בעלי דירות מבוגרים בפינוי בינוי: החלופות שהיזם חייב להציע מגיל 70 ומגיל 75

התשובה הקצרה: לפי חוק פינוי ובינוי, בעל דירה שמלאו לו 70 שנים במועד החתימה על עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, ושגר בדירה לפחות שנתיים עד אז, צריך לקבל מהיזם לפחות חלופה אחת נוספת על הדירה החדשה בפרויקט. מגיל 75, וכן לחולה הנוטה למות ולזכאי גמלת סיעוד, היזם צריך להציע את החלופה המרחיבה ביותר - בחירה בין מעבר לבית אבות, דירה חלופית שהיזם רוכש, או סכום כסף בשווי דירת התמורה. אם החלופות לא הוצעו, הסירוב של בעל הדירה לא ייחשב סירוב בלתי סביר.

לבעלי דירות מבוגרים, פינוי בינוי הוא לא רק עסקה כלכלית. מדובר בעזיבת דירה שגרו בה עשרות שנים, בשנים של דיור חלופי ובהמתנה לדירה חדשה שתימסר אולי רק כשהם כבר בני 80 ומעלה. המחוקק הכיר בכך, והוראות מיוחדות לבעלי דירות מבוגרים מעוגנות בסעיף 2 של חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, שנקרא בעבר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). חשוב להבין את ההקשר: הסעיף הזה עוסק בשאלה מתי בית המשפט יכול לקבוע שבעל דירה מסרב לעסקה "סירוב בלתי סביר" ולהטיל עליו אחריות או לאשר את העסקה בשמו. החוק מונה מקרים שבהם סירוב לא ייחשב בלתי סביר, ואחד מהם הוא בעל דירה מבוגר שלא הוצעו לו החלופות שהחוק מפרט. במילים אחרות, יזם שרוצה שהפרויקט יתקדם גם מול דייר מבוגר שמתנגד, צריך להציע לו את החלופות האלה מראש. על המנגנון הכללי של רוב הדיירים הנדרש וסירוב בפינוי בינוי הרחבנו במדריך דייר סרבן בפינוי בינוי ובתמ"א 38.

מי נחשב "קשיש" לעניין הזה? החוק מגדיר זאת כבעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין, ושבאותו מועד גר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות. שני פרטים בהגדרה הזו חשובים במיוחד. הראשון הוא שהגיל נקבע לפי מועד החתימה הראשונה בבניין, כלומר החתימה של בעל הדירה הראשון שחתם עם היזם, ולא לפי המועד שבו בעל הדירה המבוגר עצמו חותם או מועד הפינוי. השני הוא שההגנה ניתנת לבעל דירה שגר בה בפועל - בעל דירה שמשכיר את הדירה לאחרים לא עומד בתנאי. בעבר עמד סף הגיל על 75, והוא הורד ל-70 בתיקון לחוק בשנת התשפ"ב (2021).

מה בדיוק צריך להציע לבעל דירה בן 70 ומעלה? כאן נקודה שרבים מפספסים: החוק לא מחייב את היזם להציע את כל החלופות, אלא לפחות אחת מתוך שלוש, לפי בחירת היזם - וזאת נוסף על האפשרות הרגילה לקבל דירת תמורה בבניין החדש. החלופה הראשונה היא מתן אפשרות לבעל הדירה לבחור בעצמו בין שלוש דרכים: מעבר לבית הורים (בית אבות כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין), אם צריך בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה ועד למועד הפינוי; רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, שתימסר לו עד מועד הפינוי, ושמיקומה יהיה ככל הניתן קרוב לדירתו אם ביקש זאת; או קבלת סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, כדי שירכוש בעצמו דירה חלופית בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי. החלופה השנייה היא שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. החלופה השלישית היא דירת תמורה קטנה יותר מזו שהיה אמור לקבל, בתוספת תשלומי איזון, ובסך הכל בשווי דומה לשווי דירת התמורה.

מגיל 75 התמונה משתנה. בעל דירה שמלאו לו 75 במועד החתימה הראשונה בבניין, וגר בדירה, צריך לקבל דווקא את החלופה הראשונה - כלומר את האפשרות לבחור בעצמו בין בית אבות, דירה חלופית שהיזם רוכש או סכום כסף - ולא די בכך שיוצעו לו שתי דירות קטנות או דירה קטנה עם תשלומי איזון. אותו כלל חל, בלי קשר לגיל, על מי שמוגדר חולה הנוטה למות לפי חוק החולה הנוטה למות, ועל מי שבמועד החתימה הראשונה גר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד מהביטוח הלאומי לפי הסעיפים שהחוק מפרט. ההיגיון ברור: ככל שהגיל מתקדם, הסיכוי ליהנות מדירה חדשה בעוד שנים רבות קטן, והחוק מעדיף לאפשר פתרון מיידי שמתממש עד מועד הפינוי.

