כמה זמן באמת לוקח פינוי בינוי? לוח הזמנים שלב אחרי שלב

פרויקט פינוי בינוי לוקח בדרך כלל 6 עד 10 שנים מהרגע שהדיירים מתחילים להתארגן ועד שהם מקבלים מפתח לדירה החדשה. בפרויקטים שנתקעים במחלוקות משפטיות, בהתנגדויות תכנוניות או בקשיי מימון זה יכול להגיע גם ל-12 שנה ויותר. אין נתון רשמי אחד שמפורסם על כך, והטווח הזה מבוסס על הערכות של עורכי דין ויועצים שמלווים פרויקטים. לכן כדאי להתייחס בזהירות להבטחה של יזם ל"3-4 שנים בלבד". ברוב המקרים היא מתייחסת רק לשלב הבנייה, ולא לכל התהליך שקודם לו.

הסיבה שהטווח כל כך רחב היא שהזמן לא מתחלק שווה בין השלבים. הבנייה עצמה צפויה יחסית. רוב אי הוודאות נמצאת בשלבים שלפניה: ההסכמה בין הדיירים והתכנון מול הרשויות.

השלב הראשון הוא התארגנות הדיירים, בחירת יזם והחתמה, ובדרך כלל הוא נמשך שנה עד שלוש שנים. בשלב הזה הדיירים בוחרים נציגות, עורך דין מטעמם ולעיתים מפקח, משווים בין הצעות של יזמים ומתחילים לחתום. כדי שאפשר יהיה להתקדם גם מול מיעוט מתנגד, החוק דורש רוב מיוחס: בעלי שני שלישים מהדירות במתחם כולו, ושלוש חמישיות בכל בניין בנפרד. עד תיקון החוק ב-2021 הדרישה הייתה 80%, ובחלק מהאתרים עדיין מופיע המספר הישן. הפירוט המלא נמצא בכתבה על אחוז ההסכמה בפינוי בינוי לפי החוק. בבניינים גדולים, או כשיש מחלוקת על התמורה, ההחתמה היא השלב הארוך והלא צפוי ביותר בכל הפרויקט. במתחם של כמה בניינים, בניין אחד שבו לא מגיעים לרוב יכול לעכב את כולם.

השלב השני הוא תכנון והיתר בנייה, ובדרך כלל הוא נמשך שנתיים עד ארבע שנים. פינוי בינוי מחייב כמעט תמיד תוכנית בניין עיר חדשה, כי מספר הדירות והקומות גדל בהרבה ממה שהתוכנית הקיימת מתירה. התוכנית עוברת בוועדה המקומית ולעיתים גם בוועדה המחוזית. אחרי שהיא מאושרת להפקדה, יש תקופה שבה הציבור יכול להגיש התנגדויות, ורק אחרי שהן נדונות התוכנית מקבלת תוקף. רק אז אפשר להגיש בקשה להיתר בנייה, וזה הליך נפרד שלוקח זמן משלו. משך השלב תלוי מאוד בעירייה. ערים שיש בהן מנהלת התחדשות עירונית פעילה מקדמות תוכניות מהר יותר. גם הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, שמזכה בהטבות ובליווי של הרשות, יכולה להשפיע על הקצב. על המסלולים השונים אפשר לקרוא בכתבה על מסלולי ההכרזה על מתחם.

השלב השלישי הוא פינוי והריסה, ובדרך כלל הוא נמשך חצי שנה עד שנה. לפני שהדיירים יוצאים, היזם צריך להמציא את הבטוחות שהתחייב להן בהסכם, כמו ערבות חוק מכר על הדירה החדשה וערבות לתשלום שכר הדירה, ולסגור את הליווי הבנקאי. רק אז הדיירים עוברים לדיור חלופי על חשבון היזם, והבניינים נהרסים. מה כדאי לבדוק בהסכם לגבי שכר הדירה בתקופה הזו מוסבר בכתבה על דיור חלופי בהתחדשות עירונית.

השלב הרביעי הוא הבנייה עצמה, ובדרך כלל היא נמשכת שלוש עד חמש שנים, לפי גובה הבניינים ומספר הדירות. זו התקופה שבה הדיירים גרים מחוץ לבית, ולכן היא זו שמורגשת ביותר. הבנייה מסתיימת בקבלת טופס 4 ובמסירת הדירות. גם אחרי המסירה יש עוד שלב, רישום הבית המשותף החדש בטאבו, שיכול להימשך זמן נוסף, אבל הדיירים כבר גרים בדירות.

