כמה עולה דירה בכפר סבא וברעננה ב-2026?

דירת 4 חדרים יד שנייה בכפר סבא נמכרה בשנה האחרונה במחיר חציוני של כ-2.75 מיליון שקל, לפי נתוני אתר הנדל"ן הממשלתי עד אמצע אוקטובר 2026. ברעננה השכנה המחיר גבוה יותר: דירות של 3.5 עד 4 חדרים נמכרו בחציון של כ-3.15 מיליון שקל, לפי ניתוח שפרסם ביזפורטל בנובמבר 2026. בשתי הערים הפער בין שכונה ותיקה לשכונה חדשה יכול להגיע למיליון שקל ויותר לדירה באותו גודל, ולכן הממוצע העירוני אומר הרבה פחות ממה שנראה.

נתחיל בכפר סבא. לפי ניתוח של חברת ברוקר CRM על בסיס אתר הנדל"ן הממשלתי, שפורסם בשרון פוסט בנובמבר 2026, נרשמו בעיר בשנה האחרונה 477 עסקאות יד שנייה, מתוכן כ-400 דירות. דירות של 4 עד 4.5 חדרים היו 41% מהעסקאות, ואחריהן דירות 3 חדרים עם 27% ודירות 5 חדרים עם 21%. המחיר החציוני היה כ-2.15 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, כ-2.75 מיליון לדירת 4 חדרים, כ-3.75 מיליון לדירת 5 חדרים וכ-4.8 מיליון לדירה של 6 חדרים ומעלה. ארבע מכל עשר דירות נמכרו ב-3 מיליון שקל או יותר. המחיר החציוני למ"ר בדירות 4 חדרים עמד על כ-29 אלף שקל, ובדירות הקטנות, עד 2.5 חדרים, הגיע לכ-41 אלף שקל למ"ר, ביטוי לביקוש לדירות קטנות ולמחסור בהן.

לגבי הכיוון של המחירים בכפר סבא, המקורות לא מסכימים, וכדאי להכיר את המחלוקת. לפי אותו ניתוח של אתר הנדל"ן הממשלתי, המחירים בעיר ירדו בשנה האחרונה ב-3.7%. מנגד, בסקירת השמאי אוהד דנוס לרבעון השני של 2026, שפורסמה במאקו באוגוסט, מחיר דירת 4 חדרים בכפר סבא עלה ב-8% לעומת הרבעון הקודם והגיע לכ-3.01 מיליון שקל. ההבדל נובע כנראה מתקופות מדידה שונות, מכך שהסקירה השמאית כוללת גם דירות חדשות, ומכך שעסקאות מדווחות לרשות המסים באיחור. המסקנה המעשית היא שבכפר סבא אין כרגע מגמה חדה לשום כיוון, והמחיר נקבע בעיקר לפי השכונה והבניין.

והשכונות באמת שונות מאוד. לפי כתבה שפרסם ביזפורטל בספטמבר 2026, על בסיס עסקאות וחציונים מהשנה האחרונה, דירת 4 חדרים בבניין ישן בשכונות קפלן וגבעת אשכול נמכרת בכ-2.2 עד 2.5 מיליון שקל. בכפר סבא הצעירה, שכונת האוניברסיטה, המחיר עומד על כ-3.35 מיליון. בבניינים החדשים של השכונה הירוקה ושכונת הדרים מגיעים ל-3.5 מיליון ויותר, בכ-32 עד 33 אלף שקל למ"ר. דירה סטנדרטית במצב טוב, עם מעלית, חניה וממ"ד, נמכרת לפי אותה כתבה בכ-2.9 עד 3.3 מיליון שקל. הפער בין קצה אחד של העיר לקצה השני הוא אם כך יותר ממיליון שקל לדירה באותו מספר חדרים.

ברעננה התמונה דומה, אבל ברמת מחירים גבוהה יותר. לפי הניתוח של ביזפורטל מנובמבר 2026, נמכרו בעיר בשנה האחרונה 138 דירות יד שנייה של 3.5 עד 4 חדרים, במחיר חציוני של כ-3.15 מיליון שקל, כ-26,800 שקל למ"ר. זו ירידה של כ-4.7% לעומת השנה הקודמת, אבל עדיין כ-30% יותר מלפני חמש שנים. היקף העסקאות הכולל בעיר עמד על כ-790 בשנה, ירידה של כ-17%. נווה זמר נשארה השכונה היקרה, עם חציון של כ-3.57 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ואחריה קריית אתגרים עם כ-3.48 מיליון, שכונה 2004 עם כ-3.23 מיליון וקריית הפרחים עם כ-3.2 מיליון. בצד הזול יותר נמצאות קריית שרת עם כ-3 מיליון, לב הפארק עם כ-2.96 מיליון, נווה דוד רמז עם כ-2.78 מיליון וקריית ויצמן עם כ-2.67 מיליון שקל. בחלק מהשכונות, שבהן היו מעט עסקאות, הנתונים מתייחסים לשנתיים או שלוש.

