קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי: מה בודקים, מה המחיר משקף ואילו סיכונים יש

קניית דירה ישנה בבניין שמיועד לפינוי בינוי היא בפועל קנייה של שני נכסים: הדירה שקיימת היום, והסיכוי לקבל דירה חדשה בעוד שנים. השאלה המרכזית היא לא אם יהיה פרויקט, אלא באיזה שלב הוא נמצא באמת, וכמה מהדירה העתידית כבר מגולם במחיר שמבקשים מכם. ככל שהפרויקט מוקדם יותר, אי-הוודאות גדולה יותר, ולכן מחיר הוגן אמור לשקף את הסיכון ולא רק את ההבטחה.

הדבר הראשון שצריך להבין הוא שהמילים "מיועד לפינוי בינוי" יכולות לתאר מצבים שונים מאוד. בקצה האחד יש בניין שבו רק התחילו לדבר עם יזמים, בלי הסכם חתום ובלי תוכנית. בקצה השני יש בניין עם הסכם חתום על ידי רוב הדיירים, תוכנית מאושרת, היתר בנייה וליווי בנקאי, שבו הדיירים כבר מתכוננים לפינוי. בין שני הקצוות יש שנים רבות, ופרויקטים רבים נתקעים בדרך. כדי להבין את הפער בזמנים, כדאי לקרוא את המדריך כמה זמן באמת לוקח פינוי בינוי. הכלל הפשוט הוא שמה שהמוכר או המתווך מספרים אינו מספיק, וכל שלב צריך להיות מגובה במסמך.

הבדיקה הראשונה היא מצב התכנון. בודקים אם יש תוכנית מאושרת או מופקדת למתחם, אם הוגשה בקשה להיתר בנייה, ואם המתחם הוכרז רשמית כמתחם התחדשות. את המידע אפשר לקבל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית או במינהלת ההתחדשות העירונית שלה, ובאתר מינהל התכנון. בניין שעדיין אין לו תוכנית מאושרת חשוף לשינויים במספר הדירות, בגובה ובתמורה לדיירים, ולעיתים גם לביטול הפרויקט.

הבדיקה השנייה היא ההסכם עם היזם. צריך לוודא שההסכם נחתם בפועל ולא נשאר טיוטה, וכמה מבעלי הדירות חתמו עליו. כשלא מגיעים לרוב הנדרש, הפרויקט עלול להיתקע בגלל מיעוט מתנגד, כפי שמוסבר במדריך על דייר סרבן בפינוי בינוי. כדאי לבקש את ההסכם עצמו ולקרוא מה הוא מבטיח לבעל הדירה שאתם קונים ממנו: גודל הדירה החדשה, מספר החדרים, חניה, מחסן, מרפסת, המפרט, וכן מה מגיע בזמן הבנייה, כמו דיור חלופי ומי משלם עליו. הסכמים רבים מחייבים את מי שקונה דירה בבניין להיכנס בנעלי המוכר ולהתחייב כלפי היזם באותם תנאים, ולכן מי שקונה מקבל את ההסכם כפי שהוא, על יתרונותיו וחסרונותיו. מה מקובל לקבל בתמורה מוסבר במדריך כמה מטרים מקבלים בפינוי בינוי.

הבדיקה השלישית היא הנסח בטאבו. מעבר לבדיקה הרגילה שהדירה רשומה על שם המוכר ושאין עליה עיקולים או משכנתאות שלא יוסרו, בבניין כזה נפוץ למצוא הערת אזהרה לטובת היזם, שנרשמת אחרי החתימה על ההסכם. היא לא בעיה כשלעצמה, אבל עורך הדין שלכם צריך לבדוק מה היא מבטיחה, ואיך היא משפיעה על העברת הזכויות על שמכם ועל המשכנתא. כדאי גם לבדוק מראש מול כמה בנקים שהם מוכנים לתת משכנתא על הדירה, כי חלק מהבנקים בוחנים בזהירות רבה יותר נכס שעומד להיהרס.

הבדיקה הרביעית היא היזם. בפרויקט פינוי בינוי, כל התוכנית תלויה ביכולת של היזם להשיג תוכנית, היתר וליווי בנקאי, ולכן כדאי לבדוק את הניסיון שלו בפרויקטים שהושלמו בפועל ואת הקבלן המבצע. אם הפרויקט כבר בשלב הליווי, כדאי להבין אילו ערבויות מקבלים הדיירים מהבנק המלווה, כי הן ההגנה העיקרית שלכם במקרה שהיזם נקלע לקשיים.

