פרויקטים חדשים ביבנה, מדואני ועד 12,500 דירות ביבנה מזרח

הבנייה החדשה ביבנה מתחלקת היום לשני ערוצים: פינוי בינוי במרכז העיר ובנאות שז"ר, שם כבר בונים בפועל, ויבנה מזרח, שכונת ענק של כ-12,500 דירות שנמצאת בשלבי שיווק קרקע. הפרויקט המתקדם ביותר שמצאנו בפרסומים הוא אלומה בשדרות דואני, עם 273 דירות בשלושה מגדלים. בעיר עצמה גרים היום כ-60 אלף תושבים, ותוכנית המתאר החדשה מכוונת ל-150 אלף.

נתון אחד מסביר עד כמה ההתחדשות העירונית שולטת כרגע בבנייה בעיר. לפי ניתוח של אתר מגדילים לנתוני הלמ"ס, במחצית הראשונה של 2026 נרשמו ביבנה 225 התחלות בנייה, וכולן היו בהתחדשות עירונית: 204 בהריסה ובנייה ו-21 בתמ"א 38/1. כלומר, באותה חצי שנה לא נרשמה בעיר התחלת בנייה על קרקע שאינה בהתחדשות עירונית. זו תמונה של חצי שנה בלבד, והיא עשויה להשתנות כשיבנה מזרח תתחיל להיבנות, אבל היא גם מסבירה למה חלק גדול מהדירות החדשות שעולות היום לשיווק נמצאות בפרויקטים מהיזם ולא בשכונה חדשה. פירוט השוואתי לערים אחרות נמצא בסקירת פינוי בינוי לפי ערים.

פרויקט אלומה, של אלמוגים ו-W Group, נמצא בשדרות דואני בין שדרות ירושלים לשדרות העצמאות. לפי דיווח מדצמבר 2024, הוא קיבל היתר בנייה מלא והחניון התת-קרקעי כבר נחפר, ובמקום 64 דירות ישנות נבנים שלושה מגדלים בני 25 קומות עם 273 דירות של 4 ו-5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. היזמים העריכו אז שהבנייה תיקח כארבע שנים, כך שבחישוב פשוט לא מדובר באכלוס מיידי. ממש בסמוך מקדמת בוני התיכון את דואני דרום, על כ-36.5 דונם, עם 96 דירות קיימות ושמונה מגדלים של 15 עד 19 קומות. הוועדה המקומית אישרה את התוכנית למתן תוקף במרץ 2025. הדיווח על האישור מציין פעם 440 דירות חדשות ופעם 480, ולכן כדאי לבדוק את המספר המדויק במסמכי התוכנית.

בנאות שז"ר פועלים כמה יזמים במקביל. בשדרות העצמאות מקדמות גפן מגורים ודני שלי מהנדסים שלושה בניינים של 16.5 קומות עם 192 דירות במקום 48, מהן 144 לשוק החופשי, ובפברואר 2025 הן צפו היתרים מלאים עד סוף אותה שנה. לא מצאנו פרסום שמאשר שזה אכן קרה. ברחוב הגלבוע, בדרום השכונה, מקדמת הר מוריה בגלבוע התחדשות עירונית שני מגדלים של 19 קומות ובניין של 9 קומות, עם 280 דירות במקום 66. בנובמבר 2025 התוכנית עמדה לפני דיון בהפקדה בוועדה המחוזית, כך שמדובר בפרויקט רחוק יותר מביצוע. באתר הפרויקטים hadashim, שהתעדכן בתחילת נובמבר 2026, מופיע גם יבנה צפון החדשה שלב ב' של גרופית בנאות שז"ר, פרויקט קטן של 26 דירות עם היתר בנייה לפי הרישום שם.