המונח שחוזר בכל החלופות הוא "שווי מהוון של דירת תמורה". הכוונה היא לשווי הדירה החדשה שבעל הדירה היה מקבל, כשהוא מתורגם לערך של היום - כי דירה שתימסר בעוד כמה שנים שווה היום פחות מדירה גמורה. החוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע הוראות לגבי אופן ההיוון, וכאן בדיוק נמצא אחד המוקדים העיקריים של מחלוקות: איך מעריכים את שווי דירת התמורה, איזה שיעור היוון מפעילים ומי קובע. בפועל, כדאי שהערכת השווי תיבדק בידי שמאי שעובד עבור בעלי הדירות ולא עבור היזם, ושעורך הדין של הדיירים יוודא שההסכם מפרט את מנגנון החישוב. על התפקיד של עורך הדין ונציגות הדיירים, ועל כך שהיזם משלם לרוב את שכרו אבל חובת הנאמנות שלו כלפי הדיירים בלבד, כתבנו במדריך לייצוג הדיירים בהתחדשות עירונית.

יש לכך גם השלכות מעשיות על התכנון המשפחתי. בעל דירה מבוגר שבוחר בדירת התמורה הרגילה עובר בדרך כלל לדיור חלופי לכל תקופת הבנייה, שעשויה להימשך שנים - על הכללים בנושא ועל מה שקורה כשהבנייה מתעכבת הרחבנו במדריך לדיור חלופי בפינוי בינוי, ועל משך הפרויקט הריאלי בלוח הזמנים של פינוי בינוי שלב אחרי שלב. מי שבוחר בכסף או בדירה חלופית יכול לסגור את הפרק כבר במועד הפינוי, אבל צריך לבדוק מראש את ההשלכות המיסויות, כי הפטורים ממס בעסקאות התחדשות עירונית מותנים ומוגבלים, כפי שפירטנו במדריך למיסוי פינוי בינוי ותמ"א 38. כדאי גם לשתף את בני המשפחה בהחלטה מוקדם, לפני שלב החתימה, כי היא משפיעה על מגורים, על טיפול ולעיתים גם על ירושה.

לבסוף, חשוב לזכור את גבולות ההגנה. ההוראות האלה קובעות מתי סירוב של בעל דירה מבוגר לא ייחשב בלתי סביר; הן לא מבטיחות שכל בקשה שלו תתקבל, ובית המשפט בוחן כל מקרה לגופו. לצד ההגנות הייחודיות למבוגרים, החוק מגן גם על בעל דירה שהוא או בן משפחה שגר איתו אדם עם מוגבלות, למשל כשהדיור החלופי או הדירה החדשה לא כוללים את ההתאמות שהיו בדירה הקיימת, ומכיר בנסיבות אישיות מיוחדות כסיבה לגיטימית לסירוב. בעל דירה מבוגר שמרגיש שהיזם לא מציג לו את החלופות, או שאינו מבין את ההצעה, יכול לפנות לעורך הדין של הדיירים, למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית או לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

המידע בכתבה מבוסס על נוסח חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. ההוראות מתייחסות לעסקאות פינוי בינוי, ובכל מקרה מומלץ לבדוק את הנסיבות הספציפיות מול עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

מאיזה גיל בעל דירה זכאי להגנות המיוחדות בפינוי בינוי?

מגיל 70. החוק מגדיר "קשיש" כבעל דירה שמלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, ושגר בדירה באותו בניין לפחות שנתיים עד אותו מועד. בעבר סף הגיל היה 75, והוא הורד ל-70 בתיקון לחוק בשנת 2021.

האם היזם חייב להציע לבעל דירה בן 70 כסף במקום דירה?

לא בהכרח. לבעל דירה בגיל 70 עד 74, היזם צריך להציע לפחות אחת משלוש חלופות לפי בחירתו: בחירה בין בית אבות, דירה חלופית או כסף; שתי דירות בשווי מצטבר דומה לדירת התמורה; או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. רק מגיל 75 היזם חייב להציע דווקא את האפשרות לבחור בין בית אבות, דירה חלופית או כסף.

מה קורה אם היזם לא הציע את החלופות?

במקרה כזה, סירוב של בעל הדירה המבוגר לעסקה לא ייחשב סירוב בלתי סביר לפי החוק. המשמעות היא שבית המשפט לא יוכל להשתמש נגדו בכלים שהחוק מעניק כלפי דייר סרבן, כמו הטלת אחריות לנזק של שאר הדיירים או אישור העסקה בשמו, על בסיס הסירוב הזה.

איך נקבע הגיל - לפי מועד החתימה שלי או לפי מועד הפינוי?

לפי מועד החתימה על עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, כלומר הפעם הראשונה שבעל דירה כלשהו בבניין חתם עם היזם. לכן גם מי שחותם בעצמו מאוחר יותר, או שיהיה מבוגר יותר בזמן הפינוי, נבחן לפי גילו במועד החתימה הראשונה.

האם ההגנות חלות גם על בעל דירה מבוגר שמשכיר את הדירה?

לא. ההגדרה בחוק דורשת שבעל הדירה גר בדירה באותו בניין לפחות שנתיים במועד החתימה הראשונה, וההוראות עצמן מתייחסות לבעל דירה שמתגורר בה. בעל דירה מבוגר שאינו גר בדירה לא נהנה מההגנות האלה, אם כי הוא עדיין יכול להסתמך על עילות אחרות לסירוב סביר שהחוק מונה.