מה בדרך כלל מעכב פרויקט? יש כמה גורמים שחוזרים על עצמם. הראשון הוא דייר שמסרב לחתום. כשיש רוב מיוחס אפשר לתבוע אותו, אבל ההליך המשפטי עצמו לוקח זמן, כמו שמפורט בכתבה על דייר סרבן בפינוי בינוי. השני הוא יזם שהתחלף או שלא הצליח להשיג מימון. השלישי הוא התנגדויות של שכנים או של גורמים ציבוריים לתוכנית. הרביעי הוא שינוי במדיניות התכנון של העירייה באמצע הדרך. כל אחד מאלה יכול להוסיף שנה או יותר.

איך יודעים אם הפרויקט שלכם באמת מתקדם? כדאי לעקוב אחרי אבני דרך שאפשר לבדוק, ולא אחרי הבטחות: האם הושג הרוב המיוחס בכל בניין, האם התוכנית הוגשה לוועדה, האם היא הופקדה, האם קיבלה תוקף, האם הוגשה בקשה להיתר. את הסטטוס של תוכנית אפשר לבדוק במערכות המידע של מינהל התכנון ושל הוועדה המקומית. נציגות דיירים ועורך דין מטעם הדיירים יכולים לדרוש מהיזם דיווח קבוע על כל אחד מהשלבים. כך גם בוחרים מראש יזם שעמד בלוחות זמנים בפרויקטים קודמים, כמו שמוסבר במדריך על בחירת יזם להתחדשות עירונית.

מי ששוקל לחתום עכשיו על הסכם פינוי בינוי כדאי שיתכנן את החיים לפי טווח של שנים, לא חודשים: איפה יגורו בתקופת הבנייה, באיזה גיל יהיו הילדים, ואיך זה מתיישב עם תוכניות הפרישה. בעלי דירות מבוגרים ימצאו התייחסות ייעודית במדריך על זכויות בעלי דירות מבוגרים בפינוי בינוי. כדאי גם לוודא שבהסכם יש לוחות זמנים מחייבים ופיצוי על איחור, ולא רק הערכה כללית.

את התמונה המלאה, מהתמורה ועד הזכויות של הדיירים, מרכז המדריך פינוי בינוי: מה זה ואיך התהליך עובד.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את הדיירים.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח פינוי בינוי מהחתימה ועד הכניסה לדירה החדשה?

בדרך כלל 6 עד 10 שנים מתחילת ההתארגנות, ובפרויקטים מורכבים יותר. הבנייה עצמה לוקחת בערך שלוש עד חמש שנים מתוך זה. השאר הוא זמן ההחתמה, התכנון וההיתרים.

כמה זמן גרים בדיור חלופי בפינוי בינוי?

בערך כמשך הבנייה, כלומר שלוש עד חמש שנים, ולעיתים קצת יותר אם יש עיכובים. הדיירים יוצאים רק אחרי שיש היתר, בטוחות וליווי בנקאי, ולא בתחילת התהליך.

מה קורה אם לא מגיעים לרוב הנדרש בחוק?

בלי רוב של שני שלישים במתחם ושלוש חמישיות בכל בניין, אי אפשר לתבוע דייר מסרב, והפרויקט תלוי בהסכמה של כולם. במצב כזה הוא יכול להיתקע לזמן ממושך.

האם אפשר לקצר את לוח הזמנים?

אפשר לצמצם עיכובים, אבל לא לדלג על השלבים שהחוק מחייב. נציגות דיירים מאורגנת, עורך דין מטעם הדיירים מההתחלה, יזם עם ניסיון מוכח ועירייה שמקדמת התחדשות עירונית קובעים יותר מכל דבר אחר.

האם פינוי בינוי לוקח יותר זמן מתמ"א 38?

בדרך כלל כן. בפינוי בינוי הורסים את הבניין ובונים מחדש, ולרוב צריך תוכנית חדשה. בפרויקט של חיזוק ותוספת לבניין הקיים, כמו תמ"א 38/1 בעבר, ההליך התכנוני קצר יותר והדיירים לרוב לא מתפנים. מה מחליף היום את תמ"א 38 מוסבר בכתבה על החלופה לתמ"א 38.