אחוז ההסכמה בפינוי בינוי לפי החוק ב-2026

כדי שעסקת פינוי בינוי תוכל להתקדם גם מול מיעוט מתנגד, חוק פינוי ובינוי (פיצויים) דורש "רוב מיוחס" שבנוי משלושה תנאים שחייבים להתקיים יחד: בעלי שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, בעלי שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף בנפרד, ובעלים שלדירותיהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. רק כשהרוב הזה קיים, אפשר לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה שמסרב בלי סיבה סבירה.

הנקודה שרבים מפספסים היא שהספירה נעשית ברמת ה"מקבץ" וגם ברמת כל בניין. מקבץ, לפי הגדרת החוק, הוא בית משותף אחד או קבוצת בתים משותפים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש לפי תוכנית מפורטת. כלומר, גם אם במתחם של חמישה בניינים חתמו 70% מכלל הדיירים, בניין אחד שבו חתמו רק מחצית מהבעלים יכול לעצור את המנגנון המשפטי כולו, עד שיגיעו בו לשלוש חמישיות. זה בדיוק ההבדל בין פרויקט של בניין בודד לפרויקט מתחמי, שמפורט במדריך על פינוי בינוי במתחם מול בניין בודד.

הרף הזה נמוך מזה שהיה בחוק בעבר. בנוסח המקורי מ-2006 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות כדי לתבוע דייר מסרב, והתיקון שאושר במסגרת חוק ההסדרים בשנת 2021 הוריד את הדרישה לשני שלישים במקבץ ולשלוש חמישיות בכל בניין, והקל גם בתנאי הרכוש המשותף. חלק מהאתרים ומהמדריכים ברשת עדיין מציגים את ה-80% הישנים, ולכן כדאי לבדוק תמיד את תאריך המקור. הנוסח המחייב הוא זה שמופיע במאגר החקיקה של הכנסת.

לבניינים קטנים יש כלל מיוחד. בבית משותף של ארבע או חמש דירות, החוק מסתפק בבעלים של שלוש דירות לפחות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. כך נמנע מצב שבו בעלים אחד של שתי דירות קובע לבדו את גורל הבניין. באותו היגיון, בבית משותף של שש דירות או יותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות לא נספר לפי מלוא החזקותיו. הוא נחשב כבעלים של 30% בתוספת שליש מההפרש, כך שבעל נכסים גדול לא יכול לייצר רוב לבד.

עוד הוראה שנוספה לחוק עוסקת בבנייה לא חוקית. בית המשפט רשאי, בתנאים שהחוק מגדיר, שלא לספור בחישוב הרוב את זכויותיו של בעל דירה מתנגד שבנה או משתמש שלא כדין ברכוש המשותף, או שפיצל את דירתו שלא כדין. המטרה היא שמי שהשתלט על הגג או על החצר לא ירוויח מכך גם כוח הצבעה.

מה בית המשפט יכול לעשות כשהרוב קיים? החוק נותן לו שני כלים. הראשון הוא לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות על הנזק שנגרם להם מהעיכוב, ובית המשפט רשאי להקטין את הפיצוי אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לפי גובה הנזק, יכולת התשלום של המסרב ונסיבות העסקה. הכלי השני חזק יותר: לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום עליה בשם המסרב. הפירוט המעשי של ההליך, וכמה זמן הוא לוקח בפועל, נמצא בכתבה על דייר סרבן בפינוי בינוי.

הרוב לבדו לא מספיק. בית המשפט צריך לקבוע שהסירוב בלתי סביר, והחוק מונה מצבים שבהם סירוב לא ייחשב כזה: כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, כשלא הוצעו בטוחות הולמות, כשיש נסיבות אישיות מיוחדות, כשיש בבית אדם עם מוגבלות ולא נמצא פתרון מתאים, וכשבעל דירה מגיל 70 לא קיבל אחת מהחלופות שהחוק מחייב. על החלופות האלה, ועל ההגנה הרחבה יותר מגיל 75, כתבנו בהרחבה במדריך לבעלי דירות מבוגרים בפינוי בינוי. את שאלת הכדאיות הכלכלית בודק שמאי פינוי ובינוי שממנה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבקשת הרוב. אם השמאי קבע שהעסקה כדאית, זו חזקה שעל המסרב להפריך. כדי להבין מה נחשב תמורה סבירה, שווה לקרוא גם כמה מטרים מקבלים בפינוי בינוי.

