איפה בונים פרויקטים חדשים בראש העין ב-2026?

רוב הבנייה החדשה בראש העין מתרכזת היום בשכונת פסגות אפק, הרובע הגדול שקם מכוח הסכם הגג שנחתם עם העירייה ב-2014. אבל זו רק ההתחלה: תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, שהופקדה בסוף אוגוסט 2025, מוסיפה עוד כ-15,700 יחידות דיור ומכוונת לאוכלוסייה של כ-135 אלף תושבים עד 2040. מי שמחפש דירה חדשה מקבלן בראש העין ב-2026 צריך להבין גם מה נבנה עכשיו בפסגות אפק וגם מה עדיין נמצא רק על הנייר.

פסגות אפק היא מנוע הצמיחה של העיר בעשור האחרון. לפי מסמך שהוגש לכנסת ב-2016, הסכם הגג קבע כ-13,363 יחידות דיור בשכונה, ומאז נוספו יחידות מכוח הקלות ותקנות תכנון. לפי נתוני מדלן שפורסמו במאי 2024 במרכז הנדל"ן, בסוף 2022 היו בשכונה כ-8,850 דירות וכ-27 אלף תושבים, באותה עת היו בבנייה פעילה כ-1,700 דירות נוספות, ומתוך שישה תת-מתחמים שניים הושלמו, שניים היו בבנייה ושניים טרם שווקו. התת-מתחמים שתוכננו להמשך כוללים כ-2,350 יחידות דיור. חלק גדול מהדירות בשכונה נמכר במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה, ולכן מי שמתעניין צריך לבדוק אם הדירה שמוצעת לו היא דירה בשוק החופשי או דירה מסובסדת שמגיעה עם מגבלות, כפי שמוסבר במדריך על דירה בהנחה ומחיר למשתכן.

מי בונה בשכונה? באותו סקר מ-2024 נמנו שמונה יזמים פעילים בפסגות אפק, בהם גיא ודורון לוי הנדסה (תשעה פרויקטים בבנייה), שבירו יזמות ובנייה (שישה פרויקטים), דונה הנדסה ובנייה, קבוצת CPM, צפריר וזוהר שרעבי, שלמה כהן בנייה, רייסדור יזמות וקבוצת אחים שרעבי שהייתה אז בשלב התכנון. רמי לוי נדל"ן מקימה בשכונה את "גן העיר", מתחם של עירוב שימושים שמשלב מגורים, מסחר ותעסוקה, ורייסדור מפעילה במתחם E פרויקט של דיור להשכרה לטווח ארוך. גם דמרי משווקת בעיר פרויקט בשם "דמרי TOWN", שלפי עמוד הפרויקט כולל 341 יחידות דיור. הרשימה הזו משתנה כל הזמן, ולכן לפני שנכנסים למשא ומתן כדאי לבצע בדיקת יזם וקבלן מסודרת ולא להסתמך על שם מוכר בלבד.

השאלה המרכזית שעולה בכל פגישה במשרד מכירות היא המחיר. כאן הנתונים מראים תמונה של שוק שהתקרר. לפי ביזפורטל (אפריל 2025), המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בפסגות אפק ירד מכ-2.95 מיליון שקל בסוף 2022 לכ-2.35 מיליון שקל. נתוני עסקאות שמרכז אתר דירובוט לשנים 2023 עד 2026 מצביעים על חציון של כ-2.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשכונה, וחציון של כ-2.5 מיליון שקל בעיר כולה. מדובר ברובו בעסקאות יד שנייה בבניינים חדשים יחסית, ומחירי מחירון של דירות חדשות מקבלן נוטים להיות גבוהים מכך, במיוחד כשהם כוללים הצמדה למדד תשומות הבנייה. כדי להשוות נכון בין הצעות, השתמשו בשיטה שבמדריך איך משווים בין פרויקטים חדשים באותו אזור, ובשוק כזה יש גם מקום למשא ומתן אמיתי על המחיר.

