מיסוי בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38: מה באמת פטור ממס ב-2026

דייר שמצטרף לעסקת פינוי בינוי או תמ"א 38 בדרך כלל לא משלם מס רכישה על הדירה החדשה שהוא מקבל, ולא מס שבח על "מכירת" הזכויות הישנות ליזם – זו הטבת מס ייעודית שנועדה להסיר את שיקול המס מהחלטה אם לחתום. אבל הפטור מותנה בכמה תנאים, מוגבל בהיקפו, ולא תמיד חל במלואו כשמקבלים יותר מדירה שקולה לדירה הישנה.

עסקת פינוי בינוי, מבחינה משפטית טהורה, נראית כמו מכירה: הדייר מוותר על הזכויות בדירה הישנה, והיזם מעביר לו בתמורה דירה חדשה בבניין שנבנה במקומה. מכירה כזו הייתה אמורה, כמו כל עסקת מקרקעין, לחייב את המוכר במס שבח ואת הרוכש במס רכישה. בפועל, המחוקק החליט שאם יידרש מהדיירים לשלם מס על עסקה שהם כלל לא יזמו ושלא מכניסה לכיסם מזומן, רוב פרויקטי ההתחדשות העירונית פשוט לא יצאו לדרך. לכן חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) כולל פרק ייעודי – "פינוי ובינוי של מתחם" – שמעניק לדיירים פטור ממס שבח על מכירת הזכויות הישנות ופטור ממס רכישה על קבלת הדירה החדשה, וקיימות הוראות מקבילות שחלות גם על עסקאות הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38/2. מי שרוצה להבין קודם את ההבדלים התכנוניים בין שני המסלולים ואת סדר הפעולות בפרויקט, מוזמן לקרוא את המדריך שמשווה בין פינוי בינוי לתמ"א 38 ואת הלוח הזמנים הריאלי של התהליך; כאן נתמקד רק בצד המס.

הפטור הזה לא ניתן אוטומטית לכל דייר בכל בניין ישן שמתחיל שיחות עם יזם. התנאי הראשון והבסיסי הוא שמדובר בעסקה שמתבצעת במסגרת מתחם פינוי ובינוי מוכרז לפי החוק – כלומר מתחם שעבר הליך פורמלי של הכרזה, בין אם ב"מסלול הרשויות" (שבו הרשות המקומית או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמות את התוכנית) ובין אם ב"מסלול המיסוי" (שבו הדיירים או היזם פונים ומבקשים הכרזה על המתחם לצורך קבלת ההטבות, בהתאם לתנאים שנקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין). כל עוד המתחם לא הוכרז כדין, או שהעסקה נחתמת מחוץ למסגרת הזו, מדובר מבחינת רשות המסים בעסקת מכר רגילה – עם מס שבח ומס רכישה מלאים. זו הסיבה שעורכי דין שמלווים דיירים מקפידים לבדוק, עוד לפני החתימה, שהפרויקט אכן מוכר או בתהליך הכרה רשמי, ולא רק "מדובר עליו" בשכונה.

התנאי השני נוגע להיקף התמורה: הפטור נועד לתת לדייר דירה חלופית שקולה לדירה שהיה לו, לא שדרוג משמעותי בחינם. לפי מקורות משפטיים העוסקים בנושא, הפטור חל כאשר שטחה של הדירה החדשה לא חורג בהרבה משטח הדירה הישנה – בדרך כלל מדובר בתוספת של עד כ-25 מ"ר, ולעיתים מוגדרת גם תקרת שווי שמגבילה את שווי הדירה החדשה ביחס לדירה הישנה. המספרים המדויקים משתנים מעת לעת בתיקוני חקיקה ותקנות, ולכן כל מי שנמצא בתהליך צריך לבדוק את התקרה העדכנית מול עורך דין מיסוי מקרקעין ולא להסתמך על מספר ששמע מהשכן. באזורים המוגדרים "אזור מוטב" (בעיקר יישובי פריפריה ושכונות בדירוג סוציו-אקונומי נמוך יחסית) ולגבי דיירים קשישים, המחוקק הרחיב את הגמישות ואפשר לפצל את התמורה הפטורה לשתי דירות קטנות יותר במקום דירה אחת, כל עוד השווי או השטח המצטבר לא חורג מהתקרה הכוללת. תיקון נוסף לחוק קבע גם שהזכות לקבל דירה חדשה שטרם נבנתה נחשבת "דירת מגורים" לצורך הפטורים הללו, כך שדייר לא נחשב "בלי דירה" לצורכי מס רק כי הבניין החדש עדיין באוויר.

