הערת אזהרה בקניית דירה: למה רושמים אותה מיד אחרי החתימה

הערת אזהרה היא רישום בפנקס המקרקעין (הטאבו) שמודיע לכל מי שבודק את הנכס שבעל הדירה התחייב בכתב לבצע בה עסקה, למשל למכור אותה לכם. כל עוד ההערה רשומה, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום עסקה שסותרת אותה, אלא בהסכמתכם או לפי צו של בית משפט. לכן הערת אזהרה היא ההגנה הראשונה והחשובה ביותר של קונה דירה בפרק הזמן שבין החתימה על החוזה לבין רישום הבעלות על שמו, פרק זמן שיכול להימשך חודשים ולפעמים שנים.

הבסיס החוקי נמצא בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין. סעיף 126 מאפשר לרשום הערה על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, או להימנע מעסקה, וסעיף 127 קובע את התוצאה: אחרי שההערה נרשמה, עסקה נוגדת לא תירשם. הדוגמה הקלאסית היא מוכר שחתם איתכם על חוזה ואחר כך מנסה למכור את אותה דירה לקונה נוסף שמציע יותר. אם רשמתם הערת אזהרה, הקונה השני לא יוכל לרשום את הדירה על שמו. אם לא רשמתם, אתם עלולים למצוא את עצמכם במאבק משפטי ארוך על דירה ששילמתם עליה כסף.

ההגנה לא מסתכמת במוכר שמנסה לעשות עסקה כפולה. לפי סעיף 127(ב) לחוק, אם אחרי רישום ההערה מוטל עיקול על הדירה, או שנפתחים נגד המוכר הליכי חדלות פירעון, זכויותיכם לא נפגעות כל עוד ההערה רשומה. נושה של המוכר שיגיע אחריכם יעמוד בתור אחריכם. זו בדיוק הסיבה שעורכי דין ממליצים לרשום את ההערה מוקדם ככל האפשר, ולא לחכות לתשלום הגדול או למסירה. כדאי לזכור שההגנה היא על ההתחייבות כלפיכם, ולא תעודת ביטוח מוחלטת: נאמן או מפרק עדיין יכולים לתקוף את העסקה עצמה, אבל רק מטעמים שהיו עומדים להם גם אילו העסקה הייתה מושלמת במועד.

בעסקת יד שנייה, הנוהג המקובל הוא לרשום את ההערה מיד אחרי החתימה על חוזה רכישת הדירה, ולפני שהמוכר מקבל לידיו סכום משמעותי. במקרים רבים עורך הדין של הקונה מתנה את העברת התשלום הראשון למוכר ברישום ההערה, או מחזיק את הכסף בנאמנות עד שההערה רשומה. מהצד של המוכר, כדאי שהחוזה יגביל את זכות הרישום ושהקונה יחתום מראש על ייפוי כוח לביטול ההערה אם העסקה לא תושלם, כדי שהנכס לא יישאר "תקוע" עם הערה של קונה שנעלם. זה גם חלק מהשיקולים בכל מכירת דירה, שלב אחרי שלב.

בדירה מקבלן, הערת אזהרה היא אחת מהבטוחות שהחוק מחייב. סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע שמוכר לא יקבל מהקונה סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם נתן אחת מהבטוחות שהחוק מונה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתה ראשונה לטובת הקונה, העברת הבעלות על שמו, או רישום הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע. התנאי בהערת אזהרה הוא שלא רשומים לפניה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שגוברים עליה. בפועל, ברוב הפרויקטים הקבלן נותן ערבות חוק המכר על כל תשלום, ובנוסף נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה. מומלץ לבדוק שההערה מתארת את הדירה בדיוק לפי החוזה, כולל קומה, כיווני אוויר ומספר הדירה בתוכנית, ושהיא נרשמת בפועל ולא נשארת הבטחה בחוזה. מי שקונה דירה חדשה ימצא את התמונה המלאה במדריך איך חוק המכר מגן על מי שקונה דירה מקבלן.

כשקונים עם משכנתא, נרשמת בדרך כלל הערת אזהרה נוספת, הפעם לטובת הבנק. הבנק משחרר כסף למוכר לפני שהדירה רשומה על שם הקונה, ולכן הוא צריך הגנה עד שאפשר יהיה לרשום משכנתא של ממש. בשלב הזה נחתם בדרך כלל כתב התחייבות משולש בין הבנק, הקונה והמוכר, שבו המוכר מתחייב להחזיר לבנק את הכסף אם העסקה לא תושלם. ההערה לטובת הבנק נמחקת כשנרשמת המשכנתא, וזה אחד הדברים שבודקים כבר בשלב של אישור עקרוני למשכנתא ובתיאום מול עורך הדין.

