רמת גן וגבעתיים 2026: מחירי הדירות, השכונות והפרויקטים החדשים בהתחדשות העירונית

רמת גן וגבעתיים הן שתי ערים צמודות לתל אביב, אבל מבחינת מחיר הן לא אותו שוק. לפי נתוני היצע של יד2 מאפריל 2026, דירת 3 חדרים ברמת גן מוצעת בממוצע בכ-2.8 מיליון ₪, כ-36,500 ₪ למ"ר. בגבעתיים המחיר החציוני של העסקאות שנרשמו בשנים 2023 עד אמצע 2026 עומד על כ-3.48 מיליון ₪, כ-42,000 ₪ למ"ר. בשתי הערים רוב הדירות החדשות מגיעות מפרויקטים של פינוי בינוי, ולא מבנייה על קרקע פנויה.

בנתונים צריך לזכור הבדל אחד: הנתון של רמת גן הוא מחיר מבוקש במודעות, והנתון של גבעתיים הוא חציון של עסקאות סגורות לאורך כשלוש שנים. לכן אי אפשר להשוות אותם אחד לאחד, אבל הכיוון ברור: גבעתיים, העיר הקטנה והצפופה יותר, יקרה למ"ר מרמת גן. ברמת גן המחירים המבוקשים אפילו ירדו מעט בשנה האחרונה: לפי אותו פרסום, דירת 5 חדרים ירדה מכ-4.33 מיליון ₪ במאי 2025 לכ-4.12 מיליון ₪. זה מתיישב עם הקירור שנמדד במחוז תל אביב כולו, שעליו הרחבנו בסקירת מרכז מול פריפריה.

ברמת גן הפערים בין השכונות גדולים, ועיקרם בגיל הבניין. לפי עסקאות שפורסמו באביב 2026, דירות 2 ו-3 חדרים בבניינים משנות ה-50 עד ה-70, ברחובות כמו ביאליק, הרא"ה ושדרות ירושלים, נמכרו בכ-1.8 עד 2.3 מיליון ₪. דירות בגודל דומה בפרויקטים שעדיין בבנייה נמכרו בכ-2.8 עד 3.3 מיליון ₪. השכונות שמושכות את רוב הבנייה החדשה הן אלה שליד ציר ז'בוטינסקי ותחנות הקו האדום, שפועל מאוגוסט 2023: הראשונים, נווה יהושע, הגפן ומרכז העיר. על השפעת הרכבת על המחירים לאורך התוואי כתבנו בנפרד בניתוח הרכבת הקלה בגוש דן.

כשמחפשים פרויקטים חדשים ברמת גן, צריך להבין שרובם עדיין בשלבי תכנון. ב-25 במאי 2026 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב להפקדה שש תוכניות התחדשות בעיר. התוכניות כוללות הריסה של 445 דירות ישנות ובנייה של כ-1,500 דירות חדשות. הגדולה בהן נמצאת בצומת בן גוריון-הרא"ה-הגת: 400 דירות בשני מגדלים של עד 45 קומות, במקום 106 דירות. ברחוב פנחס רוטנברג (שיכון מזרחי) מתוכנן מגדל עם 200 דירות. בנווה יהושע מתוכננות כ-330 דירות בשלושה מגדלים, ולצדן בניין עם 48 דירות קטנות בלי חניה, בגלל הקרבה לרכבת הקלה. ברחוב נגבה, ליד גן גולדין, מתוכננות 210 דירות. בשכונת הגפן, בציר אבא הלל-חירות, מתוכנן מגדל עם 200 דירות. בפברואר 2026 אושרה להפקדה גם תוכנית של תדהר בשכונת הראשונים, על ציר ז'בוטינסקי ליד תחנת הרכבת הקלה. התוכנית כוללת מגדל של עד 60 קומות עם כ-320 דירות, במקום כ-84 דירות קיימות.

הפקדה איננה אישור סופי. אחריה מגיעים שלב ההתנגדויות, מתן תוקף, היתר בנייה ורק אז הבנייה עצמה. לכן דירה מהיזם בפרויקטים כאלה תהיה זמינה למכירה בדרך כלל רק כמה שנים קדימה. מי שמחפש דירה חדשה ברמת גן היום יקנה בפועל בפרויקטים שכבר קיבלו היתר ונמצאים בבנייה. בפרויקט כזה כדאי לבדוק את הנקודות שפירטנו במדריך לקניית דירה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי: מצב הדיירים הוותיקים, ההיתר והליווי הבנקאי.