תוכנית המתאר החדשה היא הסיפור של העשור הבא. לפי הדיווחים, היא מעלה את סך הדירות בעיר לכ-45,900 ומכפילה יותר מפי שניים את שטחי התעסוקה והמסחר, עם מוקדי תעסוקה מטרופוליניים בצפון העיר לאורך כבישים 5 ו-6. בשכונת גבעת טל, שהוקמה בשנות ה-90, הוצע בשלב הדיונים להכפיל את הבינוי בתוספת של 1,072 יחידות דיור, ובשכונות הוותיקות ובציר רחוב שבזי מתוכננים התחדשות עירונית וחיזוק מרכז העיר ההיסטורי. חשוב להבין שתוכנית מתאר אינה היתר בנייה: כל שכונה חדשה צריכה תוכנית מפורטת, שיווק קרקע ורק אחר כך היתרים. מי שמציעים לו היום דירה "בשכונה החדשה של התוכנית" צריך לשאול באיזה שלב סטטוטורי היא נמצאת בפועל.

התחבורה היא נקודת התורפה של פסגות אפק. לפי אותו סקר, השכונה מחוברת ישירות לכביש 5, אבל הדרך לכביש 6 עוברת בכביש 444 העמוס, השכונה היא הרחוקה ביותר מתחנת הרכבת ראש העין צפון, ופתיחה מחדש של תחנת ראש העין דרום לא תוקצבה נכון למועד הסקר. מנגד, יש בה רשת שבילי אופניים מופרדים, בתי ספר וגני ילדים רבים וקרבה לפארק אפק. מי שמתלבט בין ראש העין לערים סמוכות יכול להשוות מול פרויקטים חדשים בפתח תקווה, ומי שרוצה את התמונה הרחבה של שוק הדירות בעיר ימצא אותה במדריך נדל"ן בראש העין.

קנייה בשכונה שעדיין נבנית דורשת בדיקות נוספות מעבר לחוזה עצמו: מתי ייפתחו מוסדות החינוך הסמוכים, אילו מגרשים סביב הבניין עוד ריקים ומה ייבנה עליהם, ואיך ייראו הכבישים והחניה כשהשכונה תתמלא. אלה בדיוק הנושאים שמפורטים במדריך דירה בשכונה בהקמה, ולצדם כדאי לעבור על רשימת הבדיקות לפני חתימה על דירה מקבלן.

הנתונים בכתבה מבוססים על דיווחים ומאגרי עסקאות שפורסמו בין 2024 ל-2026 ועשויים להשתנות. מחירים, היקפי בנייה וסטטוס תכנוני יש לאמת מול היזם, עיריית ראש העין ומערכת מבא"ת לפני כל החלטה.

שאלות נפוצות

איפה נבנים פרויקטים חדשים בראש העין?

רוב הבנייה החדשה מתרכזת בשכונת פסגות אפק, שקמה מכוח הסכם הגג מ-2014 ותוכננה לכ-13,000 עד 15,000 יחידות דיור. בטווח הארוך, תוכנית המתאר שהופקדה באוגוסט 2025 מוסיפה כ-15,700 דירות, כולל ציפוף בגבעת טל והתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.

כמה עולה דירת 4 חדרים בפסגות אפק?

לפי נתוני עסקאות לשנים 2023 עד 2026, החציון בשכונה עומד על כ-2.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. לפי ביזפורטל, המחיר הממוצע ירד מכ-2.95 מיליון שקל בסוף 2022. דירות חדשות מקבלן מתומחרות לרוב גבוה יותר, ולכן כדאי להשוות למחיר למ"ר בפועל.

אילו יזמים בונים בראש העין?

בסקר של מרכז הנדל"ן ומדלן מ-2024 נמנו בפסגות אפק בין היתר גיא ודורון לוי, שבירו, דונה, CPM, צפריר וזוהר שרעבי, שלמה כהן, רייסדור ואחים שרעבי. רמי לוי נדל"ן מקימה את מתחם "גן העיר", ודמרי משווקת את "דמרי TOWN".

האם תוכנית המתאר של ראש העין כבר מאפשרת לבנות?

לא ישירות. התוכנית הופקדה בסוף אוגוסט 2025, אבל תוכנית מתאר כוללנית אינה מקנה היתר בנייה. כל שכונה חדשה צריכה תוכנית מפורטת, שיווק קרקע והיתרים, תהליך שנמשך בדרך כלל שנים.

איך מגיעים מפסגות אפק לתל אביב?

השכונה מחוברת לכביש 5, אבל היציאה לכביש 6 עוברת בכביש 444 העמוס. היא רחוקה יחסית מתחנת הרכבת ראש העין צפון, ופתיחה מחדש של תחנת ראש העין דרום לא תוקצבה נכון ל-2024, כך שרוב התושבים תלויים ברכב פרטי או באוטובוסים.