פרויקטים חדשים בנס ציונה: מה קרוב לשיווק ומה תקוע בתכנון

מי שמחפש היום פרויקט חדש בנס ציונה ימצא היצע קטן מאוד, ורוב הדירות החדשות שהעיר מתכננת עדיין לא קיבלו אישור סופי. התמונה נכונה לנובמבר 2026: בצפון מזרח העיר שווקו קרקעות לכ-1,037 דירות, בדרום מזרח מקודם רובע המייסדים עם כ-7,700 דירות, במתחם חרודי בצפון מערב תוכנית של כ-2,600 דירות נמצאת בשלב ההתנגדויות, ובמרכז העיר פרויקט פינוי בינוי ראשון מזה כעשור קיבל אישור להיתר בתנאים. מי שרוצה לקנות דירה חדשה בעיר בשנים הקרובות צריך להבין באיזה שלב נמצא כל אחד מהמתחמים האלה.

כדי להבין למה ההיצע כל כך דל, כדאי להתחיל במספר אחד. לפי כתבה בכלכליסט מדצמבר 2024, בעשור שקדם לה שווקו בנס ציונה רק 324 יחידות דיור בבנייה רוויה על קרקע מדינה, ולפי נתוני הלמ"ס שצוטטו שם נרשמו בעיר 1,762 התחלות בנייה באותה תקופה, לעומת 8,480 ברחובות השכנה. מי שהשווה בין הערים ראה את זה גם במחיר. לפי ניתוח של ביזפורטל מאוקטובר 2026 שמבוסס על נתוני רשות המסים, החציון בנס ציונה עמד על כ-32,400 שקל למ"ר, לעומת כ-24,600 שקל ברחובות. פער של כמעט 8,000 שקל לכל מטר. מי ששוקל את שתי הערים יכול לקרוא את המדריך לפרויקטים החדשים ברחובות, שם ההיצע גדול בהרבה.

הניסיון לשנות את המצב התחיל בדצמבר 2024, כשהעירייה חתמה עם רשות מקרקעי ישראל על הסכם גג. לפי הדיווח בכלכליסט, העירייה מקבלת 500 מיליון שקל לפיתוח תשתיות ומתחייבת לקדם 5,767 יחידות דיור בשבע שכונות: כפר אהרון, בן עזר, צפון מזרח, נווה רבקה, מבואה צפונה, המע"ר החדש ועמק האירוס. רמ"י התחייבה לשווק לפחות 2,000 דירות בשנה. באותה כתבה נכתב שבזמן החתימה רק תוכנית מבואה צפונה הייתה מאושרת, כך שחלק גדול מהמספר הזה עדיין על הנייר.

השכונה הקרובה ביותר לבנייה בפועל היא נס ציונה צפון מזרח. התוכנית כולה מדברת על כ-2,778 יחידות דיור על כ-352 דונם, ובמכרז של רמ"י שהושלם ב-2024 שווקו שישה מתחמים עם 1,037 דירות בבנייה רוויה. לפי ynet הוגשו למכרז 70 הצעות, והזוכים הם שמשון זליג, גיא ודורון לוי, עומר הנדסה, י. זילברמינץ, רמי שבירו וגני ארגמן, שישלמו יחד כ-936 מיליון שקל לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח. שמאי שצוטט בכתבה העריך את שווי הקרקע בכמעט מיליון שקל ליחידת דיור, נתון שמסביר למה קשה לצפות כאן לדירות זולות. מי שמתעניין בשכונה כדאי שיבדוק מול כל אחד מהקבלנים באיזה שלב נמצא ההיתר, ושיקרא לפני כן את המדריך לקניית דירה בשכונה בהקמה, כי בשנים הראשונות גנים, כבישים ומסחר מגיעים בדרך כלל אחרי הדיירים.

הפרויקט הכי מוחשי במרכז העיר הוא מתחם הטייסים בשכונת רמת בן צבי. חברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מקבוצת נמרודי, קיבלה בסוף אוקטובר 2026 אישור מהוועדה המקומית להיתר בנייה בתנאים. לפי הדיווחים, שבעה בניינים ישנים עם 120 דירות ייהרסו ובמקומם ייבנו תשעה בניינים עם 387 דירות: 120 יימסרו לבעלי הדירות הקיימים ו-267 יימכרו בשוק החופשי. החברה מסרה שהשיווק צפוי להתחיל בשבועות הקרובים, אבל כתבה בחדשות 08 מתחילת נובמבר מזכירה שבזמן אישור התוכנית דובר על תחילת עבודות ב-2026, ועכשיו היזם מעריך שהפינוי יתחיל רק ברבעון השלישי של 2027. מי שקונה דירה בפרויקט כזה צריך להבין במה הוא שונה מפרויקט על קרקע ריקה, וזה מוסבר במדריך לרכישת דירה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי.

התוכנית הגדולה והשנויה במחלוקת ביותר היא רובע המייסדים, תמ"ל 3010, בדרום מזרח העיר. החברה הממשלתית דירה להשכיר מקדמת אותה בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ולפי מסמכי התוכנית שפורסמו בביזפורטל ביוני 2026 מדובר ב-כ-7,700 יחידות דיור על כ-535 דונם, מתוכן 1,150 דירות להשכרה ארוכת טווח וכ-2,230 דירות קטנות. התכנון כולל בנייה של 6 עד 10 קומות ומגדלים של 11 עד 18 קומות לאורך דרך ויצמן, פארק לינארי של כ-68 דונם וקרבה לתחנה מתוכננת של קו המטרו M1. ב-2 ביולי 2026 החליטה הוותמ"ל להפקיד את התוכנית בכפוף לתיקונים. ראש העירייה הודיע שהוא מתנגד לה, ולפי דיווחים מקומיים תוכנית המתאר העירונית ייעדה לשטח הזה כ-2,500 דירות בלבד. גם בהנחה שהכל יתקדם, מדובר בשנים רבות עד אכלוס. ברשת מוצעות כבר חלקות קרקע ברובע להשקעה, ולפני שבודקים הצעה כזו כדאי לקרוא את המדריך להשקעה בקרקעות חקלאיות.