מעבר למס שבח ומס רכישה, יש היטל נוסף שרלוונטי לכל עסקת התחדשות עירונית: היטל ההשבחה, שמשולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כשתוכנית חדשה, הקלה או שימוש חורג מעלים את שווי המקרקעין. בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 עליית הערך יכולה להיות משמעותית, כי התוכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות שמאפשרות ליזם להקים הרבה יותר יחידות דיור ממה שהיה קיים קודם. ככלל, החבות בהיטל השבחה חלה על בעל המקרקעין במועד מימוש הזכויות, אבל בפועל, בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 הדיירים כמעט ולא נושאים בעלות הזו בעצמם: ההיטל מגולגל אל תוך כלכלת הפרויקט ומשולם על ידי היזם, כחלק מעלויות הבנייה שהוא לוקח על עצמו כדי לקבל את הסכמת הדיירים. רשויות מקומיות רבות גם מציעות הנחות או דחיית תשלום היטל השבחה לפרויקטים מוכרזים, כדי לעודד התחדשות עירונית בתחומן, אבל ההסדר המדויק – פטור מלא, הנחה חלקית או רק דחייה עד מכירה עתידית – נקבע ועדה-ועדה ופרויקט-פרויקט, ולעיתים גם משתנה בעקבות פסיקה של בתי המשפט שדנה בשאלה איך למדוד את עליית הערך שמקורה בתוכניות כמו תמ"א 38. מי שחותם על הסכם פינוי בינוי כדאי שיוודא במפורש בהסכם מי נושא בהיטל ההשבחה, ולא יניח שזה מובן מאליו.

לא כל מה שמקבלים בעסקת פינוי בינוי פטור ממס. כשהתמורה חורגת מהמסגרת הפרופורציונלית שתוארה למעלה – למשל שטח נוסף משמעותי מעבר לתוספת הפטורה, שדרוג ניכר ברמת הגמר או בתוספות שאינן חלק אינטגרלי מהדירה החלופית, או רכישת חניה או מחסן נוספים על אלה שהיו לדייר במקור – החלק העודף נחשב בדרך כלל רכיב חייב: על השווי העודף עשוי לחול מס שבח, ועל אותו חלק חל גם מס רכישה רגיל. כך גם במקרה שדייר מקבל שתי דירות מלאות במקום דירה אחת: מחוץ לחריגים שנקבעו לקשישים ולאזורי מוטב, הפטור בדרך כלל מכסה דירה חלופית אחת בלבד, והדירה הנוספת מחויבת במס כרכישה נפרדת. בעלי כמה דירות בבניין (למשל מי שיש לו יחידת דיור וגם יחידה נוספת שהוסבה למגורים) צריכים לבדוק את הכללים המדויקים שחלים על המקרה שלהם, כי תיקוני חקיקה בשנים האחרונות שינו את האופן שבו מטפלים בבעלי נכסים מרובים במתחם פינוי ובינוי, לעיתים לטובתם ולעיתים בצמצום ההטבה. מי ששוקל להיכנס לעסקה כמשקיע ולא כתושב קבע כדאי שיכיר גם את הכללים הרגילים של מס רכישה על דירה נוספת, כי הפטורים הייעודיים לפינוי בינוי לא בהכרח חלים על כל מי שרוכש זכויות במתחם.

מקרה נוסף שכדאי להכיר נוגע ליורשים: מי שירש דירה ומוכר אותה בפטור הרגיל הניתן ליורשים ממשיך ליהנות מאותו פטור גם אם בין הירושה למכירה הדירה המקורית נהרסה והוחלפה בדירה חדשה במסגרת פינוי בינוי – כלומר ההליך לא "מאפס" את זכאות היורש. עוד נקודה שחשוב לזכור נכון לספטמבר 2026: תוכנית תמ"א 38, ובתוכה מסלול הרישוי המהיר שאפשר תוספות בנייה כמעט בכל רחבי הארץ, פקעה במאי 2026, ומאז רוב הפרויקטים החדשים יוצאים לדרך במסגרת פינוי בינוי או תוכניות מקומיות ולא כתמ"א 38 קלאסית. פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה לפני הפקיעה ממשיכים להתקדם לפי הכללים שחלו עליהם, כולל ההטבות המיסויות שתוארו כאן, אבל דייר שרק עכשיו נכנס למשא ומתן צריך לבדוק תחת איזו מסגרת תכנונית ומיסויית בדיוק הפרויקט שלו מתקדם, כי זה משפיע גם על סוג הפטור הרלוונטי.

