מכרזי הקרקע של רמ"י ב-2026: למה כמעט מחצית נכשלים, ומה זה אומר למחירי הדירות בעוד כמה שנים

תשובה קצרה: מכרזי הקרקע למגורים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נמצאים בשפל של כמה שנים. לפי ניתוח של קבוצת יסודות על בסיס נתוני רמ"י, שפורסם בסוף יולי 2026, במחצית הראשונה של השנה פורסמו תוצאות ל-99 מתחמים בלבד, לעומת 268 בתקופה המקבילה ב-2025 ו-743 במחצית הראשונה של 2022. ומתוך אותם 99 מכרזים, 44 - כ-44.4% - הסתיימו בלי זוכה. בטווח הקצר זה לא משנה את מחיר הדירה שתקנו מחר, אבל קרקע שלא נמכרת היום היא פרויקט שלא ייבנה בעוד שלוש-ארבע שנים.

כדי להבין למה זה חשוב, צריך לזכור שרמ"י מנהלת כ-93% מהקרקעות בישראל, ולכן מכרזי הקרקע שלה הם בפועל "ברז" ההיצע של כל שוק הדירות החדשות. יזם שזוכה במכרז היום צריך לעבור תכנון, היתר בנייה, ליווי בנקאי ושנים של בנייה עד שהדירות מגיעות לשוק. לכן מה שקורה במכרזים עכשיו הוא אינדיקטור מקדים, הרבה יותר מאשר נתוני התחלות הבנייה וגמר הבנייה שמשקפים החלטות שהתקבלו לפני שנים.

הנתונים של יסודות מציירים שתי מגמות שקורות במקביל. הראשונה היא שהמדינה פשוט מפרסמת הרבה פחות מכרזים: ירידה של כ-63% בשנה אחת וכ-87% בתוך ארבע שנים. השנייה היא שגם מהמכרזים שכן מתפרסמים, חלק הולך וגדל נכשל. במחצית הראשונה של 2022 רק 6 מתוך 743 מכרזים (0.8%) נגמרו בלי זוכה; ב-2023 השיעור עלה לכ-12%, ב-2024 ל-16.4%, ב-2025 ל-20.1%, ובמחצית הראשונה של 2026 הוא זינק לכ-44.4%. בשורה התחתונה, רק 55 מכרזים הסתיימו בזכייה במחצית הראשונה של 2026, לעומת 214 בתקופה המקבילה אשתקד ו-737 במחצית הראשונה של 2022.

גם בכמות הדירות התמונה דומה. במכרזים שבהם זכו יזמים במחצית הראשונה של 2026 נכללו 7,664 יחידות דיור, ירידה של כ-49.7% לעומת התקופה הקודמת וכ-57% פחות מהמחצית הראשונה של 2022, אז נמכרו קרקעות ל-17,765 דירות. ההכנסות של המדינה מקרקע והוצאות פיתוח במכרזים שהצליחו צנחו לכ-2.93 מיליארד שקל, לעומת כ-14.92 מיליארד במחצית הראשונה של 2025 - ירידה של כ-80% והרמה הנמוכה ביותר בתקופה שנבדקה.

למה יזמים מפסיקים לגשת? ההסבר הראשון הוא מצב השוק עצמו. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עומד על כ-84 אלף יחידות, קבלנים מציעים הנחות ומבצעי מימון כמו 20/80 כדי למכור, ומימון הקרקע והבנייה יקר. יזם שעדיין יושב על דירות לא מכורות פחות ממהר להתחייב לקרקע חדשה לטווח ארוך. אבל ביסודות טוענים שזה לא כל הסיפור: לדברי מנכ"ל הקבוצה, אייל בלכר כהן, אי אפשר לתלות את המגמה רק בריבית או בהאטה בענף, ולרמ"י חסרה יציבות ניהולית ותוכנית שיווק סדורה, הוצאות הפיתוח שנקבעות לעיתים אינן מתאימות לכלכליות הפרויקט, ולעיתים יוצאים מכרזים שהקרקע בהם עוד לא בשלה. אלי רוזנטל, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ במחוז תל אביב והמרכז, מוסיף שהמכרזים מתרכזים בחודשים ספורים - לעיתים חמישה-שישה מכרזים גדולים נסגרים בדצמבר כדי לעמוד ביעדים השנתיים - וקורא לתוכנית שיווק רב-שנתית שתפזר אותם לאורך השנה.

התמונה בשטח לא אחידה, וזה אולי הנתון החשוב ביותר לקורא שעוקב אחרי אזור מסוים. בסבב תוצאות שפרסמה רמ"י ב-5 באוגוסט 2026, שני מתחמים רגילים באופקים (שכונת אפיקי נחל) עם כ-1,000 יחידות דיור משכו שש הצעות כל אחד, ובירוחם נמכרו כל 344 היחידות שהוצעו. מנגד, מכרז ל-562 יחידות בהר יונה ג' בנוף הגליל נסגר בלי אף הצעה, ובצפת נמכרו רק 367 מתוך 618 יחידות. גם בלוד נכשל מכרז ל-214 יחידות על רקע עודף דירות לא מכורות בעיר, בזמן שמכרז ל-596 דירות ב"רובע הבינלאומי" באותה עיר, שתוצאותיו פורסמו בפברואר 2026, משך לפחות ארבע הצעות לכל מתחם. כלומר, יזמים עדיין קונים קרקע - אבל בררנים הרבה יותר במיקום ובמחיר.