הנתון שבולט ברעננה הוא לב הפארק, שבה החציון ירד בכ-20.5% בתוך שנה, הירידה החדה ביותר בעיר. במספר קטן של עסקאות שינוי כזה יכול לנבוע גם מתמהיל הדירות שנמכרו, ולא בהכרח מירידת ערך אמיתית, אבל מי שמוכר או קונה בשכונה צריך לבדוק עסקאות ספציפיות ולא להסתמך על מחיר מודעה. מעבר לכך, ברעננה נמכרו באותה תקופה כ-870 דירות חדשות מקבלן, כמעט כמו מספר עסקאות היד השנייה, כך שהשוק החדש הוא כבר חצי מהפעילות בעיר.

וכמה עולה דירה חדשה? ברעננה, לפי ביזפורטל, דירה חדשה מקבלן נמכרה בחציון של כ-35,100 שקל למ"ר, לעומת כ-26,500 שקל למ"ר בדירה יד שנייה, פרמיה של כ-32%. דירות על הנייר נמכרו בכ-36 אלף שקל למ"ר. בכפר סבא הבניינים החדשים בשכונה הירוקה ובהדרים מגיעים כאמור ל-32 עד 33 אלף שקל למ"ר. מי שמחפש מחיר נמוך משמעותית צריך להסתכל על תוכניות דירה בהנחה: בשכונת קריית הצעירים בצפון כפר סבא דירת 4 חדרים בהגרלה במחיר מטרה עולה כ-2.06 מיליון שקל, לפי ביזפורטל, ובהגרלה ברעננה מערב המחיר למ"ר נע סביב 19 עד 20 אלף שקל. את מגבלות התוכניות האלה ואת תנאי הזכאות פירטנו במדריך דירה בהנחה ומחיר למשתכן 2026.

ההיצע החדש בשתי הערים מגיע בעיקר משכונה גדולה אחת בכל עיר ומהתחדשות עירונית. בכפר סבא זו קריית הצעירים, עם כ-4,000 יחידות דיור לפי העירייה, ולצידה פרויקט הפינוי בינוי במתחם תקומה במרכז העיר. ברעננה זו רעננה מערב, עם כ-6,000 יחידות דיור בין רשפון לכביש 531, ובהמשך מתחם כפר בתיה מצפון לפארק רעננה. את הפרויקטים, השלבים והיזמים בכל עיר סקרנו בנפרד בכתבות על פרויקטים חדשים בכפר סבא ועל פרויקטים חדשים ברעננה. כשמשווים בין שני פרויקטים בעיר, המחיר המוצהר הוא רק נקודת פתיחה, ומה שקובע הוא המחיר למ"ר האמיתי אחרי מרפסות, הצמדה ולוח תשלומים, כפי שמוסבר במדריך להשוואת פרויקטים חדשים באותו אזור.

בצד התחבורה, שתי הערים נשענות על כביש 4 וכביש 531 ועל מסילת השרון, עם תחנות הרכבת רעננה מערב, רעננה דרום וכפר סבא נורדאו. השינוי הגדול הוא המטרו: המקטע הצפוני של קו M1, באורך של כ-28 ק"מ ועם כ-20 תחנות, אושר בוועדה לתשתיות לאומיות ואמור לחבר את כפר סבא ורעננה לגוש דן דרך הרצליה, הוד השרון ורמת השרון. לפי דיווחים, הארכת הקו לצפון כפר סבא לא צפויה לפעול לפני 2042. כלומר, זו השפעה ארוכת טווח ולא משהו שישנה את חיי היומיום בשנים הקרובות. על הקשר בין המטרו לבין מחירי הדירות הרחבנו בכתבה על המטרו של גוש דן.

