מתי אפשר למכור דירה אחרי קנייה: 18 חודשים לפטור ממס שבח, משפרי דיור ודירה בהנחה

התשובה הקצרה: אין בחוק איסור כללי למכור דירה שקניתם זה עתה - אפשר למכור אותה גם אחרי חודש. השאלה האמיתית היא כמה זה יעלה. כדי למכור דירת מגורים יחידה בפטור ממס שבח צריך בדרך כלל להחזיק בה לפחות 18 חודשים מהיום שהיא הפכה לדירת מגורים, ולא למכור דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. מעבר לכך יש מגבלות שנובעות מסוג העסקה: משפרי דיור חייבים למכור את הדירה הישנה בתוך פרק זמן קצוב, ומי שזכה בדירה בהנחה מוגבל במכירה לשנים ארוכות.

הנושא עולה בעיקר אצל שלושה סוגי מוכרים. הראשון קנה דירה ראשונה ומגלה שהיא לא מתאימה - עבודה חדשה בעיר אחרת, ילד נוסף, או פשוט טעות בבחירה. השני הוא משפר דיור שכבר קנה דירה חדשה וחייב להיפטר מהישנה. השלישי זכה בהגרלה של דירה מסובסדת ורוצה לממש את הרווח. לכל אחד מהם חל סט כללים אחר, ולכן כדאי להבין קודם באיזה מצב אתם נמצאים לפני שמפרסמים מודעה. את התמונה הרחבה של תהליך המכירה, מהתמחור ועד הדיווח לרשות המסים, אפשר למצוא במדריך מכירת דירה.

הכלל המרכזי מגיע מסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, שמעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה. מאז הרפורמה שנכנסה לתוקף בינואר 2014 הפטור מותנה בכך שהמוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים מהיום שבו היא הפכה לדירת מגורים, ושלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי הסעיף הזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הניסוח "מהיום שהייתה לדירת מגורים" חשוב במיוחד למי שקנה דירה מקבלן: הספירה לא מתחילה ביום החתימה על החוזה אלא כשהדירה הושלמה וראויה למגורים, כך שמי שקנה דירה על הנייר וקיבל מפתח לפני חצי שנה עדיין רחוק מהרף. גם לפטור יש תקרה - בשנים 2024 עד 2027 היא מוקפאת על 5,008,000 שקל משווי המכירה, וחלק המחיר שמעליה חייב במס. אם נתקלתם במקורות ישנים שמדברים על "פטור פעם בארבע שנים", זה הכלל שחל לפני רפורמת 2014 ואינו רלוונטי למכירה היום.

מה קורה אם מוכרים לפני שעברו 18 חודשים? הדירה לא נחסמת למכירה, אבל המכירה לא תיהנה מהפטור לדירה יחידה, ויחול מס שבח רגיל. בפועל זה פחות מפחיד ממה שזה נשמע, כי מס שבח מוטל רק על הרווח הריאלי: ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, אחרי ניכוי הצמדה למדד והוצאות מוכרות כמו מס הרכישה ששולם, שכר טרחת עורך הדין ודמי התיווך. ביחיד שיעור המס על השבח הריאלי הוא 25%. ניקח דוגמה פשוטה להמחשה: דירה שנקנתה ב-2 מיליון שקל ונמכרת שנה אחר כך ב-2.1 מיליון. הרווח הנומינלי הוא 100 אלף שקל, ואחרי שמנכים את ההוצאות וההצמדה הוא קטן עוד יותר - כך שהמס, גם בתרחיש הגרוע, יהיה נמוך מ-25 אלף שקל. ומי שמוכר בהפסד או באותו מחיר, מה שקורה לא מעט בשוק של 2026 שבו המחירים ירדו בשנה האחרונה, כנראה לא ישלם מס שבח בכלל, גם בלי פטור. את החישוב המלא, כולל מה נחשב הוצאה מוכרת, פירטנו בכתבה על חישוב מס שבח במכירת דירה.

שיקול נוסף שמשתנה כשמוכרים מוקדם הוא "שריפת" הפטור. גם מי שעומד בתנאי 18 החודשים צריך לזכור שאחרי מכירה בפטור נפתח שעון חדש: אם תקנו דירה אחרת ותרצו למכור גם אותה, לא תוכלו להשתמש שוב בפטור לדירה יחידה עד שיעברו 18 חודשים ממכירת הדירה הקודמת. לכן מי שמתכנן כמה מעברים בפרק זמן קצר צריך לבדוק עם יועץ מס איזו מכירה כדאי "לסמן" לפטור ואיזו לא.

המצב השני, והנפוץ יותר, הוא משפר דיור שקנה דירה חדשה לפני שמכר את הישנה. כאן המגבלה לא נוגעת לשאלה מתי מותר למכור, אלא עד מתי חייבים. מי שקונה דירה חלופית נהנה ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק, וגם יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח בתנאים המקבילים. התקופה הזו השתנתה כמה פעמים בשנים האחרונות: מי שקנה את הדירה החלופית בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 חויב למכור בתוך 18 חודשים, במסגרת הוראת שעה, ומי שקנה מ-1 ביוני 2025 ואילך חזר לתקופה הקבועה בחוק - 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן הכללים נותנים מרווח נוסף שנספר ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה, כדי שעיכוב בבנייה לא יפיל את הרוכש. בנוסף, במרץ 2026 אישרה הכנסת הוראת שעה בעקבות המצב הביטחוני שהאריכה בשלושה חודשים את המועד למי שהתקופה שלו, כולה או חלקה, חלה בין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026. מי שלא מוכר בזמן מאבד את ההטבה וצריך להשלים את מס הרכישה לפי מדרגות דירה נוספת - 8% מהשקל הראשון - ולכן לוח הזמנים כאן קריטי יותר מכל שיקול אחר. מדרגות המס עצמן מופיעות בכתבה על מס רכישה על דירה יחידה, ואת הדרכים לגשר בין הקנייה למכירה פירטנו במדריך משפרי הדיור ובכתבה על הלוואת גישור.