מה זה אומר לרוכשי דירות? בטווח הקרוב, השוק נשאר שוק של קונים: יש היצע גדול של דירות חדשות, ולרוכשים יש כוח מיקוח מול הקבלנים. אבל כמה מהגורמים בענף מזהירים שהתמונה עלולה להתהפך. ביסודות מעריכים שההשפעה על ההיצע תורגש רק בעוד שנתיים-שלוש, ושמואל להב זלמנוביץ', מנכ"ל חברת שיווק נדל"ן, מזהיר שאם שיווק הקרקעות לא יתייצב, כוח המיקוח עלול לחזור לידי היזמים ולדחוף מחירים כלפי מעלה. חשוב להדגיש שמדובר בהערכות של גורמים מהענף, שלחלקם יש אינטרס ברור בהגדלת השיווק ובהורדת מחירי הקרקע, ולא בתחזית רשמית. תחזיות בנק ישראל והאוצר ל-2027 לא כוללות מספר קונקרטי למחירי הדירות, ומה שיקרה בפועל תלוי גם בריבית, במצב הביטחוני ובהיקף ההגירה והגידול הטבעי.

עוד נקודה שכדאי לעקוב אחריה היא מכרזי הדיור המוזל. בסבב של אוגוסט נמכרו בהצלחה חלק ממתחמי "מחיר מטרה" בפריפריה - באופקים, ערד, צפת ושדרות - אך חלקם נשארו בלי הצעות. מי שמתכנן להירשם להגרלות דירה בהנחה צריך לדעת שמספר הדירות שיוצעו בשנים הקרובות תלוי ישירות בהצלחת המכרזים האלה, ומכרז שנכשל בדרך כלל מתפרסם מחדש רק בסבב מאוחר יותר, לעיתים בתנאים מעודכנים.

הנתונים בכתבה מבוססים על ניתוח קבוצת יסודות לנתוני רמ"י (פורסם ביולי 2026) ועל תוצאות המכרזים שפרסמה רמ"י באוגוסט 2026. ההערכות לגבי השפעה עתידית על המחירים הן של גורמים בענף ואינן תחזית מחייבת.

שאלות נפוצות

מה זה מכרז רמ"י ולמה הוא משפיע על מחירי הדירות?

רשות מקרקעי ישראל מנהלת כ-93% מהקרקעות בישראל ומשווקת אותן ליזמים במכרזים. כל מכרז מוצלח הוא פרויקט דירות חדש שיגיע לשוק בעוד כמה שנים, ולכן היקף המכרזים היום הוא אינדיקטור להיצע הדירות החדשות בעתיד. מחיר הקרקע במכרז הוא גם רכיב משמעותי בעלות הבנייה של היזם.

כמה מכרזי קרקע נכשלו ב-2026?

לפי ניתוח קבוצת יסודות על בסיס נתוני רמ"י, מתוך 99 מכרזים שתוצאותיהם פורסמו במחצית הראשונה של 2026, 44 (כ-44.4%) הסתיימו בלי זוכה. במחצית הראשונה של 2022 השיעור היה 0.8% בלבד.

האם הירידה במכרזים תגרום לעליית מחירי הדירות?

זה לא ודאי. גורמים בענף מעריכים שפחות קרקע משווקת היום תתורגם להיצע מצומצם יותר בעוד שנתיים-שלוש, ושזה עלול ללחוץ את המחירים כלפי מעלה. מנגד, כרגע יש מלאי של כ-84 אלף דירות חדשות לא מכורות, ומחירי הדירות מושפעים גם מהריבית, מהביקוש ומהמצב הכלכלי. אין תחזית רשמית שקושרת בין הנתונים.

למה יזמים לא ניגשים למכרזים?

הסיבות שעולות מהענף כוללות מלאי גדול של דירות לא מכורות, עלויות מימון גבוהות, הוצאות פיתוח שלא תמיד מתאימות לכלכליות הפרויקט, ריכוז של מכרזים רבים בחודשים ספורים ומכרזים על קרקע שעוד לא בשלה לבנייה. הביקוש משתנה מאוד לפי מיקום: באופקים ובירוחם היו מכרזים מוצלחים, בנוף הגליל מכרז גדול נסגר בלי הצעות.

האם זה משפיע על הגרלות דירה בהנחה?

באופן עקיף כן. חלק מהמכרזים במסלול הדיור המוזל ("מחיר מטרה") בפריפריה הצליחו וחלק נכשלו. מספר הדירות שיוצעו בהגרלות בשנים הקרובות תלוי בהצלחת המכרזים האלה, ומכרז שנכשל מתפרסם בדרך כלל מחדש בסבב מאוחר יותר.