצב הדיירים כדאי לשאול ישירות את היזם ולבקש מסמכים. שיקולי המחיר מול הסיכון בשלבים השונים דומים לאלה שתיארנו במדריך על דירה על הנייר מול דירה קרובה לאכלוס.

בדיקת היזם חשובה כאן אפילו יותר מאשר בפרויקט רגיל, כי ניהול פרויקט התחדשות עירונית דורש יכולות שלא כל קבלן מחזיק בהן: ניהול מערכת יחסים עם עשרות בעלי דירות, מימון שכירות חלופית לאורך הבנייה ועמידה בלוחות זמנים מול הרשות. כדאי לבדוק את רישום הקבלן המבצע ברשם הקבלנים, לבקר בפרויקטים שהיזם השלים ולוודא שיש לפרויקט ליווי בנקאי, כלומר בנק שמממן את הבנייה ומפקח על תזרים הכספים. ליווי בנקאי אינו ביטוח מלא לפרויקט, אבל הוא מקטין משמעותית את הסיכון לעומת פרויקט שנשען על הערת אזהרה בלבד. ההנחיות המלאות לבדיקה מופיעות במדריך איך בודקים את היזם או הקבלן.

בתמ"א 38 בגרסת החיזוק והתוספת יש מורכבות נוספת: הדירות החדשות נבנות על גבי בניין קיים או לצידו, ואתם הופכים לחלק מבית משותף שרוב דייריו גרים בו עשרות שנים. כדאי לבדוק מה בדיוק מתוכנן לגבי לובי, מעלית, חניות ומערכות משותפות, האם הבניין הישן מחוזק ומשופץ במסגרת אותו היתר, ואיך תתנהל אחזקת הבניין אחרי המסירה. בפינוי בינוי הבניין חדש כולו, אבל עדיין חשוב לדעת אילו קומות ודירות הוקצו לבעלי הדירות הוותיקים ואילו לרוכשי היזם, ומה מצב חלוקת החניות והמחסנים. ההבדלים בין שני המסלולים מוסברים בהרחבה בהשוואה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.

בחוזה עצמו יש כמה סעיפים שדורשים תשומת לב מיוחדת בפרויקט התחדשות עירונית. רצוי שהחוזה יפרט כמה דירות וקומות היזם מתכנן לבנות בסך הכול, שתצורפנה תוכניות, ושיהיה ברור אילו שטחים משותפים נשארים משותפים, כדי שלא תגלו אחרי המסירה שגג או חצר הוצמדו לדירה אחרת. מחסן, חניה ומרפסת צריכים להיות מסומנים בדיוק, כפי שהסברנו במדריך על מחסן, חניה ומרפסת בחוזה מקבלן. מועד המסירה צריך להיות מוגדר בבירור, כי פיצוי על איחור לפי חוק המכר חל גם כאן, וכדאי לוודא שהוראות חוק המכר בדבר תקופות בדק ואחריות לליקויים חלות על החוזה במלואן. לפני חתימה כדאי להיעזר בעורך דין מטעמכם שמכיר גם התחדשות עירונית ולא רק עסקאות מקבלן רגילות, ולעבור על רשימת הבדיקות לפני חתימה על דירה מקבלן.

מבחינת מיסוי ומימון, דירת יזם בפרויקט התחדשות עירונית מתנהגת כמו כל דירה חדשה מקבלן: המחיר כולל מע"מ, הרוכש משלם מס רכישה לפי המדרגות הרגילות, ומשכנתא לדירה בבנייה משתחררת בשלבים לפי התקדמות הבנייה. הפטורים המיוחדים שקבועים בחוק לעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 נועדו לבעלי הדירות הוותיקים, לא לרוכשים מהיזם. פירוט על כך מופיע בכתבה על מע"מ ומס רכישה בדירה מקבלן ובמדריך על משכנתא לדירה על הנייר.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל פרויקט התחדשות עירונית שונה, ולכן יש לבדוק את מצב ההיתר, את הסכמי הדיירים ואת החוזה מול עורך דין המתמחה בתחום.

שאלות נפוצות

האם חוק המכר חל על דירה שקונים מהיזם בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?

כן. רוכש שקונה מהיזם דירה חדשה בתמורה לכסף מוגן בחוק המכר (דירות) ובחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, כמו בכל פרויקט חדש. ההגנות האלה אינן חלות באותו אופן על בעלי הדירות הוותיקים, שזכויותיהם מוסדרות בהסכם התמורות.

כמה מותר ליזם לגבות לפני שהוא נותן ערבות?

לפי חוק הבטחת השקעות, מוכר אינו רשאי לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה בלי לתת בטוחה, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. הממונה על חוק המכר קבע שהפקדה בחשבון נאמנות או חתימה על הסכם אופציה אינן מחליפות את הבטוחה.

האם כדאי לקנות דירת יזם לפני שניתן היתר בנייה?

זה אפשרי, והמחיר בשלב כזה בדרך כלל נמוך יותר, אבל הסיכון לעיכובים גבוה יותר: התנגדויות, דיירים שלא חתמו או עיכוב בהיתר עלולים לדחות את המסירה בשנים. לפני רכישה מוקדמת כדאי לבדוק את מצב החתימות והפינוי, את מצב התוכנית ואת קיומו של ליווי בנקאי.

במה שונה דירת יזם בתמ"א 38/1 מדירה בפינוי בינוי?

בתמ"א 38/1 הדירות החדשות נבנות על גבי בניין קיים או לצידו, ולכן הרוכש נכנס לבית משותף ישן, עם מערכות ותחזוקה משותפות לדיירים הוותיקים. בפינוי בינוי הבניין הישן נהרס ונבנה בניין חדש כולו, ורוכשי היזם ובעלי הדירות הוותיקים גרים יחד בבניין חדש.

האם רוכש מהיזם נהנה מפטורי המס של התחדשות עירונית?

בדרך כלל לא. הפטורים ממס שבח, ממע"מ וממס רכישה בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 נועדו לבעלי הדירות שמוסרים את הדירה הישנה ומקבלים דירה חדשה. רוכש מהיזם משלם מס רכישה לפי המדרגות הרגילות, והמחיר כולל מע"מ.

מה חשוב לבדוק בחוזה בפרויקט התחדשות עירונית?

כדאי לוודא שהחוזה מפרט את מספר הדירות והקומות הכולל, מצרף תוכניות, מגדיר אילו שטחים נשארים משותפים, מסמן במדויק חניה ומחסן, קובע מועד מסירה ברור ומחיל את הוראות חוק המכר לגבי בדק ואחריות.