מה זה אומר למי שבוחר בין שתי הערים? מי שמחפש דירת 4 חדרים יד שנייה ומוכן לבניין ותיק ימצא בכפר סבא, בשכונות כמו קפלן וגבעת אשכול, את נקודת הכניסה הנמוכה באזור. מי שמעדיף את רעננה ימצא את המחירים הנמוכים יחסית בקריית ויצמן, בנווה דוד רמז ובלב הפארק. למשקיעים, התשואה משכירות ברעננה עומדת על כ-2.5% לפי ביזפורטל, ובכפר סבא שכר הדירה הממוצע לפי הלמ"ס היה כ-6,146 שקל לחודש ברבעון השני של 2026, כך ששתי הערים מתאימות יותר למגורים מאשר להשקעה מניבה. השוואה רחבה יותר של תשואות נמצאת בכתבה על תשואה משכירות לפי ערים, ומי שבודק גם את הערים השכנות יכול להמשיך למדריך הנדל"ן של הרצליה או לפרויקטים החדשים בהוד השרון.

לפני רכישה בכל אחת מהערים כדאי לבדוק עסקאות אמיתיות ברחוב ובבניין עצמו באתר הנדל"ן הממשלתי, ולחשב מראש את מס הרכישה. רוכש דירה יחידה ימצא את המדרגות והחישוב במדריך למס רכישה על דירה יחידה.

הנתונים בכתבה מבוססים על אתר הנדל"ן הממשלתי, הלמ"ס, סקירות שמאיות וכתבות בעיתונות הכלכלית שפורסמו עד נובמבר 2026. מקורות שונים משתמשים בשיטות מדידה שונות, ולכן המספרים אינם זהים. אין לראות בכתבה ייעוץ השקעות, ולפני רכישה יש לבדוק עסקאות ספציפיות ולהיוועץ באנשי מקצוע.

שאלות נפוצות

כמה עולה דירת 4 חדרים בכפר סבא ב-2026?

לפי נתוני אתר הנדל"ן הממשלתי עד אוקטובר 2026, המחיר החציוני של דירת 4 חדרים יד שנייה בכפר סבא היה כ-2.75 מיליון שקל. בבניינים ישנים בקפלן ובגבעת אשכול המחיר נמוך יותר, כ-2.2 עד 2.5 מיליון, ובבניינים החדשים בשכונה הירוקה ובהדרים הוא מגיע ל-3.5 מיליון ויותר.

כמה עולה דירת 4 חדרים ברעננה?

לפי ניתוח של ביזפורטל מנובמבר 2026, דירות יד שנייה של 3.5 עד 4 חדרים ברעננה נמכרו בשנה האחרונה בחציון של כ-3.15 מיליון שקל. המחיר נע בין כ-2.67 מיליון בקריית ויצמן לכ-3.57 מיליון בנווה זמר.

איפה יותר זול לקנות דירה, בכפר סבא או ברעננה?

ברוב השכונות כפר סבא זולה יותר. החציון של דירת 4 חדרים יד שנייה בכפר סבא היה כ-2.75 מיליון שקל, לעומת כ-3.15 מיליון ברעננה. עם זאת, השכונות החדשות בכפר סבא, כמו הירוקה והדרים, יקרות יותר מכמה מהשכונות הוותיקות ברעננה.

האם מחירי הדירות בכפר סבא ירדו?

המקורות חלוקים. לפי אתר הנדל"ן הממשלתי, המחירים בכפר סבא ירדו בכ-3.7% בשנה שהסתיימה באוקטובר 2026. לפי סקירת השמאי אוהד דנוס, מחיר דירת 4 חדרים עלה ב-8% ברבעון השני של 2026 לכ-3.01 מיליון שקל. ההבדל נובע משיטות מדידה ותקופות שונות.

כמה יותר עולה דירה חדשה מקבלן ברעננה?

לפי ביזפורטל, דירה חדשה מקבלן ברעננה נמכרה בחציון של כ-35,100 שקל למ"ר, לעומת כ-26,500 שקל למ"ר בדירה יד שנייה, פרמיה של כ-32%. דירות על הנייר נמכרו בכ-36 אלף שקל למ"ר.

מתי יגיע המטרו לכפר סבא ולרעננה?

המקטע הצפוני של קו M1, שיעבור דרך כפר סבא ורעננה, אושר בוועדה לתשתיות לאומיות, אבל אין לו מועד הפעלה קרוב. לפי דיווחים, ההארכה לצפון כפר סבא לא צפויה לפעול לפני 2042.