גבעתיים כמעט שאין בה קרקע פנויה, ולכן כמעט כל הבנייה החדשה בה היא התחדשות עירונית. התוכנית הגדולה בעיר היא תוכנית שכונת גבעת רמב"ם. הוועדה המחוזית אישרה אותה סופית בינואר 2023, והיא מאפשרת להוסיף עד 3,827 דירות לכ-3,047 הדירות הקיימות, על שטח של כ-340 דונם. בלב השכונה הבנייה מוגבלת לעשר קומות לכל היותר, לאורך דרך רבין מותרים מגדלים של עד 35 קומות, ובדרך השלום עד 45 קומות. אחד המתחמים הראשונים שמקודמים מכוח התוכנית הוא מתחם חנה סנש: במרץ 2024 נבחרו בו אזורים ואשדר במכרז דיירים, לפרויקט של כ-900 דירות חדשות במקום יותר מ-330 דירות. בצפון-מערב העיר אישרה הוועדה המחוזית ביולי 2024 תוכנית של קבוצת תדהר ברחוב עליית הנוער. התוכנית כוללת שני מגדלים בני 30 קומות עם 222 דירות, ובית ספר של 16 כיתות שמשולב בשטחי התעסוקה.

גם בגבעתיים יש פער מחירים בין דירה ישנה לחדשה, והוא בולט במיוחד בגבעת רמב"ם. לפי סקירה מתחילת 2026, דירות חדשות בשכונה נמכרות בכ-52,000 עד 55,000 ₪ למ"ר, ודירות ישנות בכ-40,000 עד 45,000 ₪ למ"ר. מנגד, דיווחים מהשטח מעידים שחלק מהמתחמים בתוכנית נתקעו: לפי אנשי מקצוע ובעלי דירות, מגבלות הגובה, המטלות הציבוריות ועלויות הביצוע הפכו חלק מהפרויקטים ללא כלכליים. לכן, לפני שקונים דירה ישנה בגבעתיים בתמחור של "דירה שתהפוך לחדשה", כדאי לבדוק באיזה שלב באמת נמצא המתחם, כפי שמוסבר במדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי. חשוב גם להיות מציאותיים לגבי לוח הזמנים של פינוי בינוי.

בתחבורה, הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור בשתי הערים, ונת"ע צופה שייפתח לציבור ב-2028. הקו האדום כבר עובר ברמת גן, ובעתיד מתוכנן גם המטרו של גוש דן, שנמצא עדיין בשלבים מוקדמים. מי שמשווה בין פרויקטים חדשים באותו אזור, למשל שני מגדלים על אותו ציר ברמת גן, צריך להשוות יותר ממחיר המודעה. במדריך להשוואת פרויקטים חדשים פירטנו איך מחשבים מחיר למ"ר אמיתי, ומה חלקו של המחיר שצמוד למדד.

הנתונים בכתבה מבוססים על פרסומים ומאגרי עסקאות מ-2026 ועל החלטות של מוסדות התכנון. מספרי הדירות בתוכניות שהופקדו עשויים להשתנות עד אישורן הסופי. אין לראות בכתבה ייעוץ השקעות.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה ברמת גן ב-2026?

לפי נתוני היצע של יד2 מאפריל 2026, דירת 3 חדרים ברמת גן מוצעת בממוצע בכ-2.8 מיליון ₪, ודירת 4 חדרים בכ-3.28 מיליון ₪. אלה מחירים מבוקשים ולא מחירי עסקאות. דירות ישנות בשכונות הוותיקות נמכרות בפחות, ודירות בפרויקטים חדשים ביותר.

האם גבעתיים יקרה יותר מרמת גן?

כן, במחיר למ"ר. המחיר החציוני בעסקאות בגבעתיים בשנים 2023 עד 2026 עמד על כ-42,000 ₪ למ"ר. ברמת גן המחיר המבוקש הממוצע לדירת 3 חדרים היה כ-36,500 ₪ למ"ר באפריל 2026. הנתונים נמדדו בשיטות שונות, ולכן הפער מקורב.

אילו פרויקטים חדשים מתוכננים ברמת גן?

במאי 2026 אושרו להפקדה שש תוכניות פינוי בינוי עם כ-1,500 דירות חדשות, בין היתר בצומת בן גוריון-הרא"ה, בנווה יהושע, ברחוב נגבה ובשכונת הגפן. בפברואר 2026 אושרה להפקדה תוכנית של תדהר למגדל של עד 60 קומות בשכונת הראשונים. אלה עדיין תוכניות בשלב ההפקדה, ולא פרויקטים בשיווק.

מה המצב של תוכנית גבעת רמב"ם בגבעתיים?

התוכנית אושרה סופית בינואר 2023, והיא מאפשרת להוסיף עד 3,827 דירות. מתחמים מסוימים מתקדמים, כמו מתחם חנה סנש שבו נבחרו אזורים ואשדר לפרויקט של כ-900 דירות. לפי דיווחים מ-2026, מתחמים אחרים נתקעו בגלל שיקולים כלכליים.

מתי הקו הסגול יגיע לגבעתיים ולרמת גן?

לפי נת"ע, הקו הסגול צפוי להיפתח לציבור ב-2028. מדובר במועד מתוכנן שכבר נדחה בעבר, ולכן כדאי לעקוב אחרי העדכונים הרשמיים.