פרויקטים חדשים במודיעין 2026: שכונת המעיינות, מורשת, המע"ר ומה לבדוק לפני שקונים

מי שמחפש פרויקט חדש במודיעין ב-2026 ימצא שלושה מוקדים עיקריים: שכונת מורשת במערב העיר, שבה עדיין נבנים ונמכרים בניינים בשוק החופשי, שכונת המע"ר החדשה במרכז העיר, שנמצאת בשלבי תכנון ובנייה ראשונים, ושכונת המעיינות, שקיבלה תוקף ב-21 באוקטובר 2026 עם כ-3,575 יחידות דיור אבל עוד לא שווקה. לפי מאגר העסקאות של דירובוט, המחיר החציוני של דירה במודיעין מכבים רעות בין ינואר 2023 לאוגוסט 2026 עמד על כ-3.1 מיליון שקל, והמחיר החציוני למ"ר על כ-29,900 שקל, כך שמודיעין היא אחת הערים היקרות מחוץ לגוש דן.

שכונת המעיינות היא החדשה המשמעותית ביותר בעיר לשנים הקרובות. התוכנית, מד/100, קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל בשיתוף העירייה, הופקדה בסוף יוני 2026 וקיבלה תוקף בוועדה המחוזית מחוז מרכז באוקטובר. היא משתרעת על כ-550 דונם צמוד לשכונת הכרמים, מדרום לכביש 443 וממזרח לרחוב יהודה המכבי. מתוך 3,575 יחידות הדיור, 3,275 הן דירות רגילות ו-300 מיועדות לדיור מיוחד, דיור מוגן בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר או דירות קטנות של עד 55 מ"ר נטו. רוב הבנייה תהיה בגובה בינוני של כ-5 עד 9 קומות, לצד שני מגדלי מגורים בני 25 קומות, רחוב ראשי עם מסחר ותעסוקה, כ-101 דונם שטחים פתוחים וכ-60 דונם למוסדות ציבור. לפני האישור נדונו שלוש התנגדויות, ובהן דרישה של נתיבי ישראל לאסור חיבור תנועה ישיר לכביש 443 ולעדכן את נספח התחבורה של צומת מכבים. בדיווחים על האישור לא פורט אילו דרישות התקבלו.

המשמעות המעשית לקונה היא שאישור תוכנית הוא רק שלב ראשון. אחרי מתן התוקף רמ"י צריכה לשווק את הקרקע במכרזים, היזמים הזוכים צריכים להוציא היתרים, ורק אז מתחילה מכירת דירות. לא מצאנו פרסום על מועד המכרזים הראשונים בשכונה. מי שרואה מודעה על "דירה בשכונת המעיינות" בשלב הזה צריך לבדוק היטב מה בדיוק נמכר לו, מי היזם ומה מצב הקרקע, לפי הרשימה של מה לבדוק לפני שחותמים על דירה מקבלן.

מורשת היא כיום השכונה שבה מתרכז רוב ההיצע החדש שאפשר לקנות בפועל. לפי סקירה מיולי 2025, השכונה משתרעת על כ-1,600 דונם ומתוכננת לכ-4,300 יחידות דיור, וכ-70% מהן, כ-3,000 דירות, שווקו בשנים 2017 עד 2020 במסגרת מחיר למשתכן. היזם הבולט בשכונה הוא דונה, שלפי האתר שלה בנתה ובונה בה כ-650 דירות בשוק החופשי, ובפרויקט Crown שלה מוצגים מועדי אכלוס של 6 עד 15 חודשים מהחוזה. גם פרץ בוני הנגב בנתה בשכונה. באותה סקירה דווח על ירידה של כ-10% עד 15% במחירי היד השנייה בשכונה בשנה-שנתיים שקדמו לה, אחרי שיא ב-2023, ובמקביל על מחיר ממוצע של כ-3.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים חדשה. לפי דירובוט, מורשת היא גם השכונה עם הכי הרבה עסקאות בעיר מאז 2023, 597 עסקאות, בחציון של כ-29,100 שקל למ"ר.

כשמשווים בין פרויקט קרוב לאכלוס במורשת לבין פרויקט שרק התחיל, ההבדל הוא לא רק במחיר. בפרויקט שמסיים בנייה רואים את הבניין, את השכונה ואת התשתיות, אבל משלמים את רוב המחיר מהר. בפרויקט בתחילת דרכו משלמים בשלבים לפי התקדמות הבנייה ולוקחים סיכון של עיכובים. ההשוואה המלאה מופיעה במדריך לדירה על הנייר מול דירה קרובה לאכלוס, ואת מנגנון התשלומים מסביר המדריך ללוח התשלומים בדירה מקבלן.

