הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מסלול רשויות מול מסלול מיסוי, ומה זה אומר לבעלי הדירות

התשובה הקצרה: הכרזה על מתחם פינוי בינוי היא צו של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שקובע שאזור מסוים מיועד להריסה ובנייה מחדש, ומחיל עליו את הטבות המס ואת הכלים המשפטיים שבחוק. היא לא היתר בנייה ולא אישור תוכנית. מה שהיא אומרת לבעלי הדירות תלוי בעיקר במסלול: במסלול מיסוי ההכרזה מגיעה בשלב מתקדם, אחרי שיזם פרטי כבר החתים את רוב הדיירים והתוכנית הופקדה. במסלול רשויות העירייה והרשות הממשלתית מתכננות בעצמן, ולעיתים קרובות עוד אין יזם בתמונה.

ההכרזות מתפרסמות בקצב של כמה צווים בשנה, וכל צו כולל לרוב עשרות מתחמים. בנובמבר 2025 הוכרזו 25 מתחמים, עשרה במסלול רשויות וחמישה עשר במסלול מיסוי, עם כ-14,900 דירות חדשות מתוכננות. בינואר 2026 נחתם צו על 32 מתחמים שבהם אמורות להיהרס 3,896 דירות ישנות ולהיבנות 15,456 חדשות. ב-29 באפריל 2026 חתם מנהל הרשות יורי גמרמן על צו נוסף ל-24 מתחמים: 3,448 דירות קיימות יפנו את מקומן ל-14,540 דירות חדשות. לשם השוואה, לפי נתונים שפורסמו בעיתונות הכלכלית, ב-2021 הוכרזו 31 מתחמים, ב-2022 הוכרזו 36 וב-2023 הוכרזו 48. מאז תיקון חקיקה שעבר ב-2021, מנהל הרשות הוא הגורם המוסמך לחתום על ההכרזה. קודם לכן הסמכות הייתה בידי שר הבינוי והשיכון.

במסלול המיסוי היזם הוא שמוביל: הוא מארגן את הדיירים, מחתים אותם, מגיש את התוכנית ומבקש מהרשות להכריז על המתחם. לפי פרסומי הרשות מהשנה האחרונה, ההכרזה במסלול הזה ניתנת רק אחרי שהתוכנית הופקדה להתנגדויות במוסד התכנון המוסמך ואחרי שהיזם חתם על הסכמים עם בעלים של לפחות 67% מהדירות. התקנות המקוריות של המסלול קבעו גם רף מינימלי של 24 יחידות דיור במתחם, ואפשרו ליזם לבקש "החלטה מקדמית", כלומר הודעה מוקדמת שאם יעמוד בתנאים הרשות מתכוונת להמליץ על הכרזה. בעל דירה שמגלה שהבניין שלו הוכרז במסלול מיסוי יכול להסיק שהפרויקט כבר עבר כמה משוכות משמעותיות. זו עדיין לא ערובה שהבנייה תתחיל בקרוב, כי אחרי ההפקדה צריך עוד לאשר את התוכנית, להוציא היתר ולהשיג ליווי בנקאי ובטוחות לדיירים.

מסלול רשויות עובד הפוך. העירייה פונה לרשות הממשלתית בבקשה, עוברת הליכי מיון, ואם המתחם נבחר הרשות מממנת את התכנון ולעיתים גם את המינהלת העירונית שמלווה את התושבים. בצו של אפריל 2026, למשל, הוכרזו במסלול הזה שלושה מתחמים גדולים: בן גוריון באשקלון (425 דירות קיימות ו-2,660 מתוכננות), מטרו סנטר בראשון לציון (905 קיימות ו-2,816 מתוכננות) ושער צפון ברמלה. את התכנון שלהם מימנו גופים ממשלתיים כמו רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון. היתרון לבעלי הדירות הוא שהתוכנית נבנית מראש בראייה עירונית כוללת, עם תשתיות, מבני ציבור ושטחים פתוחים, ולא רק לפי מה שמשתלם ליזם בבניין אחד. החיסרון הוא שבזמן ההכרזה הפרויקט נמצא בדרך כלל בשלב מוקדם יותר, בלי הסכמים חתומים ולעיתים בלי יזם, ולכן הדרך לכניסה לדירה חדשה ארוכה יותר. יש גם מצבים ביניים: בחלק מהמתחמים בתל אביב ובפתח תקווה שהוכרזו במסלול רשויות בנובמבר 2025, העירייה הובילה את הבקשה אבל יזמים מממנים ומתכננים בפועל.

מה ההכרזה נותנת בפועל? הדבר הראשון הוא הטבות המס. בעל דירה במתחם מוכרז שמוכר את זכויותיו ליזם תמורת דירה חדשה יכול ליהנות מפטורים ממס שבח וממס רכישה, בכפוף לתנאים ולתקרות שבחוק. הכללים מפורטים במדריך המיסוי בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38. גם היזם מקבל הקלות שמשפיעות על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ולכן בפועל קשה לקדם פינוי בינוי גדול בלי הכרזה. הדבר השני הוא הכלים מול דייר סרבן: ההכרזה מחילה על המתחם את ההסדרים שבחוק פינוי ובינוי, שמאפשרים לתבוע בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר כשרוב הדיירים כבר חתמו. הדבר השלישי הוא קיצור הדרך התכנונית, כי מתחמים מוכרזים יכולים להיות מקודמים במוסדות תכנון ייעודיים להתחדשות עירונית.

