פרויקטים חדשים בירושלים 2026: תלפיות החדשה, גבעת המטוס, קריית היובל ומה לבדוק לפני שקונים

בקצרה: רוב הבנייה החדשה בירושלים ב-2026 מתרכזת בשלושה צירים: תלפיות ודרך בית לחם, השכונה החדשה גבעת המטוס בדרום העיר, ופרויקטי פינוי בינוי ומגדלים בקריית היובל, בקריית מנחם ובגבעת שאול. לפי נתונים שפרסם "גלובס" בפברואר 2026, דירות חדשות בעיר נמכרות לרוב במחיר של יותר מ-30 אלף שקל למ"ר, בתלפיות ובגבעת המטוס בסביבות 35 אלף שקל למ"ר ויותר, ובאזורי היוקרה המחיר יכול לעבור 100 אלף שקל למ"ר.

ירושלים היא שוק שונה משאר הערים הגדולות. היצע הקרקע בה מוגבל בגלל הטופוגרפיה, השטחים הירוקים והרגישות הפוליטית של חלק מהאזורים, ולכן רוב הדירות החדשות נבנות על ידי ציפוף של שכונות קיימות - מגדלים, פינוי בינוי ובנייה על מתחמי תעסוקה ישנים - ולא בשכונות חדשות על קרקע פנויה. את התמונה הרחבה של המחירים והביקושים בעיר פרשנו בכתבה ירושלים כשוק נדל"ן ב-2026; כאן המיקוד הוא בפרויקטים החדשים עצמם ובמה שקונה צריך לבדוק בהם.

תלפיות היא כנראה המוקד הגדול ביותר של בנייה חדשה בעיר. האזור שהיה בעבר אזור תעשייה ומסחר הופך בהדרגה לרובע מגורים של מגדלים, בעיקר לאורך דרך בית לחם ורחוב החרושת. לפי "גלובס", בפרויקט "תלפיות החדשה" של קבוצת בליליוס, מ. אביב ומשפחות רוזנצווייג וברוך, על "מגרש בליליוס", העסקאות הראשונות נחתמו בסביבות 35 אלף שקל למ"ר, ובקומות הגבוהות המחיר עבר 40 אלף שקל. באותה כתבה דווח על רוכש תושב חוץ שקנה שבע דירות בפרויקט במחיר ממוצע של כ-38,500 שקל למ"ר, ועל עסקאות של עד 43 אלף שקל למ"ר בפרויקט ההתחדשות של אאורה בדרך בית לחם 119-121. גם קרסו נדל"ן מקדמת באזור את פרויקט "קרסו ניה" על דרך בית לחם. ב-2024 זכתה בית ירושלמי, דרך חברת הבת נופים, במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית כ-400 דירות ברחוב משה ברזני בתלפיות, תמורת כ-133 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח - פרויקט שעוד צפוי להגיע לשלב השיווק.

גבעת המטוס, מדרום לתלפיות, היא אחת השכונות החדשות היחידות שנבנות בירושלים על קרקע פנויה. לפי פרסומי היזמים בשכונה מתוכננות יותר מ-2,500 דירות לצד מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. התכנון שלה עוכב שנים בגלל מיקומה הרגיש בין ירושלים למעלה אדומים, והיא נבנית בפועל רק בשנים האחרונות. לפי נתוני מדלן שפרסם מרכז הנדל"ן, נמכרו בה כ-200 דירות במחצית הראשונה של 2025, ולפי "גלובס" דירות בה נמכרות בסביבות 35 אלף שקל למ"ר. אחד הפרויקטים הבולטים הוא של קבוצת רם אדרת וסלעית נדל"ן, שזכו ב-2021 במכרז להקמת 342 דירות, מתוכן 136 במסלול מחיר מופחת. היזמים משווקים בפרויקט מבצע של 10% בחתימה והיתרה לקראת המסירה - מבנה מימון שכדאי להבין היטב לפני שחותמים, כפי שמוסבר במדריך על מבצעי 20/80 והלוואות קבלן. מי שקונה בשכונה שעדיין נבנית צריך לבדוק גם מתי יפעלו מוסדות החינוך, המסחר והתחבורה, ולא רק מתי תימסר הדירה; על כך הרחבנו במדריך דירה בשכונה חדשה שעדיין נבנית.