המצב השלישי הוא דירה שנקנתה במסגרת תוכנית דיור מסובסד. מי שזכה בדירה בתוכנית "דירה בהנחה" (לשעבר מחיר למשתכן) מתחייב בחוזה שלא למכור אותה לתקופה ארוכה. בהגרלות של השנים האחרונות המגבלה הנפוצה היא חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה, לפי המוקדם מביניהם. בתקופה הזו מותר בדרך כלל להשכיר את הדירה, ובמקרים חריגים, כמו קושי כלכלי או גירושין, אפשר לפנות לוועדת חריגים ולבקש אישור למכירה מוקדמת. התנאים המדויקים נקבעים בתנאי המכרז ובחוזה של כל פרויקט, ולכן מי שמחזיק דירה כזו צריך לבדוק את החוזה שלו ולא להסתמך על כלל כללי. הרקע לשינויים בתוכנית מופיע בכתבה על דירה בהנחה ומחיר למשתכן.

גם למשכנתא יש מה להגיד על מכירה מוקדמת. כשמוכרים דירה ממושכנת, המשכנתא נפרעת מכספי הקונה, ופירעון מוקדם עלול לגרור עמלה. בשנים הראשונות של ההלוואה העמלה יכולה להיות משמעותית, בעיקר במסלולים בריבית קבועה כשהריבית במשק ירדה מאז שנלקחה ההלוואה - וזה בדיוק המצב ב-2026, אחרי שבנק ישראל הוריד את הריבית. בחלק מהמקרים אפשר במקום פירעון לבקש מהבנק להעביר את המשכנתא לדירה הבאה, אם קונים דירה חדשה באותו זמן. כדאי לבקש מהבנק דוח סילוקין לפני שקובעים מחיר, כדי לדעת כמה כסף יישאר ביד בפועל. איך מחושבת העמלה ומתי משתלם לשלם אותה הסברנו במדריך עמלת הפירעון המוקדם.

השורה התחתונה: מי שמחזיק דירה יחידה פחות משנה וחצי ושוקל למכור, צריך לעשות שני חישובים במקביל - כמה מס שבח ישלם בפועל אם ימכור עכשיו, ומה עלות ההמתנה עד שיעברו 18 החודשים. אם המכירה היא בהפסד או ברווח קטן, ייתכן שאין סיבה לחכות. משפר דיור, לעומת זאת, צריך להתחיל לשווק את הדירה הישנה כבר ביום שחתם על החדשה, ולא לחכות לרגע האחרון.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. כללי המיסוי תלויים בנסיבות האישיות ומשתנים מעת לעת, ולפני מכירה כדאי לבדוק את המצב הספציפי מול עורך דין, רואה חשבון או רשות המסים.

שאלות נפוצות

אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה ראשונה?

מבחינה חוקית אפשר למכור בכל רגע, אלא אם הדירה נקנתה בתוכנית מסובסדת שמגבילה מכירה. כדי ליהנות מפטור ממס שבח על דירה יחידה צריך להחזיק בה לפחות 18 חודשים מהיום שהפכה לדירת מגורים. מכירה מוקדמת יותר חייבת במס שבח רגיל של 25% על הרווח הריאלי בלבד.

מה קורה אם מוכרים דירה לפני 18 חודשים?

המכירה תקינה לגמרי, אבל לא תזכה בפטור לדירה יחידה. משלמים מס שבח על הרווח הריאלי, אחרי ניכוי הצמדה למדד והוצאות כמו מס רכישה, עורך דין ותיווך. אם הדירה נמכרת באותו מחיר או בהפסד, בדרך כלל לא יהיה מס לשלם בכלל.

מאיזה מועד סופרים את 18 החודשים בדירה מקבלן?

הספירה מתחילה מהיום שבו הדירה הפכה לדירת מגורים - כלומר כשהיא הושלמה וראויה למגורים - ולא מיום החתימה על החוזה עם הקבלן. מי שקנה על הנייר צריך לחשב לפי מועד סיום הבנייה.

תוך כמה זמן משפר דיור חייב למכור את הדירה הישנה?

מי שקנה דירה חלופית מ-1 ביוני 2025 ואילך צריך למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, ומי שקנה בין יוני 2023 למאי 2025 - בתוך 18 חודשים. ברכישה מקבלן יש מרווח נוסף שנספר ממועד קבלת הדירה החדשה. מי שלא עומד במועד משלים מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת.

מתי מותר למכור דירה בהנחה או מחיר למשתכן?

בהגרלות של השנים האחרונות אסור למכור במשך חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מיום הזכייה, לפי המוקדם. מותר בדרך כלל להשכיר בתקופה הזו, ובמקרים חריגים אפשר לפנות לוועדת חריגים. התנאים המחייבים מופיעים בחוזה של כל פרויקט.

האם צריך לשלם עמלה על המשכנתא כשמוכרים מוקדם?

כשהמשכנתא נפרעת לפני הזמן הבנק רשאי לגבות עמלת פירעון מוקדם, שעלולה להיות גבוהה במסלולים בריבית קבועה כשהריבית במשק ירדה. לפני המכירה כדאי לבקש דוח סילוקין ולבדוק אם אפשר להעביר את המשכנתא לדירה הבאה.