פינוי בינוי לפי ערים: איפה באמת בונים ב-2026?

התשובה תלויה במה סופרים. ירושלים היא העיר עם הכי הרבה פינוי בינוי בתכנון ובהיתרי בנייה: 15,240 יחידות דיור בתוכניות שאושרו ב-2025, ו-4,092 יחידות שקיבלו היתר באותה שנה. אבל כשבודקים איפה הבנייה עצמה מתחילה, התמונה מתהפכת. בעיר תל אביב-יפו נרשמו במחצית הראשונה של 2026 בסך הכל 1,987 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, פי שלושה מ-644 ההתחלות בירושלים באותה תקופה.

הפער הזה הוא כל הסיפור, כי תוכנית מאושרת, היתר בנייה והתחלת בנייה הם שלושה שלבים שונים, ולעיתים עוברות ביניהם שנים. נתוני 2025 מגיעים מהדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם בסוף מאי 2026. לפי הדוח, ב-2025 אושרו 186 תוכניות פינוי בינוי עם 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 תוספתיות, כלומר מעבר לדירות הקיימות שייהרסו. היתרי הבנייה הגיעו ל-28,902 יחידות: 13,066 בפינוי בינוי ו-15,836 בהתחדשות בניינית, המסלולים של בניין בודד. התחדשות עירונית היוותה 35% מהיחידות שקיבלו היתר בישראל, 28% מהתחלות הבנייה ו-22% מהדירות שנמכרו. מי שנתקל במספרים נמוכים יותר, כמו 72,736 יחידות בתוכניות ו-22,184 בהיתרים, רואה ככל הנראה את סיכום השנה שפורסם כבר בינואר 2026, שבו נתוני תמ"א 38 כיסו רק שלושה רבעונים. הדוח השנתי של מאי הוא המקור המאוחר יותר.

בשלב התכנון, עשר הערים המובילות לפי יחידות מוצעות בתוכניות שאושרו ב-2025 הן ירושלים עם 54 תוכניות ו-15,240 יחידות, תל אביב-יפו עם 17 תוכניות ו-6,815 יחידות, לוד עם תוכנית אחת ו-6,792 יחידות, אשדוד עם 5 תוכניות ו-5,335 יחידות, חיפה עם 10 תוכניות ו-4,605 יחידות, טירת כרמל עם 4 תוכניות ו-3,428 יחידות, חדרה עם 9 תוכניות ו-3,371 יחידות, פתח תקווה עם 7 תוכניות ו-3,058 יחידות, באר שבע עם 10 תוכניות ו-2,624 יחידות ונתניה עם 4 תוכניות ו-2,609 יחידות. ביחס לגודל האוכלוסייה הסדר אחר לגמרי: טירת כרמל במקום הראשון, אחריה לוד וחדרה.

שווה להסתכל גם על היחס בין הדירות הקיימות לחדשות, כי הוא רומז על אופי הפרויקטים. בחישוב שלנו לפי נתוני הדוח, בלוד כל דירה קיימת הופכת בתוכנית הזאת לכ-7.8 דירות (875 קיימות מול 6,792 מוצעות), בירושלים לכ-5.1, בתל אביב לכ-3.3 ובחדרה לכ-2.4. יחס גבוה נותן ליזם יותר דירות למכירה, אבל גם שכונה צפופה בהרבה מזו שהייתה שם קודם. תוכנית אחת בלוד שקולה כמעט לכל מה שאושר בתל אביב בשנה שלמה, וזו גם תזכורת לכך שבערים קטנות יותר פרויקט בודד יכול להזיז את הדירוג.