איך רושמים בפועל? מגישים ללשכת רישום המקרקעין טופס "בקשה לרישום הערת אזהרה", חתום בידי הצדדים. החתימות צריכות להיות מאומתות בידי עורך דין או פקיד הלשכה, ולבקשה מצרפים את ההתחייבות בכתב של בעל הזכויות (בדרך כלל החוזה או כתב התחייבות) וקבלה על תשלום האגרה. עורכי דין יכולים להגיש את הבקשה גם באופן מקוון באתר הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. האגרה עצמה נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנת מעת לעת, והיא סכום קטן ביחס לגודל העסקה, אבל עלות השירות של עורך הדין משתנה ממשרד למשרד ולרוב כלולה בשכר הטרחה על העסקה כולה. אם אתם לא יכולים להגיע לחתימה, אפשר לעשות זאת באמצעות ייפוי כוח בעסקת נדל"ן.

דירה שלא רשומה בטאבו היא מקרה אחר. כשהזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ולא בלשכת רישום המקרקעין, אין פנקס שבו אפשר לרשום הערת אזהרה רגילה, וההגנה המקבילה מתבצעת ברישום התחייבות או משכון לפי הנהלים של אותו גוף. לפני שחותמים כדאי לברר בדיוק איפה רשומה הדירה: טאבו, רמ"י או חברה משכנת, כי ממנו נגזר גם סוג ההגנה שתקבלו.

הערת אזהרה אינה פגה מעצמה. היא נשארת בנסח הטאבו עד שמוחקים אותה, וזו נקודה שמפתיעה מוכרים רבים שמגלים הערה ישנה של עסקה שבוטלה לפני שנים. מחיקה נעשית בהסכמת מי שההערה רשומה לטובתו, בדרך כלל באמצעות ייפוי כוח או בקשת ביטול חתומה ומאומתת, ואם הוא מסרב או לא ניתן לאתר אותו, צריך לפנות לבית המשפט. בסיום עסקה רגילה, ההערה של הקונה מתבטלת כשהבעלות נרשמת על שמו, ובדירה מקבלן זה קורה במסגרת רישום הדירה בטאבו. לכן, גם לפני שקונים וגם לפני שמוכרים, שווה להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק אילו הערות רשומות על הנכס ולטובת מי.

המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. כל עסקה שונה, ומומלץ לבצע את רישום ההערה ובדיקת הנסח באמצעות עורך דין מקרקעין.

שאלות נפוצות

מה זה הערת אזהרה בטאבו?

הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין שמודיע לציבור שבעל הנכס התחייב לבצע בו עסקה, למשל למכור אותו לקונה מסוים. כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת מי שההערה רשומה לטובתו או צו בית משפט.

מתי רושמים הערת אזהרה בקניית דירה יד שנייה?

מקובל לרשום אותה מיד אחרי החתימה על החוזה, ולפני שהמוכר מקבל סכום משמעותי. עורך הדין של הקונה מתנה לרוב את העברת התשלום הראשון ברישום ההערה או מחזיק את הכסף בנאמנות עד שהיא נרשמת.

האם קבלן חייב לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה?

לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), קבלן לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי לתת אחת מהבטוחות שבחוק, והערת אזהרה היא אחת מהן. ברוב הפרויקטים ניתנת ערבות חוק המכר, ובנוסף נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש.

כמה עולה לרשום הערת אזהרה?

האגרה הממשלתית נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות), מתעדכנת מעת לעת והיא נמוכה ביחס לגודל העסקה. את הסכום המעודכן אפשר לבדוק באתר הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. שכר הטרחה של עורך הדין על הרישום משתנה ולרוב כלול בשכר הטרחה על העסקה.

איך מוחקים הערת אזהרה?

מחיקה נעשית בהסכמת מי שההערה רשומה לטובתו, באמצעות בקשת ביטול או ייפוי כוח חתומים ומאומתים שמוגשים ללשכת רישום המקרקעין. אם הוא מסרב או שלא ניתן לאתר אותו, צריך לפנות לבית המשפט בבקשה למחיקת ההערה.

האם הערת אזהרה מגינה עליי אם המוכר נקלע לחובות?

לפי סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, עיקול או הליכי חדלות פירעון שנפתחו נגד המוכר אחרי רישום ההערה לא פוגעים בזכויות שלכם כל עוד ההערה רשומה. לכן חשוב לרשום אותה מוקדם ככל האפשר.