לפני שחותמים, שווה לזכור שהפטור ממס הוא רק אחד מהשיקולים בעסקה, ולא תחליף לבדיקה כוללת של ההסכם, לוחות הזמנים והביטחונות שהיזם נותן. כדאי לקרוא גם איך בודקים את היזם לפני שחותמים, ולוודא מול עורך דין מיסוי מקרקעין, עוד לפני החתימה, שהמתחם אכן מוכר כנדרש ושכל הפרטים הכספיים – כולל היטל ההשבחה – מוסדרים בהסכם ולא נשארים "לפתור אחר כך".

האמור במאמר זה הוא הסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס אישי; המצב המשפטי והתנאים המדויקים לפטור עשויים להשתנות ותלויים בנסיבות הספציפיות של כל דייר ופרויקט, ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין או רואה חשבון המתמחים במיסוי מקרקעין לפני חתימה על הסכם.

שאלות נפוצות

האם צריך לשלם מס רכישה על הדירה החדשה שמתקבלת בפינוי בינוי?

ברוב המקרים לא, בתנאי שהעסקה מתבצעת במסגרת מתחם שהוכרז כדין ושהיקף הדירה החדשה עומד במגבלות השטח והשווי שנקבעו בחוק ביחס לדירה הישנה. אם התמורה חורגת מהמגבלות האלה, החלק העודף בדרך כלל כן חייב במס רכישה רגיל, ולכן שווה לבדוק את המספרים המדויקים מול עורך דין לפני החתימה.

מה קורה אם הדירה החדשה גדולה משמעותית מהדירה הישנה?

במקרה כזה רק חלק מהתמורה נחשב "החלפה שקולה" הפטורה ממס, והשטח שמעבר לתקרה הפטורה עשוי לחייב את הדייר במס שבח על עליית הערך ובמס רכישה על השווי העודף, בדומה לרכישת נכס נוסף.

מי בפועל משלם את היטל ההשבחה בעסקת פינוי בינוי?

מבחינה משפטית החבות חלה על בעל המקרקעין, אך בפועל, ברוב עסקאות הפינוי בינוי והתמ"א 38, היזם הוא שנושא בעלות היטל ההשבחה כחלק מכלכלת הפרויקט, ולעיתים גם מקבל הנחה או דחיית תשלום מהרשות המקומית. חשוב לוודא זאת מפורשות בהסכם ולא להניח שזה מובן מאליו.

מה קורה לדייר שמקבל שתי דירות במקום דירה אחת?

מחוץ לחריגים שנקבעו לדיירים קשישים ולפרויקטים באזורי מוטב, הפטור ממס בדרך כלל חל רק על דירה חלופית אחת, והדירה הנוספת מחויבת במס כמו רכישת נכס נפרד.

האם ההטבות האלה עדיין רלוונטיות אחרי שתמ"א 38 פקעה במאי 2026?

כן, לגבי פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה לפני הפקיעה, ולגבי עסקאות פינוי בינוי חדשות שמתקדמות במסגרות תכנוניות אחרות. מי שנכנס עכשיו למשא ומתן צריך לוודא תחת איזו מסגרת בדיוק הפרויקט שלו מתקדם, כי זה קובע גם את סוג הפטור שחל עליו.

מה קורה ליורש שדירה שקיבל בירושה עוברת פינוי בינוי לפני שהוא מוכר אותה?

לפי מקורות משפטיים, יורש שמוכר דירה שקיבל בירושה בפטור הרגיל הניתן ליורשים ממשיך ליהנות מאותו פטור גם אם הדירה המקורית נהרסה והוחלפה בדירה חדשה במסגרת פינוי בינוי לפני המכירה.