חולון 2026: מחירי הדירות לפי שכונות, פרויקטים חדשים ותוכניות הפינוי בינוי בעיר

התשובה הקצרה: לפי נתונים שפורסמו בביזפורטל בסוף יוני 2026, המחיר החציוני בחולון עומד על כ-27 אלף ש"ח למ"ר, ומחיר רכישה ממוצע של דירה בעיר הוא כ-2.37 מיליון ש"ח - ירידה של כ-3.2% בשנה האחרונה. אבל הממוצע מסתיר פערים גדולים: דירה ממוצעת בג'סי כהן נמכרת בכ-1.83 מיליון ש"ח, בעוד שבקריית אילון החדשה הממוצע מגיע לכ-3.15 מיליון ש"ח. לצד זה, בחולון מתקדמים כמה פרויקטים חדשים ותוכניות פינוי בינוי גדולות, אך רובן עדיין בשלבי תכנון.

חולון נחשבת כבר שנים לאחת הערים הנגישות יותר בגוש דן: היא צמודה לתל אביב, לבת ים ולראשון לציון, ומחירי הדירות בה נמוכים מאלה של רמת גן או גבעתיים. לפי כתבה שפורסמה באתר ice באוקטובר 2026, המחירים בחולון עלו בתשע השנים האחרונות בכ-36% בלבד, לעומת עליות של 52% עד 63% במחוזות שונים בארץ לפי נתוני הלמ"ס שצוטטו שם. מצד אחד זה אומר שהעיר "פיגרה" אחרי השוק; מצד שני, זה מה שמשאיר אותה אטרקטיבית לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור שמחפשים מיקום במרכז במחיר סביר. ההשוואה מול הערים השכנות מופיעה במדריכים שלנו לנדל"ן בבת ים, לראשון לציון ולרמת גן וגבעתיים.

הפערים בין השכונות הם הסיפור המרכזי של חולון. לפי אותם נתונים מיוני 2026, אגרובנק היא מהשכונות היקרות בעיר עם כ-30,300 ש"ח למ"ר ומחיר רכישה ממוצע שמתקרב ל-2.7 מיליון ש"ח, והיא גם אחת הבודדות שרשמו עלייה (כ-1.9% בשנה). בקריית עבודה המחיר עומד על כ-28,200 ש"ח למ"ר, אך שם נרשמה הירידה החדה ביותר, כ-9.6%. בנווה רחל המחיר כ-27,300 ש"ח למ"ר (ירידה של כ-7.4%), ובקריית שרת כ-26,600 ש"ח למ"ר, עם מחיר רכישה ממוצע של כ-2.35 מיליון ש"ח. בג'סי כהן, השכונה הזולה בעיר, נרשמה ירידה של כ-7.7%, ואילו בנווה רמז דווקא נרשמה עלייה של כ-4.8%. בתל גיבורים המחירים כמעט לא זזו (ירידה של כ-0.8%). כדאי לזכור שמדובר בנתונים שכונתיים שמבוססים על מספר עסקאות מוגבל, ולכן הם רגישים לתמהיל הדירות שנמכרו בכל תקופה - המגמה הארצית הרשמית מופיעה בסקירה שלנו על מדד מחירי הדירות של הלמ"ס.

קריית אילון, המכונה גם ח/300, היא השכונה החדשה של העיר והיקרה ביותר בה: מחיר רכישה ממוצע של כ-3.15 מיליון ש"ח, שכר דירה ממוצע של כ-7,800 ש"ח ותשואה ברוטו של כ-3%. בין העסקאות שדווחו בה ב-2026 נמכרה דירת 5 חדרים של 108 מ"ר ברחוב נעמי שמר ב-3.5 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים של 95 מ"ר ברחוב ההדס ב-3.03 מיליון ש"ח. בשדרות מנחם בגין 37 בשכונה משווק כעת פרויקט ONE Holon - בניין של 14 קומות עם 34 דירות. מי שמחפש דירה חדשה ולא דירה ישנה בבניין ותיק ימצא כאן את ההיצע המרכזי, במחיר שקרוב יותר לממוצע של ערים יקרות יותר בגוש דן.