הציר השלישי הוא מערב העיר, ובעיקר קריית היובל, שהפכה לאחת מזירות ההתחדשות העירונית הגדולות בירושלים. בפרויקט "שדרות היובל" של קרסו נדל"ן וקדמת היובל ברחוב טהון, פרויקט הפינוי בינוי הראשון בשכונה, נבנות 508 דירות; לפי פרסום ממאי 2026, המתחם הראשון כבר אוכלס, השני מתקרב לאכלוס והשלישי בבנייה מתקדמת. בפרויקט "רובע היובל" ברחוב אורוגוואי קיבלו גיא ודורון לוי וקדמת היובל היתר לבניית 146 דירות במקום 28 דירות ישנות. ביולי 2026 אישרה הוועדה המחוזית שלוש תוכניות גדולות בקריית היובל ובגבעת שאול בהיקף של כ-3,000 דירות: מתחם כרמית עם כ-1,010 דירות בשמונה מגדלים, מתחם אנג'ל במקום המאפייה הוותיקה בגבעת שאול עם 972 דירות בשלושה מגדלים של 35 קומות, ופינוי בינוי ברחוב אולסוונגר שיחליף 320 דירות קיימות. חשוב להבין שאישור תוכנית הוא רק שלב תכנוני - בין אישור התוכנית לבין היתר בנייה ושיווק דירות עוברות לרוב שנים. בקריית מנחם, הסמוכה, מקדמת קרסו את פרויקט "קרסו בוטניק".

מה זה אומר לקונה? רוב הדירות החדשות בירושלים נמכרות היום בפרויקטים של התחדשות עירונית או בבנייה לגובה, ושני אלה משנים את מה שצריך לבדוק. בפרויקט פינוי בינוי חלק מהדירות שייכות לבעלי הדירות הוותיקים, ולוח הזמנים תלוי גם בהם ובתהליך הפינוי - ראו את המדריך על קניית דירה מהיזם בפרויקט התחדשות עירונית. במגדלים, דמי הניהול ועלויות התחזוקה גבוהים בדרך כלל מבניין רגיל, וזה חלק מהעלות האמיתית. בנוסף, המחיר למ"ר משתנה מאוד לפי קומה וכיוון, ולכן השוואה בין פרויקטים צריכה להיעשות על בסיס אחיד של שטח, הצמדה ותנאי תשלום, כפי שמוסבר במדריך איך משווים בין פרויקטים חדשים באותו אזור.

בנוסף לשוק החופשי, חלק מהדירות החדשות בעיר משווקות במסלולי דיור מסובסד, כמו 136 הדירות במחיר מופחת בגבעת המטוס. מי שעומד בתנאי הזכאות צריך לבדוק את ההגרלות הפתוחות, והסטטוס העדכני של התוכניות מופיע בכתבה על דירה בהנחה ומחיר למשתכן 2026. ובכל פרויקט, ותיק או חדש, כדאי לבדוק את היזם לפני החתימה - רישום ברשם הקבלנים, פרויקטים קודמים וליווי בנקאי - לפי השלבים שבמדריך איך בודקים את היזם או הקבלן.

המחירים בכתבה מבוססים על דיווחים עיתונאיים ופרסומי יזמים מ-2025-2026 ומשתנים בין פרויקטים, קומות ומועדי רכישה. יש לאמת מחיר, לוח זמנים ותנאי תשלום מול היזם ועורך דין מטעמכם לפני כל החלטה.

שאלות נפוצות

איפה נבנים הכי הרבה פרויקטים חדשים בירושלים ב-2026?

שלושת המוקדים העיקריים הם תלפיות ודרך בית לחם, שבהם קמים מגדלי מגורים על אזור התעשייה הישן, השכונה החדשה גבעת המטוס בדרום העיר, וקריית היובל וגבעת שאול במערב, שבהן מקודמים פרויקטי פינוי בינוי ומגדלים בהיקף של אלפי דירות.

כמה עולה דירה חדשה בירושלים?

לפי "גלובס" (פברואר 2026), דירות חדשות בירושלים נמכרות לרוב ביותר מ-30 אלף שקל למ"ר. בתלפיות החדשה העסקאות התחילו בסביבות 35 אלף שקל למ"ר ועברו 40 אלף בקומות הגבוהות, בגבעת המטוס המחיר הוא כ-35 אלף שקל למ"ר, ובאזורי היוקרה הוא יכול לעבור 100 אלף שקל למ"ר.

כמה דירות ייבנו בגבעת המטוס?

לפי פרסומי היזמים מתוכננות בשכונה יותר מ-2,500 דירות, לצד מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. אחד הפרויקטים הבולטים הוא של רם אדרת וסלעית נדל"ן, עם 342 דירות, מתוכן 136 במסלול מחיר מופחת.

מה אושר בקריית היובל ב-2026?

ביולי 2026 אישרה הוועדה המחוזית שלוש תוכניות בהיקף של כ-3,000 דירות בקריית היובל ובגבעת שאול: מתחם כרמית עם כ-1,010 דירות, מתחם אנג'ל עם 972 דירות ופינוי בינוי ברחוב אולסוונגר. במקביל, פרויקט "שדרות היובל" ברחוב טהון, עם 508 דירות, כבר נמצא בשלבי אכלוס.

מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה בפרויקט חדש בירושלים?

מעבר לבדיקות הרגילות - ערבות חוק המכר, מפרט, הצמדה ולוח תשלומים - בירושלים כדאי לבדוק אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי ובאיזה שלב הוא נמצא, מה דמי הניהול הצפויים במגדל, ובשכונות חדשות כמו גבעת המטוס - מתי יפעלו מוסדות החינוך והתחבורה הציבורית.