בשלב ההיתרים, שם כבר יש סיכוי ממשי לבנייה, ירושלים מובילה בפינוי בינוי עם 4,092 יחידות, כמעט שליש מכל ההיתרים בארץ. אחריה בת ים עם 1,766, פתח תקווה עם 947, תל אביב-יפו עם 901 וחיפה עם 895, ובהמשך הרשימה גבעתיים, נתניה, יהוד-מונוסון, קריית גת והרצליה. ביחס לאוכלוסייה מובילות יהוד-מונוסון, גבעתיים ובת ים. בת ים היא דוגמה טובה לפער בין השלבים: היא אינה בעשירייה הראשונה של התכנון ב-2025, אך שנייה בארץ בהיתרים, ולפי קריאתנו זה משקף תוכניות שאושרו בשנים קודמות ומגיעות עכשיו לביצוע. מי שמתעניין בעיר עצמה ימצא פירוט בסקירת הפרויקטים החדשים בבת ים, ועל הבירה בסקירת הפרויקטים החדשים בירושלים.

בהתחדשות הבניינית, כלומר בניין אחד או כמה בניינים ולא מתחם שלם, ההובלה של תל אביב-יפו ברורה: היתרים ל-180 בניינים ב-2025, מהם 140 בהריסה ובנייה ו-40 בחיזוק ועיבוי. אחריה ירושלים עם 50 בניינים (17 בהריסה ובנייה ו-33 בחיזוק), פתח תקווה עם 44, חיפה ורמת גן עם 39 כל אחת, ראשון לציון עם 26, אשדוד עם 22, בת ים עם 21, רעננה עם 17 והרצליה עם 16. ביחס לאוכלוסייה מובילות תל אביב-יפו, רמת גן ורעננה, ובחיפה נרשם הזינוק החד ביותר, כ-70% יותר יחידות בהיתר לעומת 2024. המסלולים האלה הם חלק מהתמונה שאחרי תמ"א 38, ועל מה שבא במקומה אפשר לקרוא במדריך לחלופת שקד.

בשלב התחלות הבנייה, ניתוח של נתוני הלמ"ס למחצית הראשונה של 2026, שפרסם אתר הנדל"ן מגדילים, מציג את הסדר הבא בין הערים שפורטו בו: תל אביב-יפו עם 1,987 התחלות בהתחדשות עירונית, שהן 58.8% מכלל ההתחלות בעיר, כולל 201 בתמ"א 38/1. פתח תקווה עם 956 (78.4%), בת ים עם 813 (68.8%), ירושלים עם 644 (19.8%), נתניה עם 499 (47.5%), יהוד-מונוסון עם 444 (57.4%), רעננה עם 368 (61.1%), חיפה עם 325 (13.8%) ורמלה עם 270 (72%). באשדוד נרשמו 243 התחלות, כולן בתמ"א 38/1, ובנס ציונה 87 (80.6%). ביבנה כל 225 ההתחלות של התקופה היו בהתחדשות עירונית. אלה נתונים של חצי שנה בלבד, ופרויקט גדול אחד יכול להזיז אותם, אבל הם מראים עד כמה בערים מסוימות במרכז התחדשות עירונית כבר הפכה למנוע הבנייה העיקרי, בעוד שבירושלים ובחיפה רוב ההתחלות עדיין מגיעות מבנייה אחרת.

מה עושים עם זה בפועל? בעל דירה או רוכש שרואה את עירו גבוה בטבלת התכנון צריך לזכור שמתחם מוכרז או תוכנית מאושרת הם רק תחנה בדרך. בדצמבר 2025, למשל, הושלמה הכרזה על 25 מתחמים חדשים עם 4,450 דירות קיימות ו-14,897 מתוכננות, 10 מהם בירושלים והשאר בתל אביב, פתח תקווה, רמת גן, מבשרת ציון, טירה, שדרות, הוד השרון וקריית גת. הכרזה כזאת לא אומרת שמישהו מתחיל לבנות, כפי שמוסבר במדריך להכרזה על מתחם פינוי בינוי, והמרחק משם ועד מפתח יכול להיות ארוך, כמו שמראה לוח הזמנים הריאלי של פינוי בינוי. נתון ההיתרים וההתחלות בעיר מלמד יותר על הקצב האמיתי שלה מאשר כמות התוכניות.

