פרויקטים חדשים בתל אביב 2026: שדה דב, יד אליהו ומה לבדוק לפני שקונים דירה חדשה בעיר

התשובה הקצרה: רוב הפרויקטים החדשים בתל אביב ב-2026 מתחלקים לשני סוגים. הראשון הוא רובע שדה דב, שכונה חדשה על שטח שדה התעופה לשעבר. בספטמבר 2026 שווקו בה שבעה פרויקטים, והמחירים בהם נעו בין כ-60 ל-85 אלף ש"ח למ"ר. השני הוא פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 בשכונות הוותיקות, למשל יד אליהו ורובע 4. השוק החדש בעיר נמצא בהאטה: לפי גלובס, בספטמבר 2026 עמדו בתל אביב למכירה כ-9,500 דירות חדשות. לכן לרוכשים יש כוח מיקוח שלא היה להם לפני כמה שנים, אבל גם סיבה טובה לבדוק כל פרויקט לעומק.

שדה דב הוא הפרויקט התכנוני הגדול בעיר. לפי ביזפורטל, התוכנית לרובע כוללת כ-16,000 דירות חדשות, לצד מסחר, תעסוקה, מלונות ושטחי ציבור. הפרויקטים שבשיווק כוללים את RAINBOW של ישראל קנדה, FIRST של קבוצת חג'ג', ASHIRA של אביסרור, DIMRI YAMA של דמרי, את ZOHI של לוינשטיין, מבנה ומטרופוליס, את UTOPIA של נחמיאס ואת VOGUE של גינדי. לפי גלובס, האכלוס הראשון ברובע צפוי ב-2029, ובחלק מהפרויקטים אף מאוחר יותר. מי שקונה היום בשדה דב קונה דירה על הנייר בשכונה שעדיין בהקמה. במדריך לקניית דירה בשכונה חדשה שעדיין נבנית מוסבר מה המשמעות של זה מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור וסיכון.

המחירים בשדה דב משתנים מאוד בין הפרויקטים ובתוך כל פרויקט. דוחות החברות מהרבעון השני של 2026, כפי שסוכמו בגלובס, מראים מחיר ממוצע של כ-80.5 אלף ש"ח למ"ר ב-RAINBOW, כ-72 אלף ב-ASHIRA, כ-63 אלף ב-FIRST וכ-60 אלף ב-ZOHI. בדמרי מעריכים שיתרת הדירות ב-DIMRI YAMA תימכר בכ-62 אלף ש"ח למ"ר, לעומת ממוצע של כ-67 אלף בדירות שכבר נמכרו. בקצה העליון נמכרה ברבעון הראשון של 2026 דירה של 255 מ"ר בקומה 43 בפרויקט FIRST ב-27.785 מיליון ש"ח. זו הייתה עסקת המגורים היקרה ביותר באותו רבעון, לפי דיווח של ynet. ההבדלים נובעים מקומה, כיוון, קרבה לים, ובעיקר מתנאי מימון. לוינשטיין, למשל, ציינה שהמחיר שהיא מדווחת כולל הטבת מימון משמעותית. לכן "מחיר למ"ר" בהודעה של יזם הוא לא נתון שאפשר להשוות ישירות לפרויקט סמוך. במדריך איך משווים בין פרויקטים חדשים באותו אזור מוסבר איך מתרגמים הצעה למחיר אמיתי.

קצב המכירות ברובע ירד בחדות. ישראל קנדה מכרה ב-RAINBOW שבע דירות בלבד במחצית הראשונה של 2026, לעומת 59 בכל 2025 ו-99 ב-2024. בדמרי נמכרו מאז תחילת השיווק כ-41 מתוך 458 הדירות בפרויקט, כלומר כ-9%. ארבע מתשע הדירות שנמכרו ברבעון הראשון נקנו בידי בעל השליטה יגאל דמרי ובני משפחתו, וברבעון השני לא נמכרה אף דירה. לפי כלכליסט, כ-46% מהדירות שדמרי מכרה נמכרו במבצעי מימון שבהם משלמים כ-20% מראש ואת היתרה במסירה. במסגרת המבצעים האלה בוטלו ב-2025 עשרים חוזים. המבצעים נשמעים אטרקטיביים, אבל מי שקונה כך צריך להשיג משכנתא ליתרה רק בעוד כמה שנים, ובתנאים שעוד לא ידועים. לפני חתימה כדאי לקרוא את המדריך למבצעי 20/80 והלוואות קבלן.

עוד נושא שכדאי להכיר הוא זיהום הקרקע. ביזפורטל וגלובס דיווחו ב-2026 על ממצאים של חומרי PFAS בקרקע ובמי התהום ברובע, בעיקר בחלקו הצפוני. דמרי וחג'ג' מסרו שהן לא צופות עיכוב בלוחות הזמנים. במקביל, רוכשים בפרויקט VOGUE של גינדי הגישו תביעה לביטול העסקה ולהחזר הכסף, בטענה שלא סופר להם על הזיהום כשחתמו. כאן כדאי להזכיר ש-VOGUE היה בשעתו הסיפור הגדול של הרובע: ביוני 2025 דיווחה גינדי על כ-450 דירות שנמכרו או הוזמנו בתוך ימים, במחיר פתיחה של כ-49 אלף ש"ח למ"ר, עם מסירה צפויה בעוד שבע עד שמונה שנים. רוכש שוקל היום פרויקט ברובע צריך לשאול את היזם ישירות מה נמצא במגרש, מי נושא בעלות השיקום, והאם יש בחוזה סעיף שמטפל בעיכוב שנובע מכך. במדריך איך בודקים את היזם או הקבלן לפני שקונים מפורטות בדיקות נוספות.