שכונת המע"ר במרכז העיר היא הפרויקט העירוני של מודיעין. לפי תוכנית המתאר מד/2040, המע"ר החדש אמור להשתרע על כ-1,300 דונם ולשלב תעסוקה, מגורים, מסחר ומלונאות, ובחלקו הצפוני תוכננו בעתיד עוגנים כמו אוניברסיטה ובית חולים. לפי כתבה ממאי 2026, ב-2022 היו בשכונה 663 דירות, והתוכנית מדברת על כ-1,250 דירות עד 2030. בין היזמים שבונים בשכונה הוזכרו י. זילברמינץ ובנו, קבוצת גלעד מאי וקבוצת עזריאלי. באותה כתבה צוין שדירות 5 חדרים חדשות בשכונה מתומחרות בכ-16% מעל הממוצע העירוני, בעוד שדירות קטנות כמעט זהות לממוצע. מי שמחפש עירוניות, הליכה ברגל ותחנת רכבת קרובה ימצא כאן משהו שקשה למצוא בשאר העיר, אבל צריך לזכור שחלק מהעוגנים עדיין בתכנון בלבד.

גם בתוך מודיעין יש פערים גדולים. לפי דירובוט, השכונה היקרה ביותר במחיר למ"ר היא מוריה (כ-35,900 שקל), ואחריה השבטים (כ-32,900 שקל) ואבני חן (כ-32,300 שקל), ואילו הכרמים, השכנה של שכונת המעיינות העתידית, היא הזולה ביותר ברשימה, עם כ-26,300 שקל למ"ר. כשמשווים מחיר של פרויקט חדש למחירי השכונה, כדאי להשוות לפי מחיר למ"ר אמיתי, כולל מרפסות, חניות ומחסן, ולפי תנאי ההצמדה, כפי שמוסבר במדריך להשוואה בין פרויקטים חדשים באותו אזור. בשוק שבו חלק מהקבלנים מציעים מבצעי מימון, שווה גם לקרוא מה הסיכון בעסקאות 20/80 והלוואות קבלן ואיך מנהלים משא ומתן על המחיר. לתמונה הרחבה של העיר והיישובים סביבה, ראו את הכתבה על מודיעין וישובי הלוויין.

המחירים בכתבה מבוססים על חציונים ממאגר עסקאות רשומות ועל דיווחים בתקשורת, ואינם הצעת מחיר של יזם מסוים. סטטוס התוכניות נכון למועד הפרסום.

שאלות נפוצות

אילו פרויקטים חדשים יש במודיעין ב-2026?

ההיצע החדש שאפשר לקנות בפועל מתרכז בעיקר בשכונת מורשת, שבה בונים בין היתר דונה ופרץ בוני הנגב, ובשכונת המע"ר במרכז העיר, שבה פעילים בין היתר זילברמינץ, גלעד מאי ועזריאלי. שכונת המעיינות, עם 3,575 יחידות דיור, קיבלה תוקף באוקטובר 2026 אבל הקרקע בה עוד לא שווקה ליזמים.

מה זו שכונת המעיינות במודיעין?

שכונה חדשה על כ-550 דונם צמוד לשכונת הכרמים, מדרום לכביש 443, לפי תוכנית מד/100 של רמ"י והעירייה. היא כוללת 3,275 דירות רגילות, 300 יחידות דיור מיוחד, שני מגדלים בני 25 קומות ובנייה בגובה של כ-5 עד 9 קומות. הוועדה המחוזית מחוז מרכז נתנה לה תוקף ב-21 באוקטובר 2026.

כמה עולה דירה חדשה במודיעין?

לפי סקירה מיולי 2025, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעיר היה כ-3.2 מיליון שקל. לפי מאגר דירובוט, החציון של כלל העסקאות בעיר מינואר 2023 עד אוגוסט 2026 הוא כ-3.1 מיליון שקל וכ-29,900 שקל למ"ר, עם פערים בין כ-26,300 שקל למ"ר בהכרמים לכ-35,900 שקל במוריה.

מתי יתחילו למכור דירות בשכונת המעיינות?

לא פורסם מועד. אחרי מתן תוקף לתוכנית, רמ"י צריכה לשווק את המגרשים במכרזים, והיזמים הזוכים צריכים לקבל היתרי בנייה לפני שמתחילה מכירה. בדרך כלל מדובר בתהליך של שנים ולא חודשים.

האם מחירי הדירות במורשת ירדו?

סקירה מיולי 2025 דיווחה על ירידה של כ-10% עד 15% במחירי היד השנייה בשכונה בשנה-שנתיים שקדמו לה, אחרי שיא ב-2023. מדובר בדיווח מקומי ולא בנתון רשמי, ולכן כדאי לבדוק עסקאות אחרונות ברחוב הספציפי לפני קנייה.