היקף המשכנתאות בספטמבר 2026: 8.7 מיליארד שקל בחודש החגים, ולמה הציבור לוקח יותר משכנתאות בשוק דירות חלש

התשובה הקצרה: לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו באמצע אוקטובר 2026, הציבור נטל בספטמבר משכנתאות לדיור בהיקף של כ-8.7 מיליארד שקל, ירידה של כ-20.5% לעומת אוגוסט. אבל הירידה נובעת כמעט כולה מחגי תשרי: בחישוב לפי יום עסקים הקצב דווקא עלה בכ-3%, ומתחילת השנה נלקחו משכנתאות לדיור בהיקף של כ-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

הפער בין שני הנתונים האלה הוא כל הסיפור. מצד אחד, ספטמבר נראה כמו חודש חלש: כ-8.66 מיליארד שקל למשכנתאות לדיור, או כ-9.1 מיליארד שקל כשמוסיפים הלוואות לכל מטרה בערבות דירה, לעומת כ-10.9 מיליארד שקל באוגוסט. לפי הדיווחים, ההיקף נמוך גם בכ-2% מספטמבר 2025. מצד שני, התאחדות יועצי המשכנתאות חישבה את הנתון לפי ימי עסקים, כשערבי חג וימי חול המועד נספרים כחצי יום, והגיעה לכ-536 מיליון שקל ליום עסקים בספטמבר לעומת כ-520 מיליון שקל באוגוסט. במילים אחרות, הבנקים פשוט עבדו פחות ימים, וקצב הביקוש לאשראי לא נחלש. זו תופעה עונתית מוכרת: בשנים 2024 ו-2025, כשחגי תשרי נפלו באוקטובר, נרשמו באותו חודש ירידות חודשיות של כ-19% וכ-23% בהתאמה.

התמונה המצטברת חזקה יותר מכל נתון חודשי. ההיקף של כ-88.3 מיליארד שקל במשכנתאות לדיור מתחילת 2026 (כ-93.3 מיליארד שקל כולל הלוואות לכל מטרה) גבוה בכ-12% מהתקופה המקבילה אשתקד, ולפי ההתאחדות הקצב השנתי אפילו מעט מעל הרמות שנרשמו בשנות השיא 2021 ו-2022. זה נתון מפתיע על רקע מה שקורה בשוק הדירות עצמו, שבו מדד מחירי הדירות של הלמ"ס ירד ב-1.8% בהשוואה שנתית (יולי-אוגוסט 2026 מול יולי-אוגוסט 2025), עם ירידות בכל ששת המחוזות.

איך שוק אשראי "רותח", כלשון ההתאחדות, מתיישב עם שוק דירות חלש? ההסבר המרכזי נמצא במבצעי המימון של הקבלנים. בעסקאות 20/80 והלוואות קבלן הרוכש משלם בחתימה רק חלק קטן מהמחיר, ואת היתרה, שבה נדרשת המשכנתא, הוא מממן רק קרוב למסירה. לכן חלק ניכר מהמשכנתאות שנרשמות ב-2026 משקף עסקאות שנחתמו לפני שנה ושנתיים, ולא קניות חדשות. גם משכנתאות לדירות על הנייר משוחררות בשלבים לפי התקדמות הבנייה, כפי שמוסבר במדריך על משכנתא לדירה על הנייר, כך שהן ממשיכות "לטפטף" לנתונים לאורך זמן. והמבצעים לא נעלמו: לפי נתוני משרד האוצר, באוגוסט 2026 נמכרו בהטבות מימון כ-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שהמשרד עוקב אחריהם, שיא מתחילת השנה, לעומת כחמישית במאי.

נתוני העסקאות בשטח מציגים תמונה מתונה הרבה יותר. לפי הלמ"ס, באוגוסט 2026 נמכרו כ-7,370 דירות, כ-5% פחות מביולי, מהן כ-3,320 דירות חדשות וכ-4,050 דירות יד שנייה. משרד האוצר, שמודד בשיטה מעט שונה, מנה 7,532 רכישות באוגוסט, ירידה של 1% לעומת אוגוסט 2025, ובשוק החופשי בלבד, בלי דירות בסבסוד ממשלתי, 6,242 עסקאות, ירידה של 5% בהשוואה שנתית. הבדל משמעותי נוסף הוא בזהות הקונים: רוכשי הדירה הראשונה עלו בכ-12% בהשוואה שנתית, בעוד משפרי הדיור ירדו בכ-27%. מי שרוצה להעמיק בתנודות החודשיות יכול לקרוא את הניתוח על היקף עסקאות הדיור ב-2026.

