חלופת שקד: מה מחליף את תמ"א 38 אחרי שפקעה, ומה זה אומר לבעלי דירות בבניין ישן

התשובה הקצרה: תמ"א 38 פקעה באופן סופי ב-18 במאי 2026, ומאז לא ניתן להגיש בקשות חדשות להיתר מכוחה. במקומה עומדים לרשות בעלי הדירות שלושה מסלולים עיקריים: תוכנית עירונית להתחדשות בניינית, אם הרשות המקומית שלכם אישרה כזו; "חלופת שקד", שעוגנה בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה ומאפשרת לוועדה המקומית לאשר הריסה ובנייה או חיזוק של בניין בודד; ופינוי בינוי במתחם של כמה בניינים. ההבדל הגדול מתמ"א 38 הוא שאין יותר מסלול ארצי אחיד ואוטומטי - הכל תלוי בעיר, בוועדה המקומית ובתכנון השכונתי.

כדי להבין למה זה משנה, צריך לזכור מה הייתה תמ"א 38. זו הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהעניקה זכויות בנייה קבועות ומסלול רישוי מקוצר לכל בניין שעמד בתנאים, כמעט בלי קשר לעיר שבה הוא נמצא, ולצדה פטור מהיטל השבחה. בדיוק התכונה הזו - בנייה נקודתית של בניין אחרי בניין בלי תכנון של תשתיות, חניה ושטחי ציבור - היא שהביאה את המדינה להחליט לסיים אותה. ההבדלים בין המסלולים השונים של התוכנית עצמה מוסברים בהשוואה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.

חלופת שקד, שנקראת על שם שרת המשפטים לשעבר איילת שקד, היא מנגנון שנכנס לחוק דרך תיקון 139 והוצג מלכתחילה כתחליף לתמ"א 38. לפי המתווה, במסלול של הריסה ובנייה מחדש הוועדה המקומית רשאית לאשר זכויות בנייה של עד 400% משטח הבניין הקיים, ובמסלול חיזוק היא רשאית להגדיל את השטח הכולל המותר במגרש עד 200% משטח הבנייה הקיים. החוק חל על מבנים שמוגדרים בו כ"מבנה טעון חיזוק", כלומר בניינים ישנים שלא תוכננו לעמוד בדרישות התקן לרעידות אדמה. שני הבדלים מהותיים מתמ"א 38 בולטים במיוחד: הראשון, הזכויות אינן אוטומטיות - "רשאית" פירושו שלוועדה המקומית יש שיקול דעת, והיא יכולה לאשר פחות או להתנות את האישור בתנאים, כמו הקצאת שטחים בקומת הקרקע לשימוש ציבורי. השני, ברירת המחדל בחלופת שקד היא חיוב בהיטל השבחה בשיעור של 25%, אלא אם הרשות המקומית קבעה שיעור אחר. היטל השבחה הוא מס שהרשות גובה על עליית ערך הקרקע כתוצאה מתוספת זכויות, וכאן הוא נכנס ישירות לכלכלת הפרויקט ומשפיע על מה שהיזם יכול להציע לדיירים.

המסלול השני, והמרכזי בכוונת המדינה, הוא תוכנית עירונית להתחדשות בניינית שכל רשות מכינה לפי הצרכים שלה. תוכנית כזו קובעת מראש באילו רחובות ושכונות מותר להרוס ולבנות, לאיזה גובה, ומה יקבלו הדיירים, מתוך ראייה של השכונה כולה. בפועל, הקצב איטי: לפי דיווח של מרכז הנדל"ן מיוני 2026, רק כעשר תוכניות התחדשות בניינית אושרו עד אותו מועד מתוך עשרות שמקודמות, ובערים הגדולות - תל אביב, ירושלים וחיפה - עדיין לא הייתה אז תוכנית חלופית בתוקף. ערים כמו חולון, הרצליה, רמת השרון, קריית מוצקין, הוד השרון, יוקנעם עילית, רחובות, קריית גת וקריית אונו אישרו תוכניות כאלה כבר בשלב מוקדם יותר, והרצליה אף הודיעה על אימוץ מתווה חלופת שקד. על מה שקורה בהרצליה בפרט אפשר לקרוא במדריך הנדל"ן של הרצליה.

המסלול השלישי הוא פינוי בינוי, שלא הושפע ישירות מפקיעת תמ"א 38 וממשיך לפעול במסגרת תוכניות מתחמיות. כאן מאחדים כמה בניינים סמוכים לפרויקט אחד, עם זכויות בנייה רחבות יותר ותכנון של תשתיות ושטחים פתוחים, אבל גם עם יותר בעלי דירות שצריך לשכנע ולוחות זמנים ארוכים יותר. ההבדלים בין שני הכיוונים מפורטים בכתבה על פינוי בינוי במתחם מול בניין בודד, ולוח הזמנים הריאלי מוסבר במדריך כמה זמן לוקח פינוי בינוי.