הסוג השני של פרויקטים חדשים בתל אביב הוא דירות מהיזם בפרויקטים של התחדשות עירונית. ביד אליהו, לפי ביזפורטל מאוגוסט 2026, אושרו ארבעה פרויקטי פינוי בינוי שיחליפו כ-680 דירות ישנות בכמעט 2,000 חדשות. הגדול מהם הוא לה גוארדיה מזרח, שבו 21 בניינים עם כ-440 דירות יוחלפו ב-40 בניינים בני 8 עד 15 קומות עם כ-1,160 דירות. המחיר החציוני בשכונה עמד על כ-41.3 אלף ש"ח למ"ר, אבל הפער בין חדש לישן גדול. דירת ארבעה חדרים חדשה ברחוב לה גוארדיה, באכלוס צפוי ב-2028, נמכרה ביוני 2026 בכ-47 אלף ש"ח למ"ר. דירה ותיקה באותו רחוב הוצעה בכ-30 אלף ש"ח למ"ר. ברובע 4 נמכרות דירות יוקרה בפרויקטים קטנים של תמ"א 38, ובחלקם המחיר עולה על 90 אלף ש"ח למ"ר. קנייה של דירה כזו כפופה לחוק המכר כמו כל דירה מקבלן, אבל יש בה סיכונים ייחודיים, כמו דיירים ותיקים שנשארים בבניין ותלות בהסכם שלהם עם היזם. במדריך קניית דירה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 מוסבר מה לבדוק. כדאי גם לבדוק אם המתחם עבר הכרזה כמתחם פינוי בינוי, כי זה מעיד על השלב שבו הפרויקט נמצא.

מה כל זה אומר למי שמחפש דירה חדשה בתל אביב? המלאי הגדול והמכירות האיטיות נותנים לרוכשים כוח מיקוח מול היזמים. השמאים שצוטטו בגלובס אמרו שמספר העסקאות בעיר יורד, אבל המחירים עצמם לא. ההנחות מגיעות בעיקר דרך תנאי תשלום, פטור מהצמדה למדד ומבצעי מימון, ולא דרך ירידה במחיר הרשמי. לכן כדאי להשוות עסקאות שנרשמו בפועל ולא רק מחירונים, ולבקש כל הטבה בכתב בחוזה, כמתואר במדריך למשא ומתן על מחיר דירה מקבלן. מי שעדיין מתלבט בין השכונות יכול להיעזר בהשוואת מחירי הדיור בין צפון, מרכז ודרום העיר. מי שבוחן גם אפשרויות זולות יותר במרחק נסיעה קצר יכול לקרוא את הסקירה על פרויקטים חדשים בפתח תקווה.

הנתונים בכתבה מבוססים על דוחות חברות ודיווחים בעיתונות הכלכלית עד ספטמבר 2026, והם עשויים להשתנות. המחירים הם ממוצעים שמדווחים היזמים, ולא הצעת מחיר. אין לראות בכתבה המלצה לרכוש דירה בפרויקט מסוים.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה חדשה בשדה דב ב-2026?

לפי דוחות החברות לרבעון השני של 2026, המחיר הממוצע נע בין כ-60 אלף ש"ח למ"ר בפרויקט ZOHI לכ-80.5 אלף ש"ח למ"ר בפרויקט RAINBOW. דירות בקומות גבוהות ופנטהאוזים נמכרו במחירים גבוהים בהרבה, ותנאי מימון משפיעים מאוד על המחיר האמיתי.

מתי צפוי האכלוס הראשון ברובע שדה דב?

לפי דיווח בגלובס מספטמבר 2026, האכלוס הראשון ברובע צפוי ב-2029. בחלק מהפרויקטים המסירה מתוכננת מאוחר יותר, ולכן כדאי לבדוק את מועד המסירה שמופיע בחוזה של כל פרויקט ואת הפיצוי שנקבע על איחור.

אילו יזמים בונים בשדה דב?

בין היזמים שמשווקים פרויקטים ברובע נמצאים ישראל קנדה (RAINBOW), קבוצת חג'ג' (FIRST), אביסרור (ASHIRA), דמרי (DIMRI YAMA), לוינשטיין, מבנה ומטרופוליס (ZOHI), נחמיאס (UTOPIA) וגינדי (VOGUE). גם לוזון רונסון בונה ברובע מגדל בן 45 קומות.

מה הבעיה עם זיהום הקרקע בשדה דב?

בשנת 2026 דווח על ממצאים של חומרי PFAS בקרקע ובמי התהום ברובע, בעיקר בחלקו הצפוני. היזמים שדיווחו על כך אמרו שאינם צופים עיכוב, אבל רוכשים בפרויקט אחד הגישו תביעה לביטול העסקה. לפני רכישה כדאי לשאול את היזם מה נמצא במגרש ומי אחראי לשיקום.

איפה עוד יש פרויקטים חדשים בתל אביב מלבד שדה דב?

בעיקר בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 בשכונות הוותיקות. ביד אליהו אושרו ארבעה פרויקטים שיחליפו כ-680 דירות ישנות בכמעט 2,000 חדשות, ברובע 4 נמכרות דירות יוקרה בפרויקטי תמ"א 38, ובצפון החדש יש פרויקטים קטנים של התחדשות עירונית.

האם זה זמן טוב לקנות דירה חדשה בתל אביב?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. המלאי הגדול, כ-9,500 דירות חדשות לפי גלובס בספטמבר 2026, נותן לרוכשים כוח מיקוח, בעיקר בתנאי תשלום. מנגד, השמאים מעריכים שהמחירים עצמם לא יורדים. ההחלטה תלויה ביכולת המימון, באופק הזמן ובפרויקט הספציפי.