כדאי גם לדעת מה ההכרזה לא עושה. היא לא קובעת כמה מטרים תקבלו. את זה קובעים ההסכם עם היזם ותקן 21 של השמאי הממשלתי. היא לא מחייבת אתכם לחתום עם יזם מסוים. ולתוקף שלה יש הגבלה בזמן. הרשות חידשה בעבר הכרזות שפג תוקפן כשהיזם הראה התקדמות, למשל כשכבר הוגשה בקשה להיתר. ולכן, אם הבניין שלכם הוכרז לפני שנים רבות ושום דבר לא זז, כדאי לבדוק אם ההכרזה עדיין בתוקף ומה מצב התוכנית בוועדה המקומית.

איך בודקים בפועל? צו ההכרזה מתפרסם ברשומות, והרשות הממשלתית מפרסמת באתר שלה את רשימת המתחמים המוכרזים לפי מסלול. את מצב התוכנית אפשר לבדוק במערכת המידע התכנוני של מינהל התכנון או באתר ההנדסה העירוני. אם אתם בשלב של בחירת יזם, ההכרזה (או הסיכוי לקבל אותה) צריכה להיות חלק מהשיחה: יזם רציני יסביר באיזה מסלול הוא מתכוון לפעול, מה לוח הזמנים להפקדה ומה יקרה אם ההכרזה לא תתקבל. במדריך איך בוחרים יזם לפינוי בינוי מפורט מה עוד לבדוק. מי ששוקל לקנות דירה ישנה בבניין מוכרז צריך לזכור שהמחיר כבר מגלם לעיתים קרובות את הציפייה לדירה החדשה. לכן כדאי לקרוא את המדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי ולהבין עד כמה הפרויקט באמת מתקדם.

מבחינת לוחות זמנים, ההכרזה היא אבן דרך באמצע התהליך ולא בסופו. במסלול מיסוי היא מגיעה אחרי שנים של התארגנות ותכנון. מכאן עוברות עוד שנים עד אישור התוכנית, ההיתר, הפינוי והבנייה, כמתואר בלוח הזמנים הריאלי של פינוי בינוי. במסלול רשויות ההכרזה קרובה יותר לתחילת הדרך, אבל ההשקעה הציבורית בתכנון ובמינהלת יכולה לחסוך עיכובים בהמשך. אם אתם לא בטוחים מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38 או לחלופות שהחליפו אותה, מומלץ להתחיל במדריך הבסיסי להתחדשות עירונית.

המידע בכתבה כללי ומבוסס על פרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ודיווחים עד אוקטובר 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה על הסכם כדאי להתייעץ עם עורך דין המייצג את בעלי הדירות.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין מסלול רשויות למסלול מיסוי בפינוי בינוי?

במסלול רשויות העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות את התכנון במימון ציבורי, לעיתים עוד לפני שנבחר יזם. במסלול מיסוי יזם פרטי מוביל את הפרויקט, וההכרזה ניתנת רק אחרי שהתוכנית הופקדה להתנגדויות ואחרי שהיזם החתים לפחות 67% מבעלי הדירות.

האם הכרזה על מתחם פינוי בינוי אומרת שהבנייה תתחיל בקרוב?

לא. ההכרזה מחילה על המתחם הטבות מס וכלים משפטיים, אבל אחריה עוד צריך לאשר את התוכנית, להוציא היתר בנייה ולהשיג ליווי בנקאי. במסלול מיסוי הפרויקט כבר מתקדם יחסית. במסלול רשויות הוא בדרך כלל בשלב מוקדם יותר.

איך יודעים אם הבניין שלי נמצא במתחם מוכרז?

צווי ההכרזה מתפרסמים ברשומות, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת באתר שלה רשימה של המתחמים המוכרזים לפי מסלול. אפשר גם לשאול את המינהלת להתחדשות עירונית בעירייה או את עורך הדין של נציגות הדיירים.

מה מקבלים בעלי הדירות מההכרזה?

בעיקר זכאות להטבות מס, כמו פטור ממס שבח על מכירת הזכויות ליזם ופטור ממס רכישה על הדירה החדשה, בכפוף לתנאים ולתקרות. ההכרזה גם מחילה את ההסדרים נגד דייר סרבן, שמקלים להשלים את העסקה כשרוב הדיירים כבר חתמו.

האם להכרזה יש תוקף מוגבל?

כן. להכרזה יש תוקף מוגבל בזמן, והרשות רשאית לחדש אותה. בעבר היא חידשה הכרזות כשהיזם הראה התקדמות, למשל הגשת בקשה להיתר. אם הבניין הוכרז לפני שנים והפרויקט תקוע, כדאי לבדוק אם ההכרזה עדיין בתוקף.

מי מוסמך להכריז על מתחם פינוי בינוי?

מאז תיקון חקיקה שאושר ב-2021, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא הגורם המוסמך לחתום על צו ההכרזה. קודם לכן הסמכות הייתה בידי שר הבינוי והשיכון.