ומה לגבי המחיר? אין נוסחה רשמית, והמקורות המקצועיים חלוקים לגבי השאלה כמה "פרמיה" מוצדקת בכל שלב. מה שמוסכם על רובם הוא שבשלב מוקדם, בלי הסכם חתום ותוכנית מאושרת, אין הצדקה לשלם מחיר שמגלם את הדירה החדשה, ושככל שהפרויקט מתקדם הסיכון יורד והמחיר עולה. דרך מעשית לבדוק היא להשוות את המחיר המבוקש למחירי עסקאות בפועל של דירות דומות בבניינים ותיקים בסביבה שאין להם פרויקט, באתר נדל"ן הממשלתי, וכן לבדוק מה נמכר לאחרונה באותו בניין. כדאי לקחת בחשבון שמס הרכישה מחושב לפי המחיר ששילמתם, כך שמחיר מנופח מייקר גם את המס. חשוב לזכור גם שהמחיר כולל זמן: מי שקונה בשלב מוקדם עשוי לחכות שנים רבות עד לדירה החדשה, ובמשך הזמן הזה לגור בבניין ישן או להשכיר אותו.

שני היבטים נוספים כדאי לבדוק עם עורך דין ויועץ מס לפני החתימה. הראשון הוא המיסוי: לבעלי דירות בעסקאות פינוי בינוי יש פטורים משמעותיים, כמפורט במדריך מיסוי בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38, אבל התנאים שלהם תלויים בנסיבות, ובין היתר במועד הקנייה ביחס לחתימה עם היזם ובמספר הדירות שבבעלותכם. השני הוא מעמד הדירה בעתיד: מי שקונה כדירה להשקעה צריך לבדוק כמה עולה מס הרכישה במדרגות של דירה נוספת, ומה התשואה שהדירה הישנה תניב עד ההריסה.

המידע בכתבה כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. כל פרויקט ופרויקט שונה, ולפני רכישת דירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית מומלץ לבדוק את המסמכים עם עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

האם דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי שווה יותר?

לרוב היא נמכרת במחיר גבוה יותר מדירה דומה בבניין בלי פרויקט, וככל שהפרויקט מתקדם הפער גדל. אבל המחיר צריך לשקף את השלב האמיתי של הפרויקט. בשלב מוקדם, בלי הסכם חתום ובלי תוכנית מאושרת, יש סיכון ממשי שהפרויקט יתעכב שנים או לא יתממש.

איך יודעים באיזה שלב נמצא פרויקט פינוי בינוי?

מבקשים מהמוכר את ההסכם עם היזם ומוודאים שהוא חתום, בודקים כמה דיירים חתמו, ופונים למחלקת ההנדסה או למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית כדי לברר אם יש תוכנית מאושרת או מופקדת ואם הוגשה בקשה להיתר. גם באתר מינהל התכנון אפשר לבדוק את מצב התוכנית.

מה קורה להסכם עם היזם כשקונים דירה בבניין?

בדרך כלל ההסכם עם היזם חל על הדירה ולא רק על הבעלים, ולכן הקונה נכנס בנעלי המוכר ומקבל את אותה תמורה ואת אותן התחייבויות. ברוב המקרים לא ניתן לנהל משא ומתן מחדש על התנאים, ולכן חשוב לקרוא את ההסכם לפני הקנייה.

האם אפשר לקבל משכנתא על דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי?

בדרך כלל כן, אבל חלק מהבנקים בוחנים נכס כזה בזהירות רבה יותר, בעיקר אם יש בנסח הערת אזהרה לטובת היזם או כשהפרויקט כבר קרוב להריסה. כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני שחותמים על החוזה.

כמה זמן לוקח עד שמקבלים את הדירה החדשה?

זה תלוי בשלב שבו קונים. בשלב מוקדם מדובר לרוב בשנים רבות, כי צריך לעבור החתמת דיירים, אישור תוכנית, היתר, פינוי ובנייה. גם בפרויקט עם היתר בנייה, הבנייה עצמה נמשכת בדרך כלל כמה שנים. התייחסו ללוח הזמנים של היזם כהערכה ולא כהתחייבות.