כדי לבדוק בניין מסוים, התחנה הראשונה היא רשימת המתחמים בהתחדשות עירונית של הרשות הממשלתית באתר gov.il, שמופיעים בה סטטוס ההכרזה, מספר התוכנית, יחידות קיימות ומוצעות וההיתרים שניתנו. הרשות עצמה מציינת שהנתונים נאספו ממקורות שונים ועלולים לכלול טעויות, ולכן היעדר מתחם מהרשימה אינו הוכחה לכך שאין בו דבר. עם מספר התוכנית אפשר לבדוק במערכת מבא"ת של מינהל התכנון באיזה שלב היא נמצאת, ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה אם ניתן היתר. מי ששוקל לקנות בבניין כזה ימצא את שאר הבדיקות במדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי, ומי שמתעניין בדירה חדשה מהיזם יכול לקרוא מה שונה בקנייה בפרויקט התחדשות עירונית.

בני ברק היא אחת הערים שבהן ההתחדשות העירונית משנה את פני השכונות. סקירה מקומית מפורטת נמצאת בכתבה על נדל"ן בבני ברק.

מה מקבלים הדיירים, כמה הסכמה צריך ואיך נראה התהליך מוסבר במדריך הכללי על פינוי בינוי.

מי שמתעניין בלוד במיוחד ימצא בסקירת הפרויקטים החדשים בלוד את ההבדל בין השכונות החדשות שכבר נבנות בשולי העיר לבין מתחמי ההתחדשות במרכז, שעדיין מתקדמים בתכנון.

הנתונים נכונים למועד פרסומם בדוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025 ובניתוח נתוני הלמ"ס למחצית הראשונה של 2026, ואין בכתבה ייעוץ משפטי, כלכלי או המלצת השקעה.

שאלות נפוצות

באיזו עיר יש הכי הרבה פינוי בינוי בישראל?

לפי הדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירושלים מובילה ב-2025 גם בתכנון, עם 54 תוכניות ו-15,240 יחידות דיור, וגם בהיתרי פינוי בינוי, עם 4,092 יחידות. בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית במחצית הראשונה של 2026 תל אביב-יפו במקום הראשון עם 1,987 התחלות.

איזו עיר מובילה בפינוי בינוי ביחס לגודל האוכלוסייה?

בתכנון מובילות טירת כרמל, לוד וחדרה. בהיתרים מובילות יהוד-מונוסון, גבעתיים ובת ים. הדוח מציג את הסדר הזה, אבל הכתבות שסיקרו אותו לא פירטו את המספרים עצמם לנפש.

כמה דירות אושרו בפינוי בינוי ב-2025?

לפי הדוח, 186 תוכניות עם 75,925 יחידות דיור, מהן 55,074 תוספתיות. בפועל קיבלו היתר באותה שנה 13,066 יחידות בפינוי בינוי, ועוד 15,836 בהתחדשות בניינית.

למה יש הבדל בין נתוני תוכניות, היתרים והתחלות בנייה?

כי כל אחד מהם מודד שלב אחר. תוכנית מאושרת קובעת מה מותר לבנות, היתר מאפשר להתחיל, והתחלת בנייה היא עבודה בשטח. התוכניות שאושרו ב-2025 הן לרוב לא אותם פרויקטים שקיבלו היתר באותה שנה, ולכן אין להשוות בין המספרים ישירות.

איך בודקים אם בניין נמצא במתחם פינוי בינוי?

בודקים ברשימת המתחמים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב-gov.il, ממשיכים עם מספר התוכנית למערכת מבא"ת, ומבררים בוועדה המקומית אם ניתן היתר. כדאי לפנות גם למינהלת ההתחדשות העירונית של העירייה, אם יש כזאת, כי הרשימה הארצית אינה בהכרח מלאה.

האם כדאי לקנות דירה בעיר שמובילה בפינוי בינוי?

הדירוג לבדו לא עונה על השאלה. עיר שמובילה בתכנון יכולה להיות שנים רחוקה מבנייה, וגם עיר שמובילה בהיתרים לא מבטיחה דבר לגבי פרויקט מסוים. ההחלטה תלויה בשלב של הבניין הספציפי, ביזם ובהסכם, וכדאי לבדוק אותם עם עורך דין.