החוק מסדיר גם את הדרך אל הרוב, ולא רק את הסוף שלה. לפני חתימת העסקה הראשונה, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות או להשתתף בו, ולמסור לכולם מסמך עיקרי הצעה לפחות שבועיים מראש. אחרי החתימה הראשונה הוא צריך להודיע על כך לכל הבעלים. אם נחתמה עסקה לפני הכינוס או לפני מסירת המסמך, רוב בעלי הדירות רשאי לבטל אותה, כל עוד לא חתמו 40% מהם. מי שפועל מטעם היזם או מקבל ממנו תשלום, כולל "מארגנים" למיניהם, חייב לגלות זאת בפנייה הראשונה ובהסכם. הפרה של חובת הגילוי היא עילה לחזור מההסכמה, גם אחרי חתימה. בנוסף, הממונה ברשות להתחדשות עירונית רשאי להכריז על עסקה כבטלה אם החתימה הושגה בדרך פוגענית, למשל בשפה שבעל הדירה לא מבין או תוך ניצול מוגבלות.

יש גם שעון. אם היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות תוך שנתיים מהעסקה הראשונה, או שלוש חמישיות תוך ארבע שנים, או שלא הוגשה תוכנית מפורטת תוך ארבע שנים ושישה חודשים, רוב באסיפה הכללית יכול להחליט לאפשר לחותמים לבטל. במתחם של 120 יחידות דיור ומעלה התקופות מתארכות בשנה. ביטול כזה לא נחשב הפרה, אבל בעל הדירה עשוי לשלם ליזם החזר הוצאות לפי התקנות. מי שמתלבט מול יזם שלא מתקדם ימצא כלים נוספים במדריך לבחירת יזם לפינוי בינוי, וכדאי לבדוק גם אם הבניין נמצא במתחם מוכרז, נושא שמוסבר בכתבה על הכרזה על מתחם פינוי בינוי.

צריך גם להבחין בין פינוי בינוי לתמ"א 38. הרוב שתואר כאן חל רק על עסקאות פינוי בינוי. תמ"א 38 הוסדרה בחוק אחר, עם רף הסכמה שונה לכל מסלול, והתוכנית עצמה פקעה במאי 2026. ההבדלים מפורטים במדריך פינוי בינוי ותמ"א 38 ובכתבה על חלופת שקד. ומי שרוצה להבין כמה זמן לוקח כל הדרך, מהחתימה הראשונה ועד המפתח, ימצא את זה בלוח הזמנים הריאלי של פינוי בינוי.

המידע בכתבה מבוסס על נוסח חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כפי שתוקן עד 2023, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל פרויקט תלוי בנסיבותיו, ולפני חתימה או הליך משפטי כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות.

שאלות נפוצות

כמה אחוז הסכמה צריך לפינוי בינוי?

לפי החוק נדרשים בעלי שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף בעלי שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף, שלדירותיהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. זה הרוב שמאפשר לפנות לבית המשפט נגד מסרב. יזמים רבים מציבים בהסכם רף גבוה יותר לפני שהם מתחילים בפועל.

האם עדיין צריך 80% הסכמה לפינוי בינוי?

לא. רף ה-80% היה בנוסח המקורי של החוק מ-2006, והוא הופחת לשני שלישים בתיקון שאושר במסגרת חוק ההסדרים ב-2021. מקורות ישנים ברשת עדיין מציגים את המספר הקודם.

מה קורה בבניין קטן של ארבע או חמש דירות?

בבניין כזה מספיקים בעלים של שלוש דירות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות. הכלל נועד למנוע מצב שבו בעלים יחיד של כמה דירות מכריע לבד.

האם בית המשפט יכול לחייב דייר לחתום על פינוי בינוי?

בית המשפט יכול לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקום המסרב, או לחייב אותו בפיצוי על הנזק. זה קורה רק אם יש רוב מיוחס ונקבע שהסירוב בלתי סביר. סירוב בגלל עסקה לא כדאית, היעדר דיור חלופי או בטוחות, או נסיבות אישיות מיוחדות לא ייחשב בלתי סביר.

אפשר לבטל הסכם פינוי בינוי עם יזם שלא מתקדם?

כן, בתנאים שהחוק קובע. אם תוך שנתיים לא חתמה מחצית מהבעלים, תוך ארבע שנים לא חתמו שלוש חמישיות, או תוך ארבע שנים וחצי לא הוגשה תוכנית מפורטת, רוב באסיפה הכללית יכול להחליט לאפשר ביטול. במתחם של 120 יחידות ומעלה התקופות ארוכות בשנה.

האם אותם כללים חלים על תמ"א 38?

לא. הרוב המיוחס בחוק פינוי ובינוי חל רק על פינוי בינוי. תמ"א 38 הוסדרה בחוק נפרד עם רוב שונה, והתוכנית פקעה במאי 2026.