לגבי פרויקטים חדשים בחולון בכלל, לפי הכתבה ב-ice מאוקטובר 2026, דירות חדשות שנבנות כעת בעיר נמכרות בכ-31 עד 33 אלף ש"ח למ"ר - פער משמעותי מעל מחירי יד שנייה. בג'סי כהן משווקים כמה פרויקטים של התחדשות עירונית, ביניהם פרויקטים של חברת קרסו ברחובות ויצמן 55-57 ובשנקר במחירים שמתחילים מכ-1.85 ומכ-1.94 מיליון ש"ח בהתאמה, ופרויקט ברחוב מרבד הקסמים 4-8 שמחיריו מתחילים מכ-2.19 מיליון ש"ח. זו עדיין שכונה עם תדמית חלשה יחסית, אבל הפרויקטים האלה מאפשרים כניסה לדירה חדשה בחולון במחיר שקשה למצוא במקומות אחרים במרכז. לפני שמשווים בין הצעות, כדאי לקרוא איך משווים בין פרויקטים חדשים באותו אזור, כי מחיר הפתיחה לבדו לא מספר את כל הסיפור.

הצנרת הגדולה באמת נמצאת בפינוי בינוי. במתחם הר הצופים במרכז העיר מקדמת חברת בוני התיכון תוכנית שהופקדה להתנגדויות, ולפיה 28 בניינים עם 651 דירות יוחלפו ב-21 בניינים בני 9 עד 40 קומות, עם יותר מ-2,000 יחידות דיור וכ-30 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. לפי הדיווח, תחילת הבנייה צפויה רק ב-2029-2030. בשדרות קוגל אושרה תוכנית ח/650, שבה כ-850 דירות קיימות עם פוטנציאל לכ-2,500 דירות חדשות. במתחם יוספטל, ליד תחנת הרכבת ובסמוך לג'סי כהן ולנווה רחל, מתוכננות 1,340 דירות חדשות, ובמתחם דב הוז-המעפילים מתוכננת הריסה של יותר מ-1,000 דירות ובנייה של יותר מ-2,000 דירות חדשות, ליד תחנת מטרו עתידית. בתל גיבורים בחרו בעלי הדירות ב-2025 בקבוצת רוזיו ובלוינשטין נתיב לפרויקט שבו 162 דירות ישנות יוחלפו בכ-640 דירות חדשות, במגדלים של עד 34 קומות - אך הפרויקט נמצא בשלב תכנוני מוקדם. בג'סי כהן עצמה דווח במאי 2026 על תוכנית להחלפת בניינים ישנים במגדלים, עם תוספת של יותר מ-1,000 יחידות דיור. מי ששוקל לקנות דירה ישנה באחד המתחמים האלה כדי ליהנות מהשבחה עתידית צריך לבדוק היטב באיזה שלב הפרויקט באמת נמצא - הרחבנו על כך במדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי.

ברקע עומדות שתי תוכניות עירוניות: תוכנית ח/619, תוכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה בינואר 2023 ויוצרת פוטנציאל לעשרות אלפי דירות לאורך שנים רבות, ותוכנית ח/500 בדרום העיר ("רובע סובב חולות"), על כ-3,390 דונם עם כ-18 אלף דירות מתוכננות, שעדיין לא הגיעה לשלב שבו אפשר לקנות בה דירה. במקביל, לפי מרכז הנדל"ן, פרויקטים רבים של תמ"א 38 בעיר נתקעו בגלל תוכנית שימור, ומאז שתמ"א 38 פקעה במאי 2026, בניינים בודדים צריכים להתבסס על מסלולים חלופיים - ראו את ההסבר על חלופת שקד. הפרויקט ברחוב זמנהוף 12 של כאן בינוי, שקיבל היתר מכוח ח/619, מדגים איך זה נראה בפועל בבניין בודד.