גם הרכב המשכנתאות משתנה. בספטמבר עלה משקל מסלול הפריים מכ-24% לכ-26% מהמשכנתאות החדשות, בעיקר על חשבון מסלול הריבית המשתנה הלא צמודה, ומשקל המסלולים הצמודים למדד ירד לכ-8% בלבד, רמה נמוכה של שנים. הריבית המשוקללת על המשכנתאות שניתנו ירדה מכ-4.38% לכ-4.35%. הנטייה לפריים משקפת הימור של הלווים על המשך הורדות הריבית: בנק ישראל הוריד את הריבית בתחילת ספטמבר 2026 ב-0.25 נקודת אחוז לרמה של 3.25%, ובהתאם ריבית הפריים עומדת על 4.75%. החלטת הריבית הבאה צפויה ב-21 באוקטובר 2026. מי שמתלבט בין המסלולים יכול להיעזר בהשוואה בין פריים לריבית קבועה לא צמודה, וכדאי לזכור שמה שנראה כהימור משתלם כשהריבית יורדת מתהפך אם המגמה נעצרת.

עוד נתון שכדאי לשים לב אליו הוא משקל הלוואות הגישור, שירד מעט מ-13.0% ל-12.8%. הלוואות אלה משמשות בעיקר משפרי דיור שקונים לפני שמכרו, ומשקלן הגבוה יחסית מתיישב עם הקושי של אותם משפרים למכור את הדירה הקיימת בשוק איטי. במקביל, ההון העצמי שרוכשים מביאים הולך ומצטמצם, כפי שעולה מהנתונים על שיעור המימון הממוצע במשכנתאות.

מה זה אומר למי שמתכנן לקנות? היקף משכנתאות גבוה אינו בהכרח סימן לביקוש חזק לדירות, ולכן הוא לא מעיד שהמחירים עומדים לזנק. נתוני המחירים, מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, שעמד לפי הלמ"ס על כ-85,680 דירות בסוף אוגוסט, וקצב ההטבות של הקבלנים מצביעים דווקא על שוק שבו לקונים יש כוח מיקוח. מנגד, העלייה בנטילת המשכנתאות פירושה שחלק גדול מהציבור ממנף את עצמו בתקופה של ריבית יורדת, ומי שנכנס עכשיו למשכנתא בשיעור פריים גבוה צריך לבדוק מה יקרה להחזר החודשי אם הריבית תפסיק לרדת. נתון של חודש בודד, במיוחד חודש חגים, אינו מגדיר מגמה, ונתוני אוקטובר צפויים להתפרסם בנובמבר.

הנתונים בכתבה מבוססים על פרסומי בנק ישראל, הלמ"ס ומשרד האוצר כפי שדווחו באוקטובר 2026, ועשויים להתעדכן. אין לראות בכתבה ייעוץ פיננסי או המלצה לבחירת מסלול משכנתא.

שאלות נפוצות

כמה משכנתאות נלקחו בספטמבר 2026?

לפי נתוני בנק ישראל, בספטמבר 2026 ניטלו משכנתאות לדיור בהיקף של כ-8.66 מיליארד שקל, וכ-9.1 מיליארד שקל כולל הלוואות לכל מטרה בערבות דירה. מדובר בירידה של כ-20.5% לעומת אוגוסט, שנבעה בעיקר ממיעוט ימי העבודה בחגי תשרי.

האם הירידה בהיקף המשכנתאות בספטמבר מעידה על האטה בשוק?

לא בהכרח. בחישוב לפי יום עסקים, כשערבי חג וחול המועד נספרים כחצי יום, הקצב עלה בכ-3% לכ-536 מיליון שקל ליום, לעומת כ-520 מיליון באוגוסט. ירידות דומות נרשמו גם בחודשי החגים של 2024 ו-2025.

כמה משכנתאות נלקחו מתחילת 2026?

מתחילת 2026 ועד סוף ספטמבר ניטלו משכנתאות לדיור בהיקף של כ-88.3 מיליארד שקל, וכ-93.3 מיליארד שקל כולל הלוואות לכל מטרה. זו עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, וקצב שנתי שמעט עולה על שנות השיא 2021 ו-2022.

למה נלקחות יותר משכנתאות אם מחירי הדירות יורדים?

הסיבה העיקרית היא מבצעי מימון של קבלנים, כמו 20/80, שבהם הרוכש לוקח את המשכנתא רק קרוב למסירה. כך חלק מהמשכנתאות של 2026 משקף עסקאות שנחתמו לפני שנה-שנתיים. גם שחרור משכנתאות בשלבים לדירות על הנייר תורם לפער בין נתוני האשראי לנתוני העסקאות.

איזה מסלול משכנתא צובר פופולריות ב-2026?

מסלול הפריים. בספטמבר 2026 עלה משקלו מכ-24% לכ-26% מהמשכנתאות החדשות, בזמן שהמסלולים הצמודים למדד ירדו לכ-8%. ריבית הפריים עומדת על 4.75% מאז הורדת הריבית של בנק ישראל ל-3.25% בתחילת ספטמבר 2026.

מה הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות?

לפי נתוני ספטמבר 2026, הריבית המשוקללת על המשכנתאות שניתנו ירדה מכ-4.38% לכ-4.35%. הריבית שכל לווה מקבל בפועל תלויה בתמהיל המסלולים, בתקופה, באחוז המימון ובפרופיל האישי, ולכן כדאי להשוות הצעות בין כמה בנקים.