בצפון מערב העיר מקודמת תוכנית נוספת של דירה להשכיר, תמ"ל 3009 במתחם חרודי, על כ-263 דונם של קרקע חקלאית ממערב לשכונת התור. בשלב החלטת ההפקדה במרץ 2025 דובר על כ-2,350 דירות, ובגרסה שהופקדה בינואר 2026 מנה כלכליסט כ-2,382 דירות ועוד 200 יחידות מסוג דיוריות, מתוכן כ-600 להשכרה ארוכת טווח, בבניינים של 9 עד 14 קומות. לתוכנית הוגשו התנגדויות של רשות הטבע והגנים, של חברי מועצת העיר ושל תושבי גבעת התור, שטוענים לפגיעה בגבעות הכורכר ולעומס תנועה. בכמה כתבות התוכנית מתוארת כמאושרת, אבל לפי הדיווחים המפורטים היא עדיין בשלב ההתנגדויות.

מה זה אומר למי שמחפש דירה חדשה בעיר? ההיצע הזמין בשנתיים הקרובות יגיע בעיקר מהמתחמים בצפון מזרח ומפרויקטי התחדשות עירונית כמו הטייסים, והמחירים צפויים להישאר קרובים לרמה של העיר. לפי ביזפורטל מספטמבר 2026, דירת 4 חדרים בנס ציונה נמכרה בממוצע במחיר של כ-3.1 מיליון שקל ודירת 5 חדרים בכ-4.34 מיליון. אלה עסקאות יד שנייה, ולא מחירון של קבלנים, ומספר העסקאות האחרונות בעיר קטן, כך שכל נתון צריך להיבדק מול עסקאות עדכניות באותו רחוב. כשמשווים בין שני פרויקטים בעיר, השוואה של מחיר למ"ר בלבד לא מספיקה, וכדאי לבדוק גם הצמדה למדד תשומות הבנייה, לוח תשלומים ומה כלול במפרט, כמו שמוסבר במדריך להשוואת פרויקטים חדשים באותו אזור. לפני חתימה כדאי גם לבדוק את היזם ואת הקבלן, במיוחד בפרויקט פינוי בינוי שבו לוחות הזמנים כבר זזו.

המידע בכתבה מבוסס על דיווחים ומסמכי תכנון שפורסמו עד נובמבר 2026. סטטוס התוכניות משתנה, ולפני החלטה על רכישה כדאי לבדוק את המצב העדכני באתר מינהל התכנון ומול היזם.

שאלות נפוצות

אילו פרויקטים חדשים יש בנס ציונה ב-2026?

בנובמבר 2026 ההיצע הקרוב לשיווק כולל את השכונה בצפון מזרח העיר, שבה שווקו ב-2024 שישה מתחמים עם 1,037 דירות לקבלנים כמו עומר הנדסה, רמי שבירו וגני ארגמן, ואת פרויקט הפינוי בינוי במתחם הטייסים ברמת בן צבי עם 267 דירות לשוק החופשי. רובע המייסדים ומתחם חרודי עדיין בשלבי תכנון.

מה זה רובע המייסדים בנס ציונה?

רובע המייסדים, תמ"ל 3010, הוא תוכנית של החברה הממשלתית דירה להשכיר לכ-7,700 יחידות דיור על כ-535 דונם בדרום מזרח העיר. הוותמ"ל החליטה ב-2 ביולי 2026 להפקיד אותה בכפוף לתיקונים, והעירייה מתנגדת לה. זו עדיין לא תוכנית מאושרת, ואין בה דירות למכירה.

כמה עולה דירה חדשה בנס ציונה?

אין מחירון רשמי לדירות חדשות בעיר. לפי נתוני רשות המסים שפורסמו באוקטובר 2026, החציון בעסקאות עמד על כ-32,400 שקל למ"ר, ודירת 4 חדרים נמכרה בממוצע בכ-3.1 מיליון שקל לפי נתונים מספטמבר 2026. בפרויקט חדש המחיר תלוי במיקום, במפרט ובתנאי התשלום, ולכן צריך לבקש הצעת מחיר מכל קבלן.

מתי יתחיל הפינוי בפרויקט הטייסים בנס ציונה?

לפי דיווח מנובמבר 2026, היזם הכשרת הישוב מעריך שהפינוי יתחיל ברבעון השלישי של 2027, אחרי שבזמן אישור התוכנית דובר על תחילת עבודות ב-2026. הוועדה המקומית אישרה היתר בתנאים, וזה עדיין לא היתר בנייה סופי.

האם כדאי לקנות קרקע להשקעה ברובע המייסדים?

הכתבה לא נותנת המלצת השקעה. התוכנית עדיין לא אושרה, העירייה מתנגדת לה וייתכנו שינויים בהיקף הבנייה, ולכן לוח הזמנים והשווי העתידי של קרקע כזו לא ודאיים. לפני רכישה כדאי לקבל ייעוץ משפטי ושמאי עצמאי.