מתחם האלון הוא הסיפור הארוך ביותר בעיר. תוכנית הפינוי בינוי במקום קיבלה תוקף כבר ב-2007 ולא מומשה, וכעת היא מורכבת משבעה תתי מתחמים עם שישה יזמים, וכ-800 דירות חדשות במקום כ-160 דירות ישנות ללא ממ"ד. בפברואר 2026 דווח שהוועדה המקומית אישרה שני פרויקטים נוספים של קבוצת גבאי, ברחובות האלון 10-12 והאלון 33-37, עם 240 דירות בארבעה בניינים במקום 48 דירות. לפי ביזפורטל, ראש העיר הזהיר את היזמים שלא יינתנו ארכות נוספות בלי התקדמות בפועל, ומתחם אחד קרוב לשלבי הפינוי האחרונים. שלב כזה עדיין לא אומר מסירה קרובה, וכדאי לקרוא את לוח הזמנים הריאלי של פינוי בינוי לפני שמסתמכים על מועד שהבטיח יזם.

יבנה מזרח, תוכנית תמ"ל 1049, היא עתודת הקרקע הגדולה של העיר: כ-3,500 דונם מדרום לכביש 42 ולמסילת הרכבת, עם כ-12,500 דירות ומאות אלפי מ"ר של תעסוקה ומסחר. השיווק עבר עיכובים, כולל מחלוקת של כשנתיים בין רמ"י לעירייה שהסתיימה ב-2024. בנובמבר 2024 פורסם מכרז מחיר מטרה ל-1,226 דירות, מהן כ-1,000 מוזלות, עם 35% מהן לתושבי יבנה והנחה צפויה של כ-500 אלף שקל לדירה. ביוני 2025 פורסמו תוצאות מכרז נוסף ל-434 דירות בשוק החופשי במתחם מזרח שורק, עם זכיות של מבנים ונתיבים (206 דירות), רן-אור (114) ואלמוגים (114), ובין 26 ל-41 הצעות לכל מגרש. בספטמבר 2026 דווח שרייסדור זכתה במכרז ל-104 דירות, מהן 76 בשכירות ארוכת טווח של 15 שנה לפחות. זה מעיד על עניין רב של הקבלנים, אבל גם על כך שמדובר בשלב הקרקע: מי שמעוניין בשכונה צריך לעקוב אחרי היזמים הזוכים ולברר בכל פרויקט מה מצב ההיתר. תוכנית נוספת, אזור המלאכה הישן על כ-170 דונם, עמדה במאי 2026 לדיון בהפקדה בוועדה המקומית, עם 350 דירות, 112 יחידות דיור מוגן וגם שטחי תעסוקה ומסחר.

מעל כל אלה ניצבת תוכנית המתאר הכוללנית של יבנה, שהוועדה המחוזית אישרה להפקדה בפברואר 2026. היא מוסיפה 27,000 דירות ומכוונת ל-150 אלף תושבים. אישור להפקדה הוא שלב ביניים ולא אישור סופי, ותוכנית מתאר גם לא נותנת לבדה זכות לבנות, ולכן המספר מלמד על כיוון העיר יותר מאשר על היצע קרוב.

ומה לגבי מחירים? לפי ביזפורטל מיוני 2026, המחיר הממוצע לדירה ביבנה עומד על כ-2.65 מיליון שקל. דירות סטנדרטיות נמכרות בכ-20 עד 26 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים החדשים והמבוקשים יותר המחיר מגיע ל-30 עד 32 אלף שקל למ"ר, כלומר בחישוב שלנו כ-3 עד 3.2 מיליון שקל לדירה של 100 מ"ר. להשוואה, בנאות שמיר, שכונה חדשה יחסית שרוב דירותיה שווקו במחיר למשתכן, נמכרו דירות 4 חדרים בתקופה האחרונה בכ-2.4 עד 2.58 מיליון שקל לפי דיווח מאוגוסט 2026, ושם ההיצע גדל ככל שתקופות החסימה מסתיימות. זה פער שכדאי לשים לב אליו: דירה מקבלן בפרויקט חדש עשויה לעלות ביבנה יותר מדירה כמעט חדשה בשכונה סמוכה, ולכן שווה להשוות בין פרויקטים לפי מחיר למ"ר אמיתי ולא רק לפי מחיר המחירון. ב-2025 נפתחה בעיר גם הגרלת דירה בהנחה, עם כ-736 דירות בארבעה פרויקטים ובמחיר של כ-15,500 עד 16,000 שקל למ"ר, והכתבה בביזפורטל מעריכה שיבנה עשויה לא להיכלל בהגרלות גדולות בעתיד. על מצב התוכניות הממשלתיות אפשר לקרוא במדריך לדירה בהנחה ומחיר למשתכן.