מה קורה לפרויקטים שכבר היו בדרך? לפי הוראות המעבר, בקשות להיתר שהוגשו ונקלטו כראוי בוועדה המקומית לפני הפקיעה ממשיכות להידון לפי הכללים שחלו במועד הגשתן. מי שחתם עם יזם על עסקת תמ"א 38 אבל הבקשה להיתר לא הוגשה בזמן נמצא במצב שונה לגמרי: העסקה צריכה לעבור למסלול אחר, בתנאים אחרים, ולעתים זה מחייב משא ומתן מחודש עם היזם או אפילו ביטול ההסכם. כאן חשוב במיוחד שעורך הדין של הדיירים יבדוק מה קובע ההסכם לגבי מצב כזה - נושא שהרחבנו עליו בכתבה על עורך דין ונציגות דיירים בהתחדשות עירונית.

המציאות בשטח, לפחות בחודשים הראשונים, היא של ואקום חלקי. באותו דיווח מיוני 2026 צוין שעד אז לא הונפק מכוח חלופת שקד אף היתר בנייה אחד, וברוב הערים התוכניות המחליפות עוד לא נכנסו לתוקף. בחיפה, למשל, דווח על מלכוד שבו תמ"א 38 כבר פקעה והתוכנית החדשה עדיין לא אושרה. לכן אם אתם גרים בבניין ישן ושוקלים התחדשות, הצעד הראשון הוא לברר מול מינהלת ההתחדשות העירונית או מחלקת ההנדסה ברשות המקומית אם קיימת תוכנית מאושרת לרחוב שלכם, ואם לא - האם היא בהכנה ומתי היא צפויה להגיע לדיון. הסבר על מי עושה מה במערך ההתחדשות העירונית אפשר למצוא במדריך לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

ומה עם המיסוי? פטורי המס שליוו את עסקאות תמ"א 38 הוארכו בעבר עד מאי 2026, והכללים שחלים על עסקאות במסלולים החלופיים - כולל מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים - תלויים בסוג העסקה ובמועדיה. זה תחום שמשתנה ושבו כדאי לקבל חוות דעת מקצועית לפני חתימה. הרקע הכללי מוסבר במדריך למיסוי בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38.

המידע בכתבה נכון למועד פרסומה ומבוסס על דיווחים פומביים. מצב התוכניות משתנה מעיר לעיר ומחודש לחודש, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני. מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית ועורך דין מקרקעין.

שאלות נפוצות

האם אפשר עדיין לעשות תמ"א 38 ב-2026?

לא במסלול חדש. תמ"א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026, ולא ניתן להגיש מכוחה בקשות חדשות להיתר. בקשות שהוגשו ונקלטו כראוי לפני הפקיעה ממשיכות להידון לפי הכללים שחלו במועד הגשתן.

מה זו חלופת שקד במילים פשוטות?

מנגנון שנכנס לחוק התכנון והבנייה בתיקון 139, שמאפשר לוועדה המקומית לאשר הריסה ובנייה מחדש או חיזוק של בניין ישן, עם זכויות בנייה של עד 400% משטח הבניין הקיים בהריסה ועד 200% בחיזוק. בניגוד לתמ"א 38, הזכויות נתונות לשיקול דעת הוועדה ואינן אוטומטיות.

האם בחלופת שקד משלמים היטל השבחה?

כן, כברירת מחדל. החוק קובע היטל השבחה בשיעור של 25%, אלא אם הרשות המקומית קבעה שיעור אחר. בתמ"א 38, לעומת זאת, היה פטור מהיטל השבחה.

איך יודעים אם יש בעיר שלי תוכנית שמחליפה את תמ"א 38?

פונים למינהלת ההתחדשות העירונית או למחלקת ההנדסה ברשות המקומית, ובודקים במערכות המידע התכנוני של הרשות או של מינהל התכנון. חלק מהערים אישרו תוכניות כבר לפני כמה שנים, ובערים גדולות אחרות התוכנית עדיין בהכנה.

חתמנו על הסכם תמ"א 38 ולא הוגשה בקשה להיתר לפני הפקיעה. מה עכשיו?

העסקה לא יכולה להתקדם כתמ"א 38, וצריך לבדוק אם אפשר להעביר אותה למסלול אחר - תוכנית עירונית, חלופת שקד או פינוי בינוי - ובאילו תנאים. כדאי שעורך הדין של הדיירים יבדוק מה ההסכם קובע לגבי מצב כזה לפני כל צעד.

האם פינוי בינוי הושפע מפקיעת תמ"א 38?

לא באופן ישיר. פינוי בינוי פועל במסגרת תוכניות מתחמיות נפרדות וממשיך להתקדם, ובמקומות רבים הוא הופך למסלול המועדף על הרשויות כי הוא מאפשר תכנון שכונתי של תשתיות ושטחי ציבור.