התחבורה היא הגורם שעשוי לשנות את התמונה בשנים הקרובות. הקו הירוק של הרכבת הקלה יעבור דרך חולון, ולפי דיווח ב-mako מאפריל 2026, המקטע הדרומי שלו - מראשון לציון וחולון ועד תחנת לוינסקי בדרום תל אביב - צפוי להיפתח בדצמבר 2028, בעוד שהמשך הקו צפוי רק ב-2030. לוחות הזמנים של הקו נדחו כבר כמה פעמים, ולכן כדאי להתייחס אליהם בזהירות. ההשפעה של קווים קיימים על מחירי הדירות מתוארת בכתבה על הרכבת הקלה ומחירי הדירות בגוש דן, והמטרו, שאמור לכלול תחנות גם בחולון, עדיין רחוק מהפעלה כפי שמפורט בסקירה על המטרו של גוש דן.

למשקיעים, התמונה צנועה: שכר הדירה הממוצע בחולון עומד על כ-5,200 ש"ח בחודש, והתשואה ברוטו הממוצעת היא כ-2.6% - דומה לשאר גוש דן. עם מס רכישה של 8% על דירה נוספת, החשבון נשען בעיקר על ציפייה להשבחה מהתחדשות עירונית ומהרכבת הקלה, ולא על תזרים שוטף. איך עושים את החישוב נכון מוסבר במדריך לחישוב תשואה משכירות ברוטו ונטו.

הנתונים בכתבה מבוססים על דיווחים שפורסמו עד אוקטובר 2026 ואינם מהווים ייעוץ השקעות. מחירים ולוחות זמנים של פרויקטים עשויים להשתנות - בדקו מול היזם, העירייה ומקורות רשמיים לפני כל החלטה.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירה בחולון ב-2026?

לפי נתונים שפורסמו ביוני 2026, מחיר רכישה ממוצע בחולון הוא כ-2.37 מיליון ש"ח, והמחיר החציוני כ-27 אלף ש"ח למ"ר. הטווח רחב: מכ-1.83 מיליון ש"ח בממוצע בג'סי כהן ועד כ-3.15 מיליון ש"ח בקריית אילון.

מהן השכונות היקרות והזולות בחולון?

קריית אילון (ח/300) ואגרובנק הן מהיקרות בעיר, עם כ-30 אלף ש"ח למ"ר באגרובנק וממוצע של יותר משלושה מיליון ש"ח לדירה בקריית אילון. ג'סי כהן היא השכונה הזולה ביותר, ונווה רחל, קריית שרת וקריית עבודה נמצאות באמצע.

אילו פרויקטים חדשים יש בחולון?

בין הפרויקטים שבשיווק ב-2026: ONE Holon בשדרות מנחם בגין בקריית אילון, ופרויקטי התחדשות עירונית בג'סי כהן ברחובות ויצמן, שנקר ומרבד הקסמים. בתכנון נמצאים מתחמי פינוי בינוי גדולים בהר הצופים, בשדרות קוגל, ביוספטל, בדב הוז-המעפילים ובתל גיבורים.

מתי תגיע הרכבת הקלה לחולון?

המקטע הדרומי של הקו הירוק, שעובר דרך חולון וראשון לציון ועד תחנת לוינסקי בתל אביב, צפוי להיפתח בדצמבר 2028 לפי דיווח מאפריל 2026. לוחות הזמנים נדחו בעבר, ולכן מומלץ לעקוב אחרי עדכוני נת"ע.

האם כדאי להשקיע בדירה בחולון?

התשואה ברוטו הממוצעת בחולון היא כ-2.6%, כך שהתזרים השוטף צנוע. הפוטנציאל המרכזי נשען על התחדשות עירונית ועל הרכבת הקלה, אבל רוב התוכניות הגדולות עדיין רחוקות מביצוע, וההחלטה תלויה בנסיבות האישיות ובאופק ההשקעה.