רוב הפרויקטים הפעילים בעיר הם פינוי בינוי, ולכן כדאי לבדוק כמה דברים שאינם קיימים בפרויקט רגיל: באיזה שלב הפינוי נמצא, כמה בעלי דירות חתמו, מי הבנק המלווה, ומה קורה ללוח התשלומים אם המסירה מתעכבת. ההבדלים מפורטים במדריך לקניית דירה מהיזם בפרויקט התחדשות עירונית, ואת הבדיקות הכלליות אפשר להשלים עם הרשימה לפני חתימה על דירה מקבלן. מי שמשווה בין ערים באזור יכול לעבור גם על הפרויקטים החדשים ברחובות ועל הפרויקטים החדשים באשדוד, שתיהן שכנות של יבנה על כביש 4.

המידע על הפרויקטים מבוסס על פרסומים עד נובמבר 2026, ושלבי התכנון והמחירים עשויים להשתנות. לפני רכישה יש לאמת את מצב ההיתר מול הוועדה המקומית ואת תנאי העסקה מול היזם ועורך דין. אין בכתבה המלצה על פרויקט או יזם מסוים.

מי שרוצה לבדוק את כל הפרויקטים האמיתיים שמשווקים כרגע ביבנה, כולל מחיר, שלב בנייה ודרכי יצירת קשר ליזם, יכול למצוא אותם בעמוד פרויקטים למכירה ביבנה.

שאלות נפוצות

אילו פרויקטים חדשים יש ביבנה ב-2026?

בין הפרויקטים שדווחו: אלומה של אלמוגים ו-W Group בשדרות דואני, דואני דרום של בוני התיכון, פרויקטים בנאות שז"ר של גפן מגורים ודני שלי ושל הר מוריה בגלבוע, ומתחם האלון של כמה יזמים. במקביל משווקת קרקע ביבנה מזרח. כל אחד מהם נמצא בשלב אחר, ולכן לא כולם פתוחים לרכישה.

כמה עולה דירה חדשה ביבנה?

לפי ביזפורטל מיוני 2026, בפרויקטים חדשים ומבוקשים המחיר מגיע ל-30 עד 32 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-20 עד 26 אלף שקל למ"ר בדירות סטנדרטיות. המחיר הממוצע לדירה בעיר הוא כ-2.65 מיליון שקל. המחיר הסופי בכל פרויקט תלוי בקומה, בשטח ובתנאי התשלום.

מה זו יבנה מזרח ומתי אפשר יהיה לגור שם?

יבנה מזרח היא תוכנית תמ"ל 1049, שכונה של כ-12,500 דירות על כ-3,500 דונם מדרום לכביש 42 ולמסילת הרכבת. נכון לספטמבר 2026 דווחו בעיקר מכרזי קרקע וזכיות של יזמים. לא מצאנו מועד אכלוס רשמי, ולכן יש לבדוק מועד מסירה מול היזם בכל פרויקט בנפרד.

האם רוב הבנייה ביבנה היא פינוי בינוי?

במחצית הראשונה של 2026 כן: לפי ניתוח של נתוני הלמ"ס, כל 225 התחלות הבנייה בעיר היו בהתחדשות עירונית. זו תקופה קצרה, והתמהיל עשוי להשתנות עם התקדמות יבנה מזרח.

מה ההבדל בין יבנה מזרח לנאות שמיר?

נאות שמיר היא שכונה קיימת על כ-1,600 דונם, עם כ-2,300 דירות מתוכננות, שרובן שווקו במחיר למשתכן, ודירות בה כבר נמכרות בשוק היד השנייה. יבנה מזרח היא שכונה עתידית גדולה בהרבה, שנמצאת כעת בשלב שיווק הקרקע והיזמים.

כמה דירות מוסיפה תוכנית המתאר של יבנה?

התוכנית הכוללנית שאושרה להפקדה בפברואר 2026 מוסיפה 27,000 דירות ומיועדת ל-150 אלף תושבים, לעומת כ-60 אלף היום. היא כוללת גם את תוכנית יבנה מזרח, ואישור להפקדה